수도권 재개발·분양가 분석 전문
25. 07. 03.
사진 없이 텍스트만 있는 글이 될겁니다. 재미없는 분들은 패스하셔도 좋습니다. 1. 6.27. 가계부채 관리 방안이 본격 시행되었습니다. 더불어 DSR3단계로 7월 1일자로 시행되었죠. 이번 정책의 핵심은 수도권 전체를 겨냥한 매우 강력한 대출 규제로, 시장 전반에 충격파를 줄것이라고 많이 분들이 생각하고 있습니다. 특히 주담대 한도를 6억으로 제한한 것은 유튜브나 여러 고수분들의 블로그를 봐도 '사다리 걷어차기'로 평가할 만큼 여파 클것이라 말하고 있고요. 기존의 대출 정책과 비교해 봐도 정책자금대출까지 줄인것은 예상치 못한 강력한 조치라는 평가가 많죠.
25. 07. 10.
당분간 계속 경매, 분양권, 재개발, 재건축 매물중 하나를 선택해서 매일 포스팅하려고 합니다. 오늘 소개할 곳은 위로는 송파, 아래로는 판교가 있는 성남시 중원구의 재개발 구역인 "상대원2구역" 서울을 제외한 구역중에서는 투자금과 선호도를 따졌을때, 성남 구도심 재개발은 거의 손가락에 꼽죠. 구성남은 향후 경기도서 가장 살기 좋은 지역으로 변하게될 곳이 아닌가 합니다.
25. 07. 04.
1. 부동산 투자로 큰 돈을 벌려면 어떻게 해야 할까요? 부동산 사이클을 읽을 수만 있다면 큰 돈을 벌게 될겁니다! 미래를 읽는 것! 그게 안되니 죽어라 공부를 파는 것이죠. 그럼 경매투자의 핵심은 그럼 뭘까요? 경쟁자를 줄이는게 가장 중요합니다. 뭐 경쟁입찰이니 당연한 말이긴 하죠. 그래서 경매 강사들이 경쟁이 줄어드는 "장마때, 눈이 많이 올때, 여름휴가때, 하락장 때"에 경매투자를 하라고 하는 겁니다.
25. 09. 12.
"서울의 중급지냐, 경기도 상급지냐?라고 묻는다면 대답은 간단합니다. 개인적으론 서울의 중급지가 낫습니다. 하지만 "서울의 중하급지냐, 경기도 상급지냐?"라면 이야기가 달라지는데요. 서울은 중하급지는 어디일까? 서울 중하급지 아파트의 경우, 평당가는 대략 3,500만원선 이하 59타입 기준으로 약 8.5억 / 84타입 기준으로 12억 정도로 보면 될겁니다. 경기도 비교 대상인 구성남, 광명시의 평당가는
26. 01. 03.
병오년 새해가 밝았네요. 2025년에 10% 이상 오른 지역들의 우량자산에 타지 못한 분들은 상대적 박탈감이 컸었죠. 2026년에는 이런 박탈감이 더 커지는 한해가 될 수 있겠다. 개인적으로는 그렇게 봅니다. 은행에 돈을 맡기는 시기가 있고, 그렇지 않는 시기가 있죠. 지금은 하루라도 빨리 무주택 -> 유주택자으로 넘어가는 게 맞는 구간이라고 생각합니다. 다만 아무거나 사면 안됩니다. 각 지역, 각 시도 안에서 '똘똘하다' 여겨지는 물건을 골라야 합니다. 갯수를 늘리는것도 조심해야 하고요. 취득세는 규제지역에서 2주택 8%, 그리고 3주택 12% 양도세도 2년 내 매도면 60~70%까지 붙으니 말입니다. 결국 지역별, 상품별 온도차가 커지고, "많이 안오르고 돈이 안 될 것 같은 물건"들은 계속 던지고 있는 상황입니다. 매수한 가격에라도 팔려는 사람도 많고요. 그래서 저는 이렇게 생각합니다. - 지방에서는 적어도 중급지 이상 신축 - 수도권에서는 지역내 3분위 이상 아파트가 유리합니다. 당장 신축아파트 가서 살면 절대 구축으로 다시 이사 못가게 됩니다. 세금 규제도 그렇고, 심리도 그렇고 상대적 선호 아파트 + 신축 선호현상은 내년도 계속될 가능성이 크다고 봅니다. 그럼 오늘은 전국 입주물량을 기준으로 한 해 흐름을 한 번 살펴 보겠습니다. 서울 서울은 가장 안정적인 상승이 기대되는 곳입니다. 잡음(규제, 조정지역, 투기과열지역, 이슈) 상관없이 말입니다. 그리고 서울은 경기 물량을 같이 봐야 합니다.
25. 12. 15.
민간재개발이 공공재개발보다 일반적으로는 더 좋습니다. 하지만 큰 형님.. 아니아니 정부가 자꾸 공공을 언급하고 있죠. 공공에 힘을 실어 주려나 봅니다. 대출규제라는 게 상승장을 "완전히 꺽는" 일은 잘 없는데요. 대신, 투자 대상이 되는 지역과 상품을 바꾸게 만듭니다. 과거를 보면 2005년 LTV시행 이후 KB시세 적용에서 피해간 녀석이 있었는데요. 아팟을 잠그니 대출이 비교적 자유로운 빌라로 돈이 이동했습니다. 거기에 재개발 날개를 달고 말이죠. 지금도 비슷합니다. 시장상황(대출, 갭투 노노)이 투자자들을 재개발, 특히 초기재개발 쪽으로 밀고 있습니다. 다만 구역 지정 안된 곳 들은 고수의 영역이어서요. 저 말고 초기재개발 고수에게 배우시면 됩니다. https://blog.naver.com/hoonihooon_ 저는 구역지정 이후 투자금 2억대로 가능한 도림1구역 한 번 알아볼께요. 까르님도 추천하는 구역입니다. 1. 위치는 요기인데요. 도넛 모양의 2호선 안쪽입니다~ 맛있어 보이는 위치네요. 구역의 시작은 2022년 8월인데요. 2차 공공재개발 후보지로 선정 되었습니다. 그리고 3년이 지나 25년 12월 8일 서울시에서도 정비구역 지정, 정비계획 결정(안)을 수정 가결했는데요. 영등포역 남측 노후된 단독 다세대주택 밀집지를 45층 이하 2,500세대로 새집을 짓겠다는 내용으로 발표했습니다. 현장 사진을 보면 오토바이만 겨우 통과할 골목이 많더라고요. 정비가 필요해 보입니다 정부 입장에서도
25. 12. 08.
1. https://n.news.naver.com/article/277/0005689293 월요일 가벼운 이야기로 시작하고 싶지만 저 포함 직장인들에게 참 자극적인 기사를 보고 눈이 갑니다. 클릭하게 되고요. "노동무용론" 기사를 보면 노동이 무의미하다는 말정도로 강력한 워딩이 쓰이는데요. 그렇게까지 표현해야 하나?싶지만 실제로 어느정도 들어맞는 현실이기에 씁쓸합니다. 자본주의에서 살고 있는게 실감이 나네요. 예전부터 든 생각이지만 지각비를 내고 싶지 않은데 무조건 내야 하는게 있습니다. 자본주의에서 자산 취득비용인데요. 늦으면 늦을수록 더 많은 지각비를 내야 합니다. 늦게 태어난 이유만으로 그렇게 되는 세상입니다. 기존 세대는 부정할수록 있겠지만요. 2. 위 기사의 핵심만 보면 서울의 25개개중 16개 구 안의 아파트를 보유하고 있었다면 올 한해 직장인의 연봉 이상을 벌어 들였다는겁니다. 서울 대기업 다니는 김부장의 연봉이 1.5억이라고 해도 불구하고 영등포구 이상 9개의 자치구들에겐 무릎을 꿇어야 했습니다. 경기도중 소기업 다니는 권대리의 맘은 어떨까요? 어쩌면 서울의 25개구 모두가 권대리의 연봉을 상회하는 상승률을 보였을 수도 있습니다. 3. 서울 직장인 평균 연봉이 얼마일까요? 25.4월 자료를 보면 서울과 울산이 전국에서 가장 급여가 높은 곳이네요. 울산의 경우 대기업들이 많아 평균연봉이 높게 나오는 편이고, 서울의 경우 고소득자들이 많아 전체적인 평균을 끌어 올립니다.
25. 12. 01.
애기덜 얼라 때는 부동산 1도 몰랐습니다. 지금 와서 보니 아이들이 있는데도 부동산 투자 공부에 열을 올리는 분이 있다면 리스펙~! 아이들 유치원에 가서야 늦게 부동산에 눈을 뜬 뿌빠입니다. 이걸 미리 알았어야 했는데... 후회도 했었지만 지금 이라도 알아서 다행입니다 암튼 대구에서 살다 보니 아무래도 대구 시장을 더 들여다 보게 되는데요. 요즘 보면 뭔가 움직이는것 같긴 합니다. 어디선가 최상급지 -> 중상급지로 온기가 조금씩 넘어오는 그 기운이 느껴지고요. 1. 늘 상승장은 조용하게 바닥을 만들고, 슬금슬금 오른다. 대구는 섬유공장 싸장님, 안경공장 싸장님들의 도시입니다. 마 화끈한데요. 과거 대구를 보면 "끝났다. 공급 폭탄, 건설사 무덤" 이런 말 나올 때가 항상 제일 바닥 부근이었습니다. 과거에도 그랬고요. 2009 ~ 2011년 미분양 잔뜩 쌓였을 때 사람들 다 대구는 안 오른다고 했는데 그 뒤에 공급 끊기고 미분양 우리아이 받아쓰기 처럼 쭉 떨어지니까 10년을 미친 듯이 올라버렸습니다. (둘째 받아쓰기 실력도 좀 ㅠㅠ) 지금 분위기를 보면 비슷합니다. 미분양의 무덤 ㅋㅋ 제가 보기엔 무덤속 미라들이 움직일라고 하는것 같은데요. 2. 상급지는 이미 먼저 방향 틀었다 좋은 데 부터 올라가죠. 지하주차장에서 로얄 자리는 가장 먼저 차듯이 말입니다. (늦게 오면 맨날 자리 없...ㅠㅠ) 범어, 만촌 이런 상급지들 보면 할인 분양했던 시절 가격 다 회복했고요.
25. 11. 26.
수택2구역 분석글입니다 강동은 이미 비싸죠. 인프라가 완성형이니까요. 강동구도 이제 대장은 30억 시대! 한강을 마주보고 강동구 바로 위에 있는 구리에 강한 관심을 가지고 있는데요. 이런 구리는 아주 큰 재개발 구역이 두개가 있습니다. 하나는 관처이후, 둘은 조합설립이후 사업시행인가를 준비하고 있는데요. 오늘은 둘 구역인 수택2구역입니다. 벌써 3번째 포스팅이네요. https://blog.naver.com/soolee1983/224031050980 https://blog.naver.com/soolee1983/224040076863 왜? 관심가니까.ㅎ 더 좋은 자양동도 있지만 강남권 8호선 인접 + 아직 저평가 구리 재개발 조합이 좋은것 같습니다. 수택2구역은 무려 7,000세대급 재개발인데요 1천 ~ 2천 세대와 비교가 됩니다. 마치 지금은 조합설립인가가 났고 사업시행인가를 준비 중인데요. 사업시행인가가 나면 지금 가격에 못살 수 있습니다. 아직은 먹을떡이 더 있어 보이네요. 59타입은 2,815세대 84타입은 2,955세대 한평형이 거의 대단지 급인데요. 정말로 크긴큽니다 2025년 프리미엄과 초투를 전수조사해보면 프리미엄이 P 1억부터 ~ 2억까지 다양했었습니다. 주로 1억 언저리긴 했었네요. 투자금은 1.8억 ~ 2억 초반대 잘이해가 안가서 다시 막대기를 그려보면요. 2025년의 평균 프리미엄은 1.25억 평균초기투자금은 1.77억 정도였습니다. 개인적으로는 프리미엄 1억 초반
25. 11. 21.
부동산 시장에는 크게 두가지 흐름이 존재하는데요. 하나는 장기간에 걸쳐 완만하게 움직이는 장기 사이클이고, 다른 하나는 예상보다 빠르게 오르내리는 단지 변동성이죠. 저도 그렇지만 대부분의 투자자들이 더 궁금해하는 것은 후자, 즉 단기 가격 흐름이 어느 방향으로 향할 것인가입니다. 그 단기 변동의 출발점이 어디에서 가장 먼저 나타나느냐?라고 한다면 저는 전세시장이라 생각합니다.
25. 11. 17.
제가 잘 모르는 지역이 바로 거여마천뉴타운입니다. 그래서 이번 포스팅은 '정리형 정보 수집글'이고요~ 혹시 저처럼 거여마천뉴타운의 정보가 궁금하셨든 분들이라면 한 번에 쭈욱 보기 좋은 자료가 될겁니다. 1. 서울 동남권 마지막 강남 뉴타운 거여마천뉴타운은 총 8개구역으로 구성되어 있고, 이 중에서 이미 완성된 곳은 아래 두 곳입니다. 거여2-1구역(송파시그니처롯데캐슬)
25. 11. 15.
https://mods.go.kr/board.es?mid=a10301100400&bid=11471&act=view&list_no=439298 국가데이터처에서 재밌는 결과를 내놨습니다. 바로 행정자료를 활용한 주택소유통계 현황인데요. 사실 한국에서 부동산에 관심이 없는 사람이 몇이나 있을까요? 대부분의 사람들은 똘똘한 내집마련과 임대용 부동산 정도는 꿈꾸고 있을거라 봅니다.
25. 11. 14.
애기들 얼라(?)때는 부동산에는 전혀 관심이 없었는데요. 조금 늦게 부동산에 눈을 뜬 뿌빠입니다. 늦게라도 관심을 가져서 다행인데요. (늦게 배운 도둑질이 무섭다고 했나요? ㅎ) 대구에 사니 아무래도 대구 부동산 시장에 더 관심이 갑니다. 이제는 최상급지 -> 중상급지로 온기가 조금씩 넘어오고 있네요. 대구에선 상위 20%의 아파트인 5분위가 7.07억! 본인의 집이 7억 이상이라면 20% 상류층? 입니다.
25. 11. 13.
엄청나게도 떨어진 대구 부동산 시장인데요. 그 하락폭이 나이아가라 못지 않을 정도입니다. ㅠㅠ 서울은 회복을 했는데요. 경기도는 약 보합 부산은 최근 반등 대구는 아직 하락중이까요. 암튼 대구의 경우 무려 40년만의 최악의 하락입니다. 하지만 최근 대구도 긴 하락을 마치고 부산처럼 상승 턴하기 직전인데요. 월간 매매가격 지수를 보면 0을 뚫을랑 말랑 하네요. 주간 매매가격 지수를 보면 25.10월 말 0을 넘어선건 안비밀
25. 11. 05.
1. 이런 분들에게 이 글이 특히 유용합니다. - 부동산 투자를 이제 막 시작한 20 ~ 30대 - 전세 생활을 마무리하고 이번엔 내 집 매수를 결심한 40대 - "감"이 아니라 데이터로 판단하고 싶은 분 프롭테크로 시장 흐름을 읽고, 대장 단지와 투자처를 비교해 갭/분양권/재개발/경매까지 이어지는 실전형 손품 기술을 전해드립니다. 2. 경매 투자는 어려운가? 투자는 자본주의 사회의 생존 기술입니다.
25. 11. 03.
'경매는 위험하다!"라는 인식이 있지만 사실 법원에서 공정하게 진행되고 절차도 공개돼 오히려 더 안전합니다. 권리분석은 필요하지만 대부분의 경우 복잡하지 않은 물건이 더 많은데요. 오늘 소개할 물건들도 그런 케이스입니다. 가장 손쉽게 접근할 수 있는 투자포인트는 "감정일이 오래된 신건"입니다. 경매물건은 감정평가 후 진행되는데, 1년 이상 지난 감정물건은 시세와 차이가 큽니다.
25. 11. 02.
1. 이런 분들에게 이 글이 특히 유용합니다. - 부동산 투자를 이제 막 시작한 20 ~ 30대 - 전세 생활을 마무리하고 이번엔 내 집 매수를 결심한 40대 - "감"이 아니라 데이터로 판단하고 싶은 분 프롭테크로 시장 흐름을 읽고, 대장 단지와 투자처를 비교해 갭/분양권/재개발/경매까지 이어지는 실전형 손품 기술을 전해드립니다. 2. 왜 재개발인가? - "안전마진"이 있는 이유
25. 11. 01.
1. 이런 분들에게 이 글이 특히 유용합니다. - 부동산 투자를 이제 막 시작한 20 ~ 30대 - 전세 생활을 마무리하고 이번엔 내 집 매수를 결심한 40대 - "감"이 아니라 데이터로 판단하고 싶은 분 프롭테크로 시장 흐름을 읽고, 대장 단지와 투자처를 비교해 갭/분양권/재개발/경매까지 이어지는 실전형 손품 기술을 전해드립니다. 투자는 자본주의 사회의 생존 기술입니다.
25. 10. 30.
1. 이런 분들에게 이 글이 특히 유용합니다. - 부동산 공부를 이제 막 시작한지 1년이 안된 20 ~ 30대 - 전세 생활을 마무리하고 이번엔 내 집 매수를 결심한 40대 - "감"이 아니라 데이터로 판단하고 싶은 분 프롭테크로 시장 흐름을 읽고, 대장 단지와 투자처를 비교해 갭/분양권/재개발/경매까지 이어지는 실전형 손품 기술을 전해드립니다. 투자는 자본주의 사회에 살고 있는 우리에게 당연한 권리인데요.
25. 10. 30.
응? 올해 국평(전용 84㎡) 아파트 매매가 기준 상승세가 가장 높은 지역이 분당, 서초, 은평, 광진, 강서, 과천이라고요? 기사 보고 살짝 고개가 갸웃했습니다. 뭔소리? 은평과 강서가 그랬다고? 내가 아는 흐름이랑 전혀 다른데... 출처는 다방의 데이터라고 하는데요. 제가 아는 두곳은 그런곳이 아닌데... 강남은 어디가고, 송파는 어디갔? 검증해볼 필요가 있겠죠~
25. 10. 27.
1편부터 3편까지는 '투자할 지역을 선정하는 과정'이었는데요. 오늘은 그 세번째 시간입니다. 아직 1편, 2편은 안 보셨다면 잠깐 보고 오시길 추천드립니다. 몇 분이면 충분합니다. https://blog.naver.com/soolee1983/224051230219 https://blog.naver.com/soolee1983/224052291569 "잠깐 복기를 해보면요." 이전 글들의 핵심은 이것이었는데요.
25. 10. 24.
책을 보고, 강의를 듣고, 매년 실전투자 1건씩 실행하고 있습니다. (책 -> 강의 -> 실전 -> 복기) 오늘은 연재 시리즈의 2편입니다. 거창한 포부로 시작했으니 끝까지 연재합니다. 1편의 핵심은 이것이었죠. https://blog.naver.com/soolee1983/224051230219 - 매매가격지수 -> 지역별 현재 사이클 파악 - KB주간시계열 -> 추세와 타이밍 판단
25. 10. 23.
[1편] 지역별 부동산 시장의 흐름 [2편] 투자할 대상을 더 좁히자! 어느 동네를 봐요? [3편] 대장아파트를 보면 답이 보인다 [4편] 갭투자 - 모든 투자의 기본 [5편] 분양권 투자 - 미리 아는 자가 승자가 [6편] 재개발 투자 - 안전마진이 있는 확실한 투자법 [7편] 경매 투자 - 싸게 사는 기술 오늘은 연재시리즈중 1편입니다. --------------------------------------------------------
25. 10. 21.
초기재개발은 무조건 입지보고 투자해야 합니다. 안그럼 물립니다. 최근 부동산 토허제 규제로 아파트의 갭투자가 완전히 막혔는데요. 하지만 이 열기가 쉽게 꺼지진 않을거라 생각합니다. 반사이익을 받는 곳은 어디일까 생각해보면 재개발 구역이 떠오르는데요. 서울에서 구역 지정 직전 연번부여 단계에 있는 곳들은 그런면에서 투자 가치가 있다고 봅니다. 국평 20 ~ 30억 하는 아파트들이 밀집된 곳일수록 개발압력이 높은데요.
