정부 가계부채 관리 방안 발표 정리.zip (갭 투자 꿈도 꾸지 마?)

안녕하세요, 

신혼부부 재테크, 부동산 지역 분석 가이드 김안녕입니다. 

정부가 오늘인 6월 27일 금요일, 수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안을 발표했습니다. 

시행은 내일인 6월 28일부터 바로 적용되며, 

현행 은행 자율관리 조치사항을 전 금융권 대상으로 확대 시행하는 등

즉각적이고 폭넓은 방안이 나왔습니다. 

꽤 강한 메시지를 전달하는 것 같은데요, 

그래도 무리하게 대출받지 않는 경우에서는 어쩌면 또 다른 기회가 되지 않을까 생각도 드는데 

간략하게 이를 정리해 보았어요. 

가계부채 관리 방안 핵심 요약 

가계대출 총량관리 강화 

- 전 금융권 대상, 가계대출 총량목표 당초 계획 대비 50% 수준 감축 

- 정책대출 연간 공급계획 대비 25% 감축 

은행권 자율관리조치 > 전 금융권 확대 시행 

- 다주택자 수도권 규제지역 LTV 0% 

- 수도권 규제지역 내 주담대 대출만기 30년 이내 제한 (DSR 규제 우회 방지) 

- 소유권 이전 조건부 전세대출 금지 (갭투자 목적 대출자금 활용 금지) 

- 신용대출 한도 차주별 연소득 이내로 제한 (신용대출 활용 주택 구입 방지) 

주택 구입 목적 주담대 최대 한도 6억원 제한을 비롯한 LTV 규제 강화

쉽게 말해서, 

수도권/규제지역 내 집 한 채라도 있으면 주담대 안 해준다. 

심지어 신용대출도 제한하고, DSR 우회로도 차단하겠다. 

주택 구입 목적의 주담대 최대 한도는 6억원으로 제한한다. 

일반대출과 정책대출 모든 조이겠다. 

가계부채 관리 방안 세부사항  

1. 집 한 채라도 있으면 대출 안 해줄거야 

- 수도권/규제지역 내 2주택 이상 보유자 + 기존 주택 처분하지 않고 추가 주택 구입하는 1주택자

= LTV 0% (주담대 금지) 

2. 주택 담보 생활안정자금 목적 주담대도 제한할 거야 

- 수도권/규제지역 내 보유한 주택을 담보로 하여 생활비 등 생활안정자금 목적의 주담대 한도 관련,

은행별 상이했던 기준을 통일, 최대 1억원으로 제한 

- 다주택자는 이전과 동일하게 금지 

3. 주담대 대출만기 30년 이내로 제한할 거야 

- 이건 최근 DSR 규제에 대한 우회 전략으로 통했던 ‘50년 만기 주담대’ 돌풍을 잠재우고자 하는 시도 

- 50년 만기 주담대를 받으면 매달 납부해야 하는 원리금이 줄어들어,

DSR 비율이 완화되는 효과가 있어 많은 사람들이 DSR 규제에 대응하는 방안으로 활용해왔었기 때문

4. 소유권 이전 조건부 전세대출은 이제 금지 

- 갭 투자를 강력하게 막고자 한다는 의지가 엿보이는 항목 

- 소유권 이전 조건부 전세자금 대출 = 주택의 소유권을 완전히 갖지 않은 상태에서 제공되는 대출

> 이를 이용해 갭 투자 시 활용하는 투자자들이 있었는데, 원천 차단하겠다는 것 

- 만약 이를 어길 경우, 대출금을 즉시 회수하고, 향후 3년간 주택 관련 대출을 제한하겠다고 밝힘 

 > 미치는 영향 (예상)

- 임대인: 잔금 처리에 어려움 겪을 수 있음

(전세 대출 없이 입주 가능한 = 온리 현금으로 들어올 수 있는 임차인 선호할 가능성) 

- 임차인: 전세난 직면 가능성 (아무래도 기존보다 투자 물건이 줄어들 것이라) 

> 이건 사실 처음 시행되는 것은 아니고, 작년에도 일부 시행됐었음. 당시와의 차이점은 당시에는 은행별로 대출 조건이 상이해, 잘 찾으면 하나은행이나 농협 같은 곳에서 일부 대출이 되기도 했었음. 지금은 전 금융권 확대라 임차인들의 전세 구하기가 오히려 좀 더 어려워지지 않을까 생각이 됨 (전세값은 더 오를 수도 있겠다) 

5. 주택 구입 목적 주담대 최대한도 6억원 제한 

- 고가 주택 구입에 과도한 대출을 제한하고자 한다는 의도 

- 현실적으로 6억으로 살 수 있는 아파트 제한적이라 매우 강하게 조이는 것으로 느껴짐 

6. LTV + 정책대출도 조일 거야 

- 생애최초 주택 구입 LTV 80%를 70%로 줄이고, 6개월 이내 반드시 전입해야 하는 의무 부과 

- 정책대출인 디딤돌 대출과 버팀목 대출의 경우도 아래와 같이 전반적으로 5천~ 1억 사이의 한도를 제한 

어떻게 될까? 투자하기 어려울까? 

- 규제가 수도권, 규제지역에 한하기 때문에 상대적으로 아직 덜 오른

지방의 주요 도시는 여전히 살펴볼 여지가 있지 않을까 

- 당연한 이야기지만 결국 대출 규제이기에 여유 자금이 있다면 여전히 투자할 수 있을 것 

- 다만, 다주택자를 포함해 여러 리스크를 고려, 기존보다 조금 더 보수적으로 움직일 필요가 있을 것 

- 실거주가 아닌 투자 규제에 초점을 맞춘다고는 했지만, 결국 전세입자들에도 영향을 줄 수밖에 없을 것 

- 언제나 부동산 시장의 규제는 A니까 B일거야 라는 공식이 잘 통하지 않았고, 완벽한 정답도 없기 때문에

흘러가는 상황을 잘 지켜보기

규제는 분명 투자자 혹은 내집마련이나 갈아타기를 준비하는 이에게 아쉬운 점인 것도 사실이지만, 

모두가 ‘어렵다, 안 된다’ 라고 생각할 여지를 줄 수 있기에 

역설적으로 어떤 기회가 될 수도 있을 거라고 

여러 책에서 배워왔는데요. 

내일부터 시행되는 규제의 흐름에 따라 

가격과 시장을 살펴보는 것이 

매우 흥미로울 것 같아 기대가 되기도 합니다. 

어떤 상황에서도 기회를 찾아낼 수 있도록 

관심을 갖고 살펴보는 것이 좋을 것 같아요. 

👉 금융위원회에서 공식배포한 자료도 함께 첨부합니다!

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