불장은 이렇게 대응하세요.

지금 여러분은 ‘불장’ 한가운데에 서 계십니다.

오늘은 여러분이 이 미친 듯이 달리는 시장에서 어떻게 중심을 잡아야 할지에 대해 말씀 드립니다.

불장은 강남에서 시작된다, 그리고 ‘흐름’은 퍼진다

서울 부동산 시장의 상승 흐름은 일정한 질서가 있습니다.

강남 → 성동 → 동대문 → 강북,

강동 → 하남 → 남양주로 이어지는 흐름이죠.

상승은 파도처럼 퍼지는 것이지, 무작위로 튀는 게 아닙니다.

그래서 외곽의 불장은 ‘시간’이 필요합니다.

그리고 그 시간을 벌어주는 건 바로 충분한 상승 기간입니다.

단기 급등장이 아닌, 몇 달 이상 지속되는 ‘롱런 불장’일수록 흐름은 더 넓게 퍼집니다.

2023년과 2024년은 이런 불장 흐름이 성동이나 강동에서 멈췄다고 하면 2025년은 한단계, 두단계 정도는 더 나아간 느낌입니다.

지금 올라가는 호가, 따라가야 할까?

장기간 거주를 고려하는 실거주자라면?

큰 규제가 없을 때는 그냥 매수하는 것이 옳았습니다.

송파구 파크리오 26평 가격 변동을 보면 아파트 가격이 한단계 씩 업그레이드 되는 시기가 짧으면 1년에서 길면 3년 간격으로 찾아 왔습니다. 반대로 얘기를 하면 가격이 업그레이드 되는 시기에 잘못 사면 짧게는 1년에서 길면 3년까지 안 오를 수도 있다는 것입니다. 하지만, 실거주이기 때문에 버티면 다음 가격 업그레이드 순서를 기다릴 수 있습니다. 그리고 그 가격 상승폭은 아무래도 하급지보다 클 수 밖에 없구요.

투자 효율성을 찾는 투자자라면?

흐름을 읽고 다음 파도를 타는 것이 좋습니다. 지금 강남의 호가가 하루 만에 수천만 원씩 뛰는 건 너무도 흔한 일입니다. 하지만 이걸 따라가다 보면 ‘지각비’만 내고, 정작 투자자의 수익은 별로 높지 않는 경우가 많습니다.

예를 들어보겠습니다.

2020년으로 돌아가서 여러분이 서울의 남산타운과 김포의 수기힐스 중 어디를 매수하는게 좋은 선택이었을까요?

딱 2년만 보유하고 매도하는 기준으로 보겠습니다.

서울 중구에 있는 남산타운 아파트 단지를 2020년에 갭투자로 매수를 했으면 5억이라는 자금이 필요했습니다. 그리고 매매가가 10억에서 14억이 되었으니 차익은 약 4억 정도라고 할 수 있습니다. 반면, 김포시 고촌읍에 있는 수기마을힐스테이트 2단지를 매수했다면 갭투자 금액은 2억이었습니다. 그리고 매매가는 5억에서 7.8억이 되었습니다. 차익이 약 3억입니다.

단기적인 투자 수익률로 보면 서울의 대단지 아파트보다 김포의 아파트가 더 효율적인 투자입니다.

🚨 불장 뒤에는 규제가 온다

이건 법칙입니다.

계속 오르면, 정부는 반드시 개입합니다.

21년에 전국이 규제에 묶였던 것 기억하시죠?

만약 대출 규제가 예고된다면? → 대출 미리 당기세요.

특정 지역 규제가 예상된다면? → 투기과열지구 지정 전에 세금 시뮬레이션 꼭 해보세요.

규제는 시장을 ‘숨 고르게’ 하지만, 동시에 매수의 기회도 줍니다.

분위기가 꺾일 때, 급매물은 반드시 나옵니다.

그 순간, 누구보다 빠르게 움직이셔야 합니다.

불장은 달립니다. 하지만 여러분의 전략은 냉정해야 합니다.

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