10·15대책 이후 증가하는 주택 증여 상담

2023년 1월, 강남 4구(서초·강남·송파·용산)만을 남기고 전국 대부분이 해제되었던 조정대상지역이 2년 9개월 만에 다시 서울 전역과 경기 12개 지역으로 확대 지정되었다. 사실상 부동산 시장이 다시 규제의 시대로 회귀한 셈이다.

이번 대책으로 각종 세제 요건은 물론, 청약·대출·전매제한 등 전방위적 규제가 동시에 강화되면서 시장 부담이 급격히 높아졌다. 특히 실거주 의무가 부과되는 토지거래허가구역에서는 매도자와 보유자 모두가 쉽게 움직이지 못하는 구조가 만들어졌다.

이런 환경에서 눈에 띄게 늘어난 문의 중 하나가 ‘증여’다. 물론 증여가 언제나 유리한 해법은 아니다. 증여세가 수억 원에 달하는 경우도 많아 단순히 세금을 피하기 위한 선택으로 접근한다면 오히려 부담이 커질 수 있다. 그럼에도 현재와 같이 처분할 수도 없고, 실거주도 어려운 상황에서 증여는 자산을 지키기 위한 유일한 선택지가 되기도 한다.

최근 국정감사에서 금융감독원장이 강남 소재 두 채 중 한 채를 자녀에게 증여할 계획이라고 밝히며 화제가 된 것도 같은 맥락으로 볼 수 있다. 현실적 대응책으로 증여를 검토하는 자산가가 늘고 있음을 시사한다.

이번 글에서는 최근 늘어나는 주택 증여 상담의 배경을 짚고, 증여 시 반드시 확인해야 할 핵심 사항을 정리한다.

왜 증여가 다시 늘어나고 있을까?

조정대상지역이 확대되면서 다주택자에 대한 규제가 하나둘씩 다시 적용되고 있다. 양도세 중과 유예 연장 여부가 불확실하고, 향후 보유세 강화 가능성이 거론되는 점도 불안 요인이다. 여기에 대출 규제로 매수자의 자금 접근성이 떨어지면서 팔고 싶어도 매도가 쉽지 않은 시장이 됐다.

더 큰 문제는 토지거래허가구역의 광범위한 지정이다. 실거주 목적이 아닌 거래가 사실상 불가능해지면서 임차 중인 주택은 매매가 거의 막혀 있는 상태다.

결국 매도는 어렵고, 보유하자니 세금 부담이 커질 것으로 예상되며, 시장은 갈수록 더 옥죄는 방향으로 흘러가고 있다. 즉, 지금의 증여는 좋아서 하는 선택이라기 보단 남은 선택지가 많지 않기 때문에 고려되는 선택이다. 실제로 최근 상담에서도, 자녀에게 일정 부담이 전가되더라도 규제가 더 강화되기 전에 미리 대비하려는 목적의 증여 상담이 확연히 늘고 있다.

10·15대책 이후 주택 증여 시 주의사항

증여를 검토할 때는 증여자와 수증자의 주택 수, 가족 관계, 보유 자금 계획, 그리고 해당 주택이 어떤 규제 지역에 포함되는지 등을 종합적으로 확인해야 한다. 특히 최근 10·15 대책 이후로 조정대상지역과 토지거래허가구역 지정으로 세금 부담과 절차적 제약이 크게 강화되었기 때문에 주의가 필요하다.

이번 글에서는 이 두 가지 규제 지역 내에서 주택을 증여할 때 반드시 점검해야 할 핵심 사항을 정리해본다.

1) 조정대상지역 확인사항

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(1) 주택 증여 취득세 중과세

조정대상지역 내 주택을 증여받는 경우 수증자의 취득세 중과 여부를 반드시 확인해야 한다. 다주택자로부터 조정대상지역 내 시가표준액 3억 원 이상의 주택을 증여받는 경우, 전용면적 85㎡ 이하인 경우 12.4%, 초과하는 경우 13.4%의 중과세율을 적용받는다.

여기서 특히 중요한 점은 판단 기준이 수증자가 아니라 증여자의 주택 수라는 것이다. 자녀의 첫 주택 취득이라도 증여하는 부모가 다주택자라면 중과를 피하기 어렵다.

반대로 조정대상지역이 아니거나, 시가표준액이 3억 원 미만이거나, 1세대 1주택자인 증여자가 배우자·직계존비속에게 증여하는 경우에는 기본세율이 적용된다.

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(2) 수증자의 추후 거주 가능성 검토

증여자의 입장에서는 주택 수를 줄이는 처분행위이지만, 수증자의 입장에서는 새로운 주택을 취득하는 행위이다. 즉, 취득 당시 조정대상지역 내 소재하는 주택은 향후 1세대 1주택 비과세 적용을 위해서 거주요건이 필요하기 때문에 수증자의 미래 거주 가능성을 고려해보아야 한다.

2) 토지거래허가구역 확인사항

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우선, 증여대상 주택이 토지거래허가구역 내 “아파트 및 동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대 주택”에 해당하는지 여부를 먼저 판단해야한다. 이 기준에 해당하지 않는 주택이라면, 토지거래허가구역에 포함되어 있더라도 허가 없이 거래 가능하다.

10·15 대책 이전에는 가족 간 저가양도나 부담부증여를 통해 유상거래 형태로 처리하는 명의 이전하는 사례가 많았다. 그러나 이 방식은 유상취득에 해당하여 앞으로 허가구역 내에서 거래 전에 관할 시·군·구청 허가를 반드시 받아야 한다.

반면, 채무 승계 없이 순수하게 무상으로 증여하는 경우에는 무상취득으로 분류되어 허가를 받을 필요가 없다. 즉, 허가구역 내에서도 순수증여는 허가 없이 명의 이전이 가능한 것이다. 최근 주택 증여 상담이 증가하는 것도 이 부분이 크게 작용한다.

하지만, 순수증여에는 반드시 고려해야 할 세 부담이 따른다. 여러 차례 언급했듯이, 일반적으로 저가양도, 부담부증여, 순수증여 순으로 수증자가 부담해야할 세 부담이 커진다. 따라서 수증자가 부담 가능한 현금 유동성과 경제력을 갖고 있는지, 장기적인 주택 계획에 이상이 없는지를 종합적으로 검토한 후 진행해야 한다.

결국, 토지거래허가구역 내 순수증여는 허가 없이 명의를 이전할 수 있는 현실적인 수단이 될 수 있지만, 그만큼 철저한 사전 준비와 전략적 판단이 전제되어야 하는 것이다.

마무리하며..

앞서 살펴본 대로, 10·15 대책 이후 주택 보유자들이 활용할 수 있는 선택지는 크게 줄어들었다. 특히 허가구역에서는 매매가 제한되다 보니, 증여가 현실적인 대안으로 떠오르는 상황이다.

다만 증여는 단순한 명의 이전이 아닌, 현금 유동성과 취득세·증여세 부담을 수반하는 자산 전략이다. 규제 회피만을 위한 성급한 결정보다는 향후 거주·보유·처분 계획을 종합적으로 고려해 신중하게 접근해야 한다.