10억짜리 집을 1억에 살 수 있다는데?(ft. 정부랑 나랑 로드맵)

부동산 손민수템 #33 지분형 모기지

안녕하세요? 트민녀입니다.

# 10억원짜리 집을 살 때 담보인정비율(LTV)이 최대 70%인 지역이라면 7억원은 대출을 받고, 3억원은 내 자금으로 구입해야 합니다. 만약 똑같이 10억원짜리 집을 사는데 4억원까지는 공공기관이 투자를 하고, 나머지 6억원만 내가 부담한다면? 이 경우 내가 내야하는 6억원을 기준으로 기존과 동일한 70% 주담대를 적용해서현금 1억8000만원만 있으면 10억원짜리 집을 살 수 있게 됩니다.

이름하여 ‘지분형 주담대(모기지)’.

정부가 가계부채를 줄이기 위한 묘안으로 대출 대신 정부의 지분 투자를 받고 집을 사는 방식을 들고 나왔네요.

금융위원회는 주택 구입시 공공(주택금융공사)이 지분투자 형태로 참여하는 '지분형 모기지' 로드맵을 6월쯤 발표할 예정이라고 하는데요.

[이미지 출처 : 머니투데이]

간단하게 정리해보면 주금공이 최대 40%까지 ‘대출’이 아닌 '투자'를 해준다고 합니다.

이 때 100% 내 집은 아니니까 사용료를 내야하는데요.

사용료는 투자금의 최대 연 2% 수준입니다. 

4억원을 투자 받았다면, 1년에 8백만원을 내야하는 구조입니다.

그렇다면 집을 팔 때는 어떻게 할까요?

집값이 올랐다면 차익을 지분율대로 나눠 정산을 한다고 합니다.

반대로 집값이 떨어졌다면?

그 손실은 주금공이 책임지는 것으로!

거주 기간도 제한이 없고, 여유자금이 더 생겼다면 2년마다 지분을 늘리는 것도 가능하다고 합니다.

그런데 모든 아파트를 이렇게 살 수 있는 건 아닙니다.

정부는 지역별 중위가격을 기준으로 서울은 10억, 경기는 6억 , 지방은 4억원 이하 주택만 허용한다는 방침입니다.

집값 하락분에 대한 손실 걱정이 없다고하니 솔깃해지다가도 정부와 지분을 나눠 집을 구입한다는 방식이 어째 썩 내키진 않는데요

사실 정부가 제안한 이 방식은 처음이 아닙니다(이미 여러번 실패했다는 것이쥬?😅).

2008년 이명박 정부의 '지분형 분양주택', 2013년 박근혜 정부의 '수익공유형 모기지'가 대표적인데요.

2023년 경기주택도시공사(GH)가 발표한 ‘지분적립형 분양주택’과도 유사해 보입니다.

[이미지 출처 : 경향신문]

주택구입 초기 비용을 낮추기 위해 '수익공유형 모기지'나 '지분적립형 주택'이 공급됐지만 집값 상승기에 주목받지 못했습니다.

집값이 오르는 시기에 굳이 정부와 지분을 나눠서 집을 구입할 이유가 있을까요?

지분형 모기지 개념이 처음 등장했을 때 모 교수님을 인터뷰한 적이 있는데요.

“수익을 공유하는 구조가 익숙하지 않아 심리적인 거부감이 큰데다 집을 장만했지만 완전한 내 집이 아니라는 소유감도 느낄 수 없어서 지분형 모기지가 원활하게 운영되기 어려울 것”이라는 의견을 주셨습니다.

오히려 “정부랑 공동명의로 집을 사고 싶어요?”라고 되물으셨던 기억이 납니다.

등기부 상 정부와 개인이 모두 ‘집주인’으로 기재돼 공동명의가 되는 것이죠.

덧붙이자면 정부 정책을 신뢰하지 못하는 국민 정서도 어느 정도 걸림돌로 작용했겠죠?

또 금리가 떨어지고 있는데 정부와 소유권을 나눠가면서까지 정부가 지원하는 투자를 받아야 할까라는 생각도 듭니다.

실제로 2013년 시행된 ‘공유형 모기지’ 공급 규모는 주택 시장 불황기였던 2014년 7746억원에서 저금리로 주택시장 회복이 본격화된 2015년에는 1955억원으로 급감한 바 있습니다.

서울 집값이 상승하면서 총부채원리금상환비율(DSR) 규제로 인해 자기자본이 넉넉치 않은 2030 젊은 세대는 ‘영끌’ 대출로도 내 집을 마련하기가 어려워졌는데요.

목돈이 부족한 사회 초년생의 내집 마련 문턱을 낮춰줄 수는 있겠지만,

집값이 떨어져도 정부가 손실을 부담하는 구조는 결국 집값이 하락하면 국민 세금으로 손실을 메꿔주겠다는 얘기인 셈인데요.

전세사기를 막겠다고 전세보증금 반환 보증보험 등 정부가 여러 지원 방안을 내놓았지만 근본적인 해결책은 되지 못했습니다. 오히려 전세사기를 부추기고, 전월세 시장 혼란만 가중됐다는 비판의 목소리도 컸습니다.

구체적인 세부 요건은 아직 확정되지 않아서 가이드라인이 나오면 더 정확하게 알 수 있지 않을까 싶은데요.

근몬적인 문제는 묻어둔 채 주택가격 안정과 가계부채 관리라는 ‘두 마리 토끼’를 과연 잡을 수 있을까요?🤔

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