서울원 아이파크, 노원구 대장주 선발 초읽기

안녕하세요. 뉴글 입니다.

오늘은 노원구 초대형 개발

프로젝트 HDC현대산업개발의

서울원 아이파크에 대해

알아보겠습니다.

👉 HDC본사 이전, 용산에서 광운대로 왜???

신도심 건설 따라 본사 이전···'디벨로퍼' HDC현산 행보에 쏠린 눈

본사 이전부지 인근 지역, 재개발·재건축 활성화 정책에 집중혜택 전망

광운대역세권 개발 본격화···본사 이전하고 쇼핑몰·호텔·아파트 복합개발

업계에선 현산이 단순히 서울시의 요구로 본사이전이라는 행보를 결정한 것은 아닐 것이라고 입을 모은다. 오히려 더 큰 목표를 염두에 뒀을 것이라는 해석이다. 광운대역세권 뿐 아니라,동북권 일대 개발 사업을 석권하려는 포석으로 볼 수 있다는 것.

실제로 현산은 정부와 서울시가 새로운 도심지를 개발하려는 움직임을 보일 때마다 '본사이전'이라는 강수를 두며 치고 나간 전력이 있다. 현산의 출발 자체가 압구정 등 강남일대 개발과 함께 한데다 부지를 매입하고 개발하는 디벨로퍼(부동산개발사)를 정체성으로 삼아온 것과도 연관이 깊다.

1986년부터 정몽구 회장이 맡아 운영하던 현산은 1999년 삼촌인 정세영 회장에게 경영권이 넘어가면서 그룹 분리의 길을 걸었다. 이 시기에 사옥으로 짓던 곳이 현재의 강남파이낸스센터다. 다만 외환위기의 영향으로 입주를 하진 못하고 현재 강남구 삼성동의 HDC지주 사옥자리로 가게 된다.

강남사옥 시절 현산은 삼성동 현대아이파크를 지으면서 다시금 명성을 드높였다. 사옥 바로 옆 한국전력공사에서 발주한 공사들도 든든하게 곳간을 채웠다. 한국수력원자력 등 한전의 계열사 상당수가 강남사옥에 함께 입주해 있던 시절도 있었다. 현재 강남사옥은 현산의 지주체제 전환 후 지주회사인 HDC가 사용 중이다.

현재 본사가 입주해 있는 용산 아이파크몰은 철도청이 1999년 발주한 공사를 수행하면서 탄생한 스페이스9이 그 전신이다. 이후 현산이 1600억원을 들여 리모델링을 하며 재탄생한 것이 아이파크몰이다. 현산은 아이파크몰 8, 9층에 자리를 잡았다.

당시 서울시도 용산 일대에서 한강 르네상스 프로젝트와 용산국제업무지구 개발 등에 시동을 걸었다. 다만 이러한 계획은 2008년 글로벌 금융위기의 여파로 한동안 미뤄졌고, 재개발 보상을 둘러싼 갈등 속에 발생한 용산참사 등으로 우여곡절을 겪었다.

👉 광운대역세권 개발 알아보기

이 사업부지는 기존에 대규모 물류센터로 사용하고 있는 부지를 문화, 주거, 상업 등 복합기능을 갖춘 서울 동북권 경제거점을 조성하는데 목표를 두고 사업을 진행하고 있습니다.

✔️ 2019년도 기사 발췌

총사업비 2조6000억 규모로 서울 동북권 최대 개발사업으로 꼽히는 ‘광운대역세권 개발사업’도 표면 위로 부상했다. 시가 광운대역 부지 소유주인 코레일과 개발을 위한 사전협상에 착수했다고 지난달 22일 밝혔기 때문이다. ‘광운대역세권 개발사업’은 지난 2009년 서울시가 광운대역 인근 15만㎡ 부지에 대해 ‘도시계획변경 사전협상제도’를 도입하면서 개발을 시도했으나 민간사업자 공모가 이뤄지지 않아 2014년까지 사실상 방치됐다.

하지만 박 시장이 동북권의 새로운 경제거점으로 광운대역세권을 지목하면서 사업이 부활했다. 박 시장의 적극적인 의지로 광운대역세권 개발사업이 재추진됐고 2017년 6월 코레일이 HDC현대산업개발을 우선협상대상자로 선정하면서 구체적인 그림이 나왔다. 시는 코레일과 사전협상을 통해 늦어도 2021년까지 착공한다는 계획이다.

https://v.daum.net/v/20190605050035678

동시다발 가속중인 '박원순표 도시개발'..집값 상승 변수되나서울시가 최근 속도를 내고 있는 주요 도시개발 사업 현황 (그래픽=문승용 기자)[이데일리 김용운 기자] 서울시가 박원순 시장의 민선 3기 임기 초반을 넘기면서 대규모 개발 사업에 속도를 내고 있어 부동산시장에 기대감이 커지고 있다. 서울시는 계획한 일정에 따라 사업을 추진하는 것일 뿐이란 입장이지만, 동시다발적인 대규모 도시개발은 부동산 가격을 끌어 올다음 - 이데일리

✔️ 현재 4조 5천억 규모(5년새 2조원 뻥튀기)

https://www.yna.co.kr/view/AKR20241021090000004?input=1195m

'월계동 40년 숙원' 광운대역세권 개발 25일 첫 삽 | 연합뉴스(서울=연합뉴스) 정준영 기자 = 서울 노원구(구청장 오승록)는 오는 25일 광운대역세권 개발사업의 착공식을 개최한다고 21일 밝혔다.연합뉴스

광운대 역세권 개발 사업은 서울 노원구 월계동 광운대역 일대 약 15만㎡의 부지를 대상으로 진행됩니다. 이 대규모 프로젝트는 총 4조 5천억 원의 예산이 투입되며 지상 최고 49층, 8개 동에 걸쳐 약 3,000세대의 주거시설과 스트리트몰, 상업시설, 호텔, 오피스 등이 포함될 예정입니다​.​

이번 사업의 목표는 단순히 주거 공간을 제공하는 것이 아니라 자연과 도시 환경이 조화롭게 공존하는 미래형 도 라이프스타일을 구현하는 것입니다. 이를 위해 HDC현대는 풍부한 녹지를 포함한 스마트 커뮤니티를 조성하고 AI 기반 디지털 홈케어 시스템 등을 도입하여 주민들이 더 나은 삶을 영위할 수 있는 환경을 마련할 계획입니다​.

👉 개발계획

■ GTX-C

GBD핵심 입지 10분 생활권 진입 하는 이 단지는 광운대역초역세권으로 GTX노선의 개발 호재 직접 수혜

동부간선도로 지하화 : 월릉~청담 첨두시 7.6분

GTX C노선 : 광운대~삼성 9분

GTX B노선 : 광운대~(청량리)~여의도 14분

■ 동북선 경전철

4호선의 수요를 분산할 목적으로 서울 경전철 동북선은 건설 중입니다.'왕십리역~제기동~고려대역~미아사거리역~월계역~하계역~상계역'까지 총 13.4km 구간의 16개 정거장을 설치합니다. 2019년 구간별 공사를 시작하여 26년 7월 준공 및 개통될 예정입니다. ​광운대역이 아닌, 월계역 동측에 출입구 2개가 신설될 예정입니다.

■ 동부간선도로 지하화

동부간선도로는 의정부 장암 IC~ 복정교차로 까지의 구간을 말하는데요. 서울 동북부와 강남권역을 연결하는 주요 도로 입니다. 이 구간은 주요 도로임에도 불구하고 상습적인 정체구간 인데요. 평균 속도는 52km정도밖에 안된다고 합니다. 물론 출퇴근 시간에는 더욱 낮아 지고 있는 상황이에요.

이러한 교통체증을 낮추고자 정부에서 시작된 지하화 도로 사업은  2단계로 진행 될 예정인데요

완공 까지의 기간은 남아 있는 상황이지만 향후 개통 시 고질적인 문제였던 동부간선도로의 교통체증을 최소화 시키는 효과를 기대해 볼 수 있을 거 같습니다.

민자노선의 경우 왕복 4차선 상행 2차선, 하행 2차선으로 일반 승용만 가능하고, 재정노선은 트럭 및 탑차 등 모든 차량 통행이 가능

■ 재건축 및 재개발

-장위뉴타운(이명박 서울 시장 당시 부동산 호황이던 2006년 정비구역으로 지정)

2023년 기준으로 보면, 언덕이 심하고 신축 빌라가 많아 사업성이 떨어지는 12, 13구역과 시장이 있어 재개발 반대여론이 강한 11구역을 제외하고는 다시금 재개발이 활발하게 추진되고 있다. 1,2,5,7구역은 이미 아파트가 완공 되었으며, 4구역은 2022년 말 부동산경기가 극도로 침체된 여건 속에서도 우여곡절 끝에 분양을 마무리 지었다. 6구역은 철거가 완료되었고, 10구역 역시 사랑제일교회 제외하고는 철거가 마무리되었고, 사랑제일교회 제척하고 진행하기로 결정함에 따라 24년~25년 경에는 분양이 가능해질 것으로 보인다. 14,15구역은 우여곡절 끝에 조합이 부활하여 다시 사업을 추진중에 있고, 8,9구역은 제2차 공공재개발에 선정되어 뉴타운 재지정 및 조합설립을 목전에 두고 있다.

-미미삼재건축(노원의 재건축 대어 미미삼 5000세대→6700세대로)

서울시가 이달 14일 밝힌 계획 결정안에 따르면, 월계2택지개발지구 내 위치한 미미삼 아파트는 광운대 역세권 개발 사업과 도로 기반 시설을 연계하는 동시에 동서 간 도로 폭을 넓히고 순환도로 체계를 신설해 외부와의 접근성을 높인다는 계획이다. 광운대 역세권 개발 용지와 맞붙은 일부 용지는 3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 용도지역을 상향해 도로체계를 개선한다. 지역 동측으로 중랑천이 위치한 만큼 수변친화 주거 단지로 조성한다는 계획도 밝혔다.

시는 이르면 12월 초 재열람공고 이후 이르면 연말에 지구단위계획을 최종 결정 고시할 방침이다.

👉 입지환경

○ 광운대역 초역세권 단지, GTX-C노선 수혜지

○ 강북권을 대표하는 초대형 복합 개발 지역으로 주거 외 다양한 시설 도입 예정

○ 기 형성된 생활인프라 및 대형 마트 등 이용 및 한천초 등 교육시설 접근성 양호

👉시장환경

■ 노원구 기간별 수요/입주

○ 노원구 평균 수요량은 약 3천 세대로 나타남, 지역 내 신축 희소로 신규 단지 입주 대기 수요 누적

■ 노원구 공동주택 노후도 및 평형별 공급량

○ 노원구의 평형별 공급량은 60㎡ 이하의 소형 타입이 50% 수준 → 84㎡ 타입 희소성 높은 지역

○ 노후도 10년 초과 단지 약 95% → 총 14만 세대 中 13.7천 세대 노후화 진행 中

■ 노원구 세대 수 및 인구수

○ 인구 및 세대수 지속적으로 감소 추세, 지역 내 주택 노후화로 재건축 및 재개발 진행되며 인구 유출 추정

■ 전입/전출(1개년기준)

○ 노원구는 인접 지역(도봉, 중랑, 성북구 등)에서 인구 유입 활발, 또한 외곽에서 서울권으로 이동 하는 수요 다수 존재 → 서울 지역 내 비교적 가격 저렴하여 신혼부부 등 강남 지역 출퇴근 수요 다수 분포

👉가격현황

■ 권역별 평당 매매가

○ 노도강의 평당 매매가는 노원구 25,000천원, 도봉구 21,790천원, 강북구 21,780천원 수준

    노원구는 인접 지역 대비 높은 수준의 매매가 유지하며 도봉구, 강북구 대비 14% 높은 수준

■ 평형별 평당 매매가

○ 평형별 평당 매매가는 전용 60㎡↓ 30,550천원, 60~85㎡ 27,480천원, 85㎡ ↑ 25,860천원 수준

면적별 60㎡이하 가격이 높으며, 85㎡ 대비 11%, 85㎡초과 대비 18% 높은 수준

■ 인접 주요 단지 시세

○ 성북구 장위자이레디언트 34평형 매물호가 평단가는 42,000천원(실거래 평단가 38,563천원)

○ 노원구 태릉해링턴플레이스 33평형 매물호가 평단가는 34,400천원

■ 84㎡ 주요 단지 시세

○ 라체르보푸르지오 제외한 4개 단지 평균 평당가는 42,000천원 수준

○ 광운대역 서울원아이파크의 84㎡의 최고가 평단가는 39,335천원 수준

→ 28년 서울원아이파크 입주시(GTX개통 가시화), 장위자이레디언트 가격 우위 가능성 고조

■ 최근 분양사례

○ 계약조건 :  계약금 10% + 중도금 60%(이자후불제) + 잔금 30%

○ 장위자이레디언트 분양가상한제 적용으로 전매제한 8년, 조합원 매물 거래 가능

👉 청약정보

✔️ 청약자격

- 수도권에(서울·경기·인천) 거주하는 만 19세 이상인 자

- 세대주 여부 와 주택소유 관계없이 청약 가능

- 청약통장 가입 12개월 이상, 지역별 예치금액 충족

- 전용 85㎡ 이하(가점제 40%, 추첨제 60%), 전용 85㎡ 초과(추첨제 100%)

- 비규제지역, 실거주의무 없음, 재당첨제한 없음, 전매제한 1년

✔️ 홈페이지

https://seoulone-ipark.co.kr/

서울원 아이파크서울원에서 만나는 라이프컬쳐시대서울원 아이파크

✔️ 모집공고

https://seoulone-ipark.co.kr/contents/sub02_03.php

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👉서울원 아이파크 분양가 및 총평

○ 전체 평균 분양가는 약 39,000천원 수준(발코니 확장, 중도금 이자 후불제, 옵션비용 별도)

○ 노원구 평형별 공급량 분석시 60㎡↓ 50% 비중을 차지함, 서울원아이파크 주력 공급 면적은 84㎡↑

→ 105타입(42평)초과 면적 외형가 16억 이상으로 노원구 지역에서 갑툭튀 같지만, 최근 안양 국평 15억 아크로베스티뉴와 청량리 L65 84타입 17~18억을 감안하면 가격 저항은 상쇄할 것으로 예상

○ 아크로베스티뉴 평촌의 학군을 팔아먹는다면, 서울원아이파크는 중계동 은행사거리 학군이 있음

○ 축구장 20개 크기인 약 4만5천평을 HDC자체 개발사업으로 문화·주거·상업 등 복합시설로 개발

→ 현산은 본사 이전시 마다 엄청난 개발과 수익을 창조하는 디벨로퍼, 광운대에 사활을 걸은 모양새

○ 미미삼 재건축 일대와 합쳐 미니신도시 규모의 서울원아이파크는 동북권 노원구의 대장이 될 상임

○ 59~74타입은 물량이 적어 소형 평형에 대한 투자 희소성 부곽

단점 체크

○ 한 가지 걸리는 점이 유튜브 및 블로그 등..., 칭찬 일색이 걸리는 점이다(화장발 끝판왕)

○ 주상복합 3천 세대 8개동(고밀도), 아파트 3천 세대면 약 25개동(저밀도, 단지내 조경, 커뮤니티 등)

○ 지상철 소음(분진) 및 진동, 엘리베이터 갯수와 주차시설 협소, 발코니샷시 틸트형

성형빨, 화장빨 폭로! 서울원 아이파크 (민낯)

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서울원 아이파크 청약... 넣어야 할까요?안녕하세요! 요즘 서울원 아이파크 청약 고민 중이에요. 노원구에서 오래 살다 보니 신축 아파트가 얼마나 귀한지 알잖아요. 그래서 기회일 수도 있겠다 싶으면서도, 학군 때문에 망설이고 있네요. 초등학교는 한천초가 가깝고 도보 통학 가능해서 괜찮아 보이는데, 중학교부터는 좀 애매하더라고요. 중계동 학군지랑 비교하면 아무래도 입시 실적이나 교육 환경이 부족하다는 느낌이에요.뉴글

이번주 금요일에 서울원 아이파크 모델하우스가 오픈하네요..11월 셋째주 분양일정 나온 걸 봤는데 전부터 눈여겨봤던 서울원 아이파크 모델하우스가 이번주 금요일에 오픈하네요! 원래는 11월 15일이 모델하우스 오픈일이라고 들었던 듯한데 미뤄졌나 봐요. 분양전부터 관심도가 워낙 높은 단지라 모델하우스 오픈하면 인파가 상당할 듯한데요.. 분양가가 제가 감당할 수 있는 수준이 아니라 청약은 어려울 듯하지만 인테리어 구경하러 모델하우스는 가 보고 싶어요..뉴글