이거 읽기 전에는 집 사지 마세요! [5편] 분양권 투자

1. 이런 분들에게 이 글이 특히 유용합니다. 

- 부동산 투자를 이제 막 시작한 20 ~ 30대

- 전세 생활을 마무리하고 이번엔 내 집 매수를 결심한 40대

- "감"이 아니라 데이터로 판단하고 싶은 분

프롭테크로 시장 흐름을 읽고, 대장 단지와 투자처를 비교해

갭/분양권/재개발/경매까지 이어지는 실전형 손품 기술을 전해드립니다.

투자는 자본주의 사회의 생존 기술입니다. 

한 사람의 인생이 노동으로 끝나는 것은 너무 아쉽니다. 

하고 싶은 일을 하고, 시간을 내 뜻대로 컨트롤하려면 결국 투자를 해야 합니다. 

자본이 한정된 평범한 투자자라면, 

징검다리 전략이 필요한데요. 

서울 입성을 한 번에 노리기보다, 수도권 광역시에서 

시세차익을 실현하며 계단식으로 올라가는 방식이죠. 

분양권은 그 계단 중 하나입니다 .

다만 시각이 달라야 합니다. 

- 다주택자는 "등기쳐야지"하는 마음으로 접근하지만

- 투자자는 "등기 전에 전매"하는 전략으로 움직이거든요. 

현재 수도권 대부분은 전매제한이 걸려 있습니다 .

하지만 이런 시기에 공부를 해야 합니다. 

정책은 언제든 또 돌도 돌며, 기회는 준비된 사람에게만 오니까요. 

2. 분양권 투자의 두 가지 방식

전매형 분양권 투자 - 등기 전, 분양권 상태에서 매도하여 시세차익 실현

등기형 투자 - 잔금을 치르고 전세나 대출(월세)로 세팅해 레버리지 활용

(등기형 투자에 대해서는 따로 공간을 내어 포스팅 해보도록 하겠습니다. )

아래 글은 일년전 24년 12월에 부산에서 분양하는 단지를 분석한 글이고요. 

전매형 분양권 투자의 프로세스입니다. 

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제 원칙에 맞는 입주시기가 3년이상 남은 분양권을 찾아 보겠습니다. 

감정이입은 최대한으로 지양하고, 그저 원칙에 맞는 단지를 매수하면 된다!! 라는 단호함으로 접근

"투자원칙에 따른 지역선정(부산 )"

부산의 향후 공급물량은 확실히 없습니다.

2024년부터 줄어들어서 2028년까지 적정수요대비 상당히 부족하구요.

미분양도 현재 그리 많지 않은 수준입니다. 줄어든게 보이시죠?

물론 또 올라갈 수도 있지만 개인적으로 앞으로 공급이 부족하니 미분양이 더이상 쌓이진 않겠다!! 라고 판단합니다. 

매매, 전세 지수를 보면 전세는 살짝 기울기가 보합으로 변하고 있고, 매매가는 아직도 약하락중입니다. 

과거 미분양에 따른 분양권 프리미엄 조사

부산의 미분양에 따른 분양권 프리미엄 변화를 보면 현재 "누적 미분양"과 "매매가"의 흐름은 2013년 말 그리고 2019년과 비슷함

그럼 당시 프리미엄을 보면 부산더샵센텀포레는 3~5천사이정도이고, 연산롯데캐슬포레는 1,800만원 정도로 확인되는데요

아래 분석할려는 동래사적공원 대광로제비앙도 비슷한 수준의 프리미엄을 보이고 있습니다. 

동래사적공원 대광로제비앙 29년 3월 입주

일전에 한번 분석했던 단지인데 아직도 4년이 넘는 입주기간이 남았습니다. 정말 많이도 남았네요(리스크 헷지가능)

전세대 남, 남동, 남서향으로 단지배치가 이뤄졌구요.

동간거리는 80m 이상으로 넉넉합니다. 

인근에 명륜동 학원가도 있구요.

84타입의 분양가는 7억 ~ 7.94억 + 옵션 2,400만원 하여 8.18억 중도금 1,2차 무이자입니다.

분양가 5% + 확장비 10% + 옵션비 10% = 투자금은 4천만원 내외

2024년 12월 19일 이후 전매해제 예정입니다. 

이제 임박하여 10일 정도 남았네요

84타입 기준으로 가장 로열동은 102동 1호라인, 그리고 103동의 1호라인, 107동의 1,2호 라인

투자가능 매물 확인

온라인과 유선으로 조사한 매물들 대부분 피가 2 ~ 3천만원 정도 붙었습니다

그중에서는 유선상 매물인 107동 9층이 P2천만으로 가장 나은 매물입니다(그래도 9층은 좀 아쉬운데...)

매도자분은 분양권 두개를 가지고 있고 우선 107동 매도를 원하셨구요.

24년 9월달에 조사할때만 해도 107동 13층 매물을 분명히 소개 받았었는데요.

입주가 29년 3월로 아직도 3년 이상의 긴 입주기간이 남아 있는건 확실히 큰 장점입니다. 

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1년이 지난 2025년 11월 현재 프리미엄은 얼마일까요?

비슷한 컨디션의 매물이 이제 피가 3천입니다. 

4천 투자로 3천만원의 수익을 얻는거죠. 최근 부산의 분위기를 생각한다면 더 상승 할수도 있을 겁니다. 

입주까지 남은 기간이 길수록 리스크는 줄고, 시간이 투자자의 편이 되어주는 겁니다. 

3. 분양권 투자의 장점과 단점

분양권 투자의 가장 큰 매력은 초기 현금이 적다는 겁니다. 

다른 투자기술에 비해서 정말 조금 투입되는데요. 

계약금10% + 프리미엄만 있으면 됩니다. 

중도금은 60% 대출 (과거에는 무이자도 많았음)

잔금 30%

즉, 아파트가 지어지는 3년간 집값 전부에 대한 시세차익을 누리는 겁니다. 

분양권 투자에서 침체기가 장기간 지속되었다면

인근 대장 아파트 가격대비 10%정도 높은 가격 선에서 분양하는 경우가 있는데요.

이 정도 가격이라면 싸게 매수할 기회임을 알아차리는 것, 그것이 바로 포인트입니다. 

조심해야 할건 뭘까요?

분양권은 정부 정책의 영향을 가장 먼저 받습니다.

부양책이든 규제든, 첫 타킷이 항상 분양권인데요. 

그러니 전매를 목적으로 매수했는데 전매제한이 걸리는 상황은 피해야겠죠. 

늦어서 상승장 초기에 진입해야 하는 이유입니다. 

또 하나는 빈땅 리스크인데요. 

아직 짓지 않은 곳의 미래 가치를 사는 것이기에

혹시나 낮은 전세가로 추가 투자금이 들어갈 상황이 생길수 있습니다. 

다만 현재는 서울 전지역과 수도권 요지는 전부 규제지역으로 지정되어

중도금 40%입니다. 내돈이 그만큼 들어가는 것이고 레버리지를 쓰기 어렵게 되었네요. 

4. 정리 + 분양권 고수 블로그 추천

정리해보면 분양권 투자는 이렇게 두가지입니다. 

분양권은 레버리지를 많이 쓰기에 어려운 분야인데요. 

규제로 이렇게 묶여 있을때 공부하고, 과거 프리미엄의 움직임을 체감해야 합니다. 

더 깊이 배우고 싶으시다면, 아래 블로그를 꼭 일독하길 추천드립니다. 

좋은 자산이 될겁니다. 

https://blog.naver.com/blueinu1968

청약·분양권 전문가 키네스트의 부동산 투자전략 : 네이버 블로그청약·분양권 전문가 키네스트입니다.blog.naver.com

https://blog.naver.com/misovalley

미소밸리의 부동산 이야기 : 네이버 블로그<특별공급 당첨자가 알려주는 청약 당첨 노하우> 전자책 저자입니다. 33회 공인중개사이며 청약, 부동산, 재테크 관련 정보와 인사이트를 제공합니다. 협업, 청약컨설팅 문의 misovalley@naver.comblog.naver.com

5. 다음 편 예고 - [6편] 재개발 투자 / 안전마진이 있는 확실한 투자법

연재 구성(업데이트 반영)

[1편] 지역별 부동산 시장의 흐름(매매가격지수, KB주간시계열)

[2편] 투자할 대상을 더 좁히자! 어느 동네를 봐요?(부동산지인 공급물량, 분위지도)

[3편] 대장아파트를 보면 유추할수 있다(최고가아파트, 여러단지비교)

[4편] 갭투자 - 부동산 투자의 가장 기본(매매전세가, 네이버 매물)

[5편] 분양권 투자 - 분양 단지 미리 아는 법(아실 공급물량 + 고수블로그 추천)

[6편] 재개발 투자 - 안전마진이 있는 확실한 투자법(아실 재재탭, 디스코)

[7편] 경매 투자 - 싸게 사는 기술(권리분석 책, 경매사이트 추천)

https://blog.naver.com/soolee1983/224058722771

이거 읽기 전에는 집 사지 마세요! [4편] 갭투자 - 원금회수가 되는 기술1. 이런 분들에게 이 글이 특히 유용합니다. - 부동산 공부를 이제 막 시작한지 1년이 안된 20 ~ 30대 - 전...네이버 블로그 | 운좋은 뿌빠 - 매일 돈되는 부동산하는 블로그