6.27 대출규제- 10억 이하 불장과 大 재개발의 시대 도래

안녕하세요

5분임장입니다 :)

지난 6월 27일에 발표되었던

"가계대출 관리 강화 방안"에 대해서

여러분들이 지금 꼭 알아야 하는 부분 전달드립니다.

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사실 저 말고도

많은 전문가분들이 얘기해주셨기 때문에,

오늘 칼럼에서는 자세한 사항을 전부 뜯어보기보다

정말 여러분들에게 돈이 될만한 얘기만 하겠습니다.

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1. 주담대 최대 한도 6억

처음이 가장 강합니다.

이제 대출 받으실 때

무주택자라 하더라도 최대 한도는 6억으로 고정됩니다.

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다주택자요?

어딜 대출을 받으려 하세욧

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이로 인해 15억을 초과하는 수준의 주택,

즉 시장에서 '초고가'라고 인식하는 아파트는 다소 수요가 줄어들 수밖에 없구요,

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상대적으로 10억 이하 아파트 혹은

최대 12억까지의 아파트는 상대적 수혜를 보겠습니다.

2. 대출 만기 30년 고정

기존 최대 40년이었던 대출 만기를

30년으로 10년 줄여 고정했습니다.

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이로 인해 두 가지 효과가 생기겠죠.

1) DSR이 좀 더 빡빡해짐

2) 월에 상환해야 하는 원리금이 높아짐

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결과적으로 대출을 덜 받으려 할 겁니다.

이걸 노렸겠죠.

3. 소유권이전조건부 전세대출금지

전세대출 심사할 때 계약서 상 임대인과 실제 소유주가 다른 경우 전세대출을 안 해준다는 내용입니다.

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어렵게 생각하실 거 없구요,

그냥 매수해서 새로 전세를 놓는

갭투자를 원천 봉쇄하겠다는 겁니다.

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다만, 이건 이전에도 나왔던 대책인 만큼

다~ 우회로는 있습니다.

이건 우리끼리의 비밀

4. LTV 강화 + 전입의무 + 전세규제

생애최초와 디딤돌, 보금자리론 같은 정책대출 역시

LTV를 기존보다 다소 내리고

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주담대를 받는다면 전입의무를 부과한다는 내용입니다.

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여기에 정책자금으로 전세대출을 받을 시에도

최대 한도를 축소하고,

전세대출 보증비율 자체를 내려버렸습니다.

서민의 주거 사다리를 제대로 차 버렸습니다

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이것도 치명적이죠.

최초에 내집마련하려는 수요 자체가

어느정도 원천차단된다는 효과가 있겠습니다.

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이렇게 굵직하게 4가지로 정리해볼 수 있는데요

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뭐 이밖에도

처분조건의 서약이라든지,

신용대출 한도 축소라든지

몇 가지 더 있습니다만

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가장 이슈가 되는 것들을

4가지로 다시 정리했습니다.

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사실 정책 정리는 누구나 할 수 있구요,

실질적으로 궁금한 건

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1) 그래서 시장이 어떻게 될지

2) 그래서 어딜 봐야 되는지

이거겠죠?

순서대로 보겠습니다.

"그래서 이제부터 시장이 어떻게 되는 건데?"

가장 궁금하실 겁니다.

애초에 이 대출 규제의 목적은

'서울 집값이 너무 올라서' 입니다.

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축하합니다. 성공하실 겁니다.

"단기적으로는요"

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서두에 말씀드렸듯

15억을 초과하는 고가시장 같은 경우

아무래도 위축될 수밖에 없습니다.

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실제로 잠실 아파트의 경우

어제 오늘 계약취소된 물량이 많다고 하죠.

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게다가 이전 칼럼과 영상에서도 말씀드렸듯

최근 서울 고가 아파트 시장은

저는 단기과열이 맞다고 봤습니다.

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따라서 애초에 대출 규제가 아니더라도

슬슬 쉬어갈 타이밍이었다고 봅니다.

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여기에 대출 규제가 하나의 단초를 만들어줬다 보구요.

결과적으로 전체시장은 당분간,

짧게는 1개월에서 길게는 4개월 정도 위축될 가능성이 높습니다.

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저는 최대 3개월 보고 있습니다.

그 이후로는 다시 거래량이 늘며 갈 길 갈거라 보구요,

여기서 15억 초과 고가 아파트가 다시 올라간다는 게 아니라(물론 올라가긴 하겠죠)

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두 번째, '그래서 어딜 봐야 하는지'에 대한 답변을 드릴 수 있습니다.

"그래서 이제부턴 어딜 봐야 되는 건데?"

칼럼의 초반부에 힌트를 드렸죠.

10억 언더의 시장이 갭을 메울 겁니다.

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다만, 10억 언더 아파트가 괜찮을 거란 전망은

저 외에도 일부 전문가분들이 말씀하셨죠.

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그렇기에 여기서도 선별이 필요합니다.

수도권에 있는 모든 10억 언더 아파트가

다 올라가는 시장이 아닐 겁니다.

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광명 신축 59타입 10억짜리와

인천 구축 59타입 2억짜리가

같은 시장 흐름을 보일리 없지 않습니까?

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이제부터 여러분들은 다음과 같은 지역을 주목!

​

"서울 출퇴근 40분대 내의 경기/인천 중상급지"

의 10억 언더를 보셔야 합니다.

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대표적으로 예시를 들어보면,

​

서울 내에선

- 서대문구/은평구/강서구/동대문구/성북구/중랑구/노도강금관구

가 모두 해당이 될 겁니다.

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경기도에선

과천/성남을 제외한(이미 너무 올라서 15억 초과가 많죠?)

- 광명시/하남 미사/구리시/남양주시/의정부시/고양시/용인 수지+기흥/수원 영통/화성 동탄/시흥시/부천시

정도가 해당 될 겁니다.

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인천에선 많진 않지만

- 송도/청라/검단/부평의 7호선 라인

정도가 그나마 해당이 되겠죠.

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자, 여기까지가

대출 규제로 인해 수혜를 입을 지역이며

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상품으로 따지자면 여러분들은 이제

"대 재개발의 시대"

를 바라보셔야 합니다.

이번 6.27 대출 규제로 인해

더 각광받게 될 상품은 재개발 재건축이며,

이 중에서도 특히 재개발이 더 좋을 겁니다.

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여기엔 몇 가지 이유가 있는데요,

1) 재건축엔 재초환이라는 방해물이 있음

2) 10억 언더의 재개발이 많음

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자, 여기까지 보시고

아무 지역의 재개발을 덥석 사시면 안 됩니다.

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당연히 조건이 있습니다.

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위에서 말씀드린 수혜지역 + 재개발

조합이 아~주 매력적일 겁니다.

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여기에 딱! 하나의 조건만 추가하겠습니다.

관리처분인가 이후의 단계일 것.

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물론 사시 이후의 사업지도 괜찮습니다만,

이번 대출 규제에서 가장 많은 빈틈을 보여준

"관처 이후 재개발"에 가장 많은 기회가 있을 겁니다.

​

마침 지난 번에 올렸던 '광명 컨텐츠'가 큰 도움이 되겠죠?

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👉 5분임장 저서 <지방아파트 황금입지> 출간!

대한민국 전지역 입지분석 + 향후 전망까지 ▼▼▼

지방 아파트 황금 입지 - YES24

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