[정비사업 투자 기본지침서④] 정비사업의 정보수집과 해석방법

[편집자주] 서울의 주택 공급은 재개발‧재건축 등 정비사업을 빼놓고 말할 수 없습니다. 하지만 정비사업의 수많은 이해관계와 복잡한 절차, 들쭉날쭉한 정보, 어려운 용어 속에서 입문자들이 방향을 잡는 건 쉽지 않습니다. [정비사업 투자 기본지침서]는 정비사업이 생소한 부린이들을 위해 정비사업의 기초를 알려드리기 위한 연재물입니다. 막연하고 어렴풋한 지식만으로 투자를 해온 ‘투자자’에겐 정비사업에 대한 명확한 이해를 제공해 드릴 수 있을 것입니다.

물가상승으로 공사비가 급등하면서 '분담금'에 대한 두려움이 부동산 시장을 지배하는 모양새입니다. 재개발, 재건축 등 정비사업이 부동산 투자의 핵심이란 것은 의심할 여지가 없는데, 분담금 우려 때문에 선뜻 투자하기가 망설여지실 겁니다.

사실 분담금이란 놈은 그 실체를 알고나면 전혀 두려울 것이 없는 놈입니다. 오히려 반가울 수도 있는 놈이랄까요?

관건은 분석력입니다. 공사비와 분담금을 예측하고 프리미엄이 많이 반영되지 않은 원석을 찾아서 투자하는 것이 중요하죠. 이미 다 옥석이 가려진 후에 하는 투자는 정비사업 투자라기 보단 그냥 '신축투자'로 봐야 하겠죠.

그럼 정비사업을 제대로 '분석'하려면 어떻게 해야할까요? 오늘은 정비사업을 분석하는 방법과 기반이 되는 소스를 찾는 방법을 알려드리도록 하겠습니다.

정비사업은 '도시계획사업'이다

지난 2편에서도 말씀드렸듯이 정비사업은 정비사업은 단순히 아파트를 짓는 '건축사업'이 아닙니다. 토지에 대한 이용을 어떻게 바꿀 것인가가 담긴 '도시계획사업'입니다. 정비사업의 안다는 것은 결국 '도시계획'을 이해해하고 있다는 것과 같은 말입니다. 건물을 짓은 건축사업은 이 도시계획이 모두 완료되고 난 뒤에 뒤따르는 것이지요.

그래서 정비사업지를 분석하려면, 해당 사업지를 규정하고 있는 각종 '계획'의 실체와 내용을 파악하는 것이 중요합니다. 계획의 내용을 세부적으로 들어가면 끝도 없는 것이 정비사업입니다만, 투자를 위한 지침으로 활용하시려면 4가지 정도는 알고 가셔야 합니다.

1. 도시·주거환경정비 기본계획

- 시나 구에서 수립하는 최상위 계획입니다

- 어떤 지역을 정비구역으로 지정할지, 주거지를 어떻게 정비할지 전체적인 방향이 담깁니다

2. 정비계획

- 특정 구역을 재개발이나 재건축 구역으로 지정하기 위한 구체적인 계획입니다

- 용적률, 건폐율, 도로, 공원 등 도시기반시설 계획 등이 포함됩니다

3. 사업시행계획

- 사업을 구체화하기 위한 ‘실행 계획’입니다

- 건물을 어떻게 짓고, 분양은 어떻게 하고, 기반시설은 어디까지 넣을 것인지 구체적인 실행안이죠

4. 관리처분계획

- 조합원별 분양 물량, 이주 계획, 분담금 산정 등을 포함한 ‘최종 정산 계획’입니다

- 사실상 계획의 마무리 수순으로, 이 계획이 인가되면 이주와 철거가 시작됩니다

그리고 이 계획들은 모두 순서와 절차가 정해져 있기 때문에 계획을 파악하면 사업의 추진단계와 속도를 파악하는 것도 가능합니다.

1. 정비사업은 '절차'에 따라 진행된다

- 정비사업은 법에 정해진 순서에 따라 계획을 세우고, 이를 알리는 '고시'에 따라 한 발 한 발 나아가야 합니다

- 이 절차는 건너 뛸 수 없고, 마음대로 바꿀 수도 없습니다

2. 계획이 바뀌면 모든 게 바뀐다

- 계획을 바꾸면 모든 것이 바뀝니다. 가령 용적률 계획이 변경되면 예상 수익도 달라지고, 분담금 구조도 바뀌게 되죠

- 당연히 지분 관계에 따라서 소유주 별로 이해득실도 달라지게 됩니다

3. 시간이 걸리는 이유도 여기에 있다

- 정비사업이 다른 사업에 비해 시간이 더 오래 걸리는 것도 '절차'와 '계획'을 따르기 때문입니다

- 계획을 변경하려면 다시 계획수립 - 총회(소유주 동의) - 접수 및 심의 - 공람 - 고시를 거쳐야 하죠

- 시간이 늘어나면? 금융비용(이자)가 늘어나게 됩니다

도시의 기본계획부터 보세요!

정비사업 예정지와 해당 지역의 정비사업에 대한 기본 스탠스를 이해하려면 ‘도시주거환경정비기본계획’부터 봐야 합니다. 지자체가 만든 10년짜리 정비사업 로드맵이라고 볼 수 있습니다.

이 기본계획에는 해당 지자체가 앞으로 어떤 방향으로 도시를 가꾸고, 개발하고, 발전시킬지에 대한 '틀'이 모두 나옵니다. 서울시의 경우 권역별 개발 계획이라던지, 3도심-7광역중심-12지역중심으로 이어지는 '중심지체계'에 대한 구상도 여기에 다 나와있습니다. 쉽게 말해 “어느 동네가 정비구역 후보인지, 몇 년 후에 어떤 방식으로 추진될지”를 보여주는 종합 안내도라고 생각하시면 됩니다.

재개발의 경우에 기본계획에 정비예정 구역으로 포함돼 있어야 구역 지정이 가능하니, 여기에 이름이 안 올라간 지역이라면 아직 본격적인 사업 추진까지 상당한 시간이 남았다는 뜻이겠지요?

특히 서울시의 경우 이번에 도시주거환경정비기본계획을 변경하면서 상당히 혁신적인 방안을 많이 포함시켰죠? 오세훈 시장이 올해 초 쏟아낸 '규제철폐시리즈'의 상당 부분도 이 기본계획에 반영해 추진됩니다. 공시지가가 상대적으로 낮은 곳에 임대주택을 줄여주는 '사업성보정계수'와 기존 건축물의 용적률이 높은 곳에서 공공기여를 줄여주는 '현황용적률 인정' 등이 포함돼 있습니다.

규제철폐 시리즈는 제가 이전 뉴글에서 다룬 적이 있기 때문에 링크로 대신하도록 하겠습니다 ^^

서울시, 규제철폐 드라이브…초고층 도시로 개조?(규제철폐안 총정리)

기본계획은 어디서 확인하냐구요? 지자체 홈페이지를 가면 나와있습니다^^ 핑프는 고달프겠죠?

고시의 해석 = 사업에 대한 이해다

기본계획이 도시 전체의 개발 방향에 대한 '틀'이라면, 개별 단지의 내용과 사업성을 파악하게 해주는 계획들이 바로 ▲정비계획 ▲사업시행계획 ▲관리처분계획 입니다.

각 계획의 성질을 쉽게 정리한다면, 아래의 문장으로 정리할 수 있겠습니다.

정비계획 = 사업의 최대 한도를 정하는 계획

사업시행 = 사업의 구체적인 내용을 정하는 계획

관리처분 = 기존 땅, 건물을 새로운 땅과 건물로 바꾸기 위한 계획

우리가 알아야 할 것은 이런 계획들은 모두 일반에 공개된다는 사실입니다. 이걸 파악하기만 해도 조합원만큼은 아니더라도 투자판단을 할 수 있는 요소는 다 알 수 있다는 것입니다.

이런 계획들은 일반에 알리는 것을 '고시'라고 합니다. 그럼 정비사업이 왜 '고시'를 하느냐? 그건 정비사업이 법적은 '공공사업'이기 때문입니다.

추진을 주민들이 하니깐 정비사업을 민간사업이라고 생각하시기 쉬운데, 법적으론 구청장이 시행하는 사업이고, 주민들은 구청의 위임을 받은 조합에 참여하는 구조입니다.

따라서 우리는 고시문만 잘 찾아서 해석할 줄 알아도 정비사업의 고수가 될 수 있는 것입니다. 이제 그냥 "재개발, 재건축은 사놓기만 하면 오르는 사업"이라거나 "분담금 5억 이상의 시대"와 같은 추상적이고 막연한 '깜깜이 투자'는 벗어나실 수 있겠죠?

정비계획은 사업성의 80%를 결정한다

정비계획은 정비사업을 꾸려나가는데 있어 가장 기본이 되는 계획입니다. 말 그대로 해당 구역을 어떤 식으로 개발할지를 정리한 계획이기 때문입니다. 쉽게 말해 "이제 이 지역을 00구역으로 선포합니다"라는 뜻을 가지고 있습니다.

정비계획이 세워지면, 구역경계가 확정됨과 동시에 건축물의 높이와 용적률 등에 대한 한도와 용도지역, 도로 폭, 공원계획 같은 계획들이 세워지게 됩니다. 사업추진할 수 있는 기본 구성요소가 정비계획이 세워질 때 다 정해지는 셈입니다. 사업성의 80%가 정비계획에서 정해진다는 말이 있는 것이 바로 그 이유이죠.

정비계획이 정해지면 전체 부지면적이 나오고, 토지등소유주 수가 파악됩니다. 이를 토대로 대략적인 예상 가구수와 조합원 분양물량, 일반분양 물량을 추산해 볼 수 있죠. 요즘은 지역별로 공사비도 거의 대동소이하게 가는 분위기라, 대략적인 공사비도 예상해 볼 수 있습니다. 공사비와 일반분양 물량과 가격(주변 신축가격과 비교)을 조합하면, 분담금 규모를 파악할 수 있죠.

최근엔 정비계획을 통해 '추정분담금'까지 산출해서 같이 알려주고 있습니다. 물가 상승과 사업추진 속도, 설계와 시공의 품질 변화 등에 따라 달라지겠지만, 대략적인 분담금을 알려주니 일반 투자자 입장에선 훨씬 투자판단이 쉬워진 셈입니다.

'새로 받게 될 신축가격' - ('분담금' + '나의 매수가격') = '프리미엄' 이 되는 셈이니까요.

사업시행계획은 사업추진의 메뉴얼이다

사업시행계획은 실제로 어떤 건물을 짓고, 어떤 기반시설을 깔고, 얼마를 들여 사업을 할지가 담겨 있는 계획입니다. 사실상 사업을 추진하기 위한 '메뉴얼'인 셈이지요.

사업시행계획에는 ▲아파트 단지 배치도, 주차대수, 층수 ▲가구수 및 일반분양 규모 ▲사업비, 이주계획, 철거 방식 ▲도로 및 기반시설 배치 등이 담깁니다. 정비계획에서 정해진 최대 한도 내에서 구체적인 사업계획을 세우는 것이죠.

쉽게 정리하면 몇 평짜리를 몇 개 짓고, 공원은 어디에다가 배치하고, 주변 환경(학교, 도로, 오폐수)과의 조화와 연결 등은 어떻게 할지 정하는 계획입니다.

교통영향평가, 교육영향평가 같은 '00영향평가'와 '00심의' 등이 이 사업시행계획을 세우는 과정에서 진행되는 절차들입니다. 가령 "00영향평가를 진행 중이다"라고 하면 사업시행계획이 아직 수립되지 않은 상태, 수립을 추진 중인 상태인 것이죠.

시공사의 브랜드와 대안설계 적용 같은 것도 사업시행계획에 다 포함되는 내용입니다. 그래서 시공사 선정 시기도 조합설립 후, 사업시행인가 전후가 되는 것입니다.

관리처분, 낼 것과 받을 것의 배분구조를 확정하다

관리처분은 내가 원래 갖고 있던 '구축과 땅의 가치와 신축 건물을 교환'하는 구조를 만드는 계획입니다. 쉽게 말해 현물과 현금을 각각 얼마씩 내고 신축을 분배받을 것인지를 정하는 것입니다.

그럼 먼저 구축건물과 땅에 대한 가치를 매겨야 하죠? 그래서 '감정평가'를 진행합니다. 가격산출 기준점은 사업시행인가일이 됩니다.

그리고 공사비와 예상 일반분양수익을 감안해서 감정평가액과의 균형을 맞춰 '조합원 분양가'를 산정합니다. 이때 균형을 맞추는 방법으로 감정평가액에 일정 비율을 곱하는 '비례율'이라는 도구를 사용하는 것입니다. 이렇게 해서 최종적으로 나오는 금액이 '권리가액'입니다.

사실 이렇게 말하니 구조가 어려워보이는데, 쓴 돈 나눠내는데 벌어들일 돈 감안해서 조정하는 것입니다. 이 예상대로 착공시기에 공사비 증액과 일반분양가가 확정되면 이 때 고지된 분담금을 그대로 내면 되는 것이구요. 기대에 못 미친 분양가가 책정되면 '추가분담금'을 내는 겁니다. 그냥 조삼모사이고, 결국 나간 돈 들어온 돈 결산해서 정산하는 구조입니다.

구축과 땅값을 정했으니, 신축을 나눠야죠? 그래서 조합원 분양신청을 진행합니다. 통상적으로 권리가액 순으로 선택권을 줍니다. 평형을 선택하면, 같은 평형대 안에선 동호수를 랜덤으로 추첨합니다. 그래서 동호수 추첨이라고도 부릅니다.

이쯤되면 느껴지시죠? 정비계획은 고시문에 중요한게 다 담겨있구요. 사업시행계획과 관리처분계획은 고시문은 "해당 절차 끝났다"라는 의미를 주는 것이고, 중요한 내용은 고시 전에 행해지는 활동들에서 다 정해지는 것입니다.

분담금에 쫄지마시오

끝으로 분담금에 대해서 말씀드리면, 분담금의 납부시기는 원칙적으론 조합원 분양 완료시기부터입니다. 일반분양과 같이 계약금, 중도금, 잔금 형태로 납부합니다. 단, 금융조달 주체인 시공사가 제안해 '입주 후'나 '입주 후 0년 분납'으로 진행하기도 합니다. 서울은 대부분 후자로 진행하죠.

다시 말하면 사업의 거의 끝자락에서 이뤄지는 분담금 납부시기 이전에 물건을 팔면 (=조합원 입주권 거래), 내가 분담금을 낼 일이 없다는 뜻입니다. 오히려 차익(프리미엄)만 얻으면 그만인 것입니다. 반대로 조합원 물건을 사는 사람은 분담금 납부와 규모를 고려해서 투자를 해야겠지요.

간혹 부담금(재건축초과이익환수제)와 분담금을 구분하지 못하는 분들도 있던데요. 부담금은 사업 완료 후에 신축 가치와 사업비, 구축 가치를 비교해서 나라에서 세금을 뜯어가는 것을 말합니다.

분담금은 건물 새로 짓는데 들어간 돈을 나눠내는 것, 부담금은 세금. 이제 헷깔리시지 않겠죠?

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