요즘 신혼집을 이렇게 마련한다고?

부동산 손민수템 #16 민간임대아파트

안녕하세요? 트민녀입니다.

훈훈한 크리스마스 보내셨는지…

트민녀는 지난 주말 사촌동생 결혼식이 있어서 지방에 다녀오느라 바빴습니다.

친가에서 가장 막내인 사촌이 드디어 장가를 가는군요. 막내가 장가 일찍간다 했는데 벌써 나이가 38살이더라는;;; 😅

비혼과 만혼이 만연한 요즘 같은 시국에 결혼한다는 것만으로도 장하지 말입니다.

지방이어도 집값이 꽤나 올랐을텐데 신혼집은 어떻게 준비했는지 궁금했는데요.

의외의 대답을 들었습니다.

신축 아파트에 살고 싶어서 입주 앞둔 민간임대아파트를 계약했다고 하더군요.

요즘 전국적으로 신축 아파트 단지에서 민간임대 공급 물량이 제법 많아졌는데요. 

민간임대에 대해 잘 모르시는 분들을 위해 오늘은 민간임대아파트를 살펴볼까 합니다.

민간임대아파트란?

민간임대주택에 관한 특별법(민간임대주택법) 적용을 받는 임대주택으로, 우리가 흔히 알고 있는 공공주택사업자(LH, SH 등)가 아닌 임대사업자로 등록한 민간사업주체가 임대인이 되어 주택을 빌려주는 제도를 말합니다.

이전에는 임대 기간이 4년 단기, 8년 장기 임대가 가능했는데요. 

4년 단기임대는 폐지되었고, 8년 장기임대주택 의무 임대기간이 10년으로 늘어났습니다. 현재 민간임대주택법상 임대 기간은 10년 이상입니다.

취득 유형에 따라 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 나뉘는데요. 공적인 지원이 있는지 여부와 임차인 자격기준에 따라 공공지원 민간임대와 장기일반 민간임대로 구분합니다.

공공지원 민간임대주택은 공공지원을 받기 때문에 민간임대주택법에서 정한 자격을 갖춘 임차인만 청약이 가능합니다. 청년안심주택, 청년역세권주택 등은 많이 들어보셨을텐데요. 공공지원 민간임대주택에 해당합니다.

자격 요건은 일반공급의 경우 19세 이상 무주택세대 구성원이어야 하는데요. 연령과 무주택 자격만 필요할 뿐 청약통장 가입여부나 소득 및 자산 기준, 거주지역 등의 자격은 요구하지 않습니다.

특별공급의 경우 65세 초과 고령자이거나 신혼부부, 만 39세 이하의 청년이라는 자격 요건을 갖추어야 합니다. 소득과 자산기준도 충족해야 합니다.

자료 출처 : 한국부동산원

장기일반 민간임대는 공공지원 민간임대와 달리 공적지원을 받지 않기 때문에 임차인 자격에 법적 제한이 없습니다. 

임대사업자가 청약 자격 등 공급 기준을 임의로 정할 수 있어서 대부분의 장기일반 민간임대주택은 청약 자격으로 모집공고일 기준으로 성년(19세 이상)일 것과 대한민국 국적을 요구하고 있습니다. 청약통장 가입여부와 관계없고, 1주택자나 다주택자도 가능합니다.

민간임대주택은 소유가 아닌 빌려서 사는 것이기 때문에 주택 수엔 포함되지 않습니다. 이 때문에 취득세, 양도세, 재산세 등 각종 세금 부담도 없습니다. 

의무 임대기간이 지나면 분양전환 시점에 분양을 받을 수도 있는데요. 분양전환을 기대한다면 임차인에게 분양전환 우선권이 부여되는지를 반드시 확인해야 합니다.

자료 출처 : 한국부동산원

일반적으로 공공지원 민간임대주택은 임차인에게 분양전환 우선권이 부여되지 않습니다.

장기일반 민간임대도 모든 유형에 분양전환 우선권을 부여하진 않는데요. 

기본형과 선택형, 전세형과 월세형, 매매예약형과 임대형 등으로 구분하면서 임대보증금 등의 부담이 더 높은 유형(선택형, 전세형, 매매예약형 등)에만 분양전환 우선권이 있습니다.

정비사업 시행으로 임대주택을 건설한 경우에도 예외적으로 분양전환 우선권이 주어집니다.

장기일반 민간임대주택 분양전환 우선권 부여

장기일반민간임대주택 중 임대사업자가 특별한 유형(선택형, 전세형, 매매예약형 등)으로 분양전환 우선권을 부여하는 경우

주거환경개선사업, 재개발사업 등 정비사업의 시행으로 임대주택을 건설하는 경우

분양전환 우선권에 관한 내용은 모집공고문과 계약서를 통해 확인하는 것이 가장 정확한데요. 모집공고문에는 분양전환 우선권을 부여하지 않는다고 기재되어 있지만 추후 설명회나 계약 체결 시에 분양전환 우선권을 부여하는 경우도 있다고 합니다.

‘얼죽신‘(얼어 죽어도 신축 아파트) 신조어가 나올 정도로 신축 선호 현상이 뚜렷한데요.

트렌드에 민감한 트민녀 어머니도 신축 아파트로 이사를 원하셔서 올여름 본가 주변 신축 아파트를 좀 알아보고 다녔습니다. 임장하다가 선착순 분양 중인 민간임대아파트 현장을 둘러보게 되었는데요.

알고보니 해당 아파트의 민간임대사업자가 지인이더라고요? 이게 웬일이지 싶어서 바로 취재에 돌입했습니다.

5000세대가 넘는 대단지에서 민간임대로 공급하는 전용면적 37㎡ 타입(옛 18평 규모)의 소형 아파트였는데요. 

냉장고, 세탁기, TV 등이 유상옵션으로 제공되어서 빌트인 오피스텔처럼 내부가 구성되어 있었습니다. 

단지 내 커뮤니티시설도 일반 입주민과 동일하게 이용할 수 있고요. 소형 임대 아파트이지만 대단지 신축 아파트의 편리한 시설을 그대로 공유할수 있어서 1~2인 가구가 살기에 부족함이 없어 보였습니다. 

보통 민간임대주택은 보증금을 내고 매달 월세를 내는 경우가 많은데요. 트민녀가 둘러본 민간임대아파트는 전세형으로 운영되어서 월세 부담은 따로 없었습니다. 

임대 보증금은 2억원 초반대로 층수와 가전제품 옵션에 따라 보증금이 달라지는 구조였습니다.

2년 단위 계약으로 최대 10년을 거주할수 있고 입주민이 다른 지역으로 이사를 원할 경우에는 보증금을 돌려 받을 수도 있다고 합니다.

- 전세자금 집단대출 80% 가능 

- 버팀목 대출 가능 

- HUG 보증보험 가입 완료

등등의 혜택으로 실입주금 4000만원 대로 즉시 입주가 가능하다는 설명을 들었는데요.

재개발 사업으로 지어진 신축 단지여서 10년 거주 후에는 분양전환 우선권이 부여되는 곳이었습니다.

부모님이나 제 노후 대비를 위해 10년 장기임대로 가져 갔다가, 분양전환 시 분양 받으라는 이야기를 해주셨는데요. 회사 보유분으로 빼놓은 RR도 계약 가능하다고 귀띔도 덧붙여주셨네요

또 임차인이 우선 분양을 원하지 않을 경우에는 사업자가 임의 분양하는 형태여서 10년 뒤에 기회(?)가 남아있다는 사실도 알게 됐습니다.

여기서 잠깐!

트민녀 지인이 민간임대사업에 뛰어든 계기는 주택재개발 등 정비사업 시 임대주택 의무건설 비율이 있다는 점을 활용한 것인데요. 아마도 임대사업자 틈새시장으로 본 것 같습니다.(그러기엔 남다른 스케일)

정비사업 시행자는 전체 세대수 또는 전체 연면적의 20% 이상을 임대주택으로 지어야 하며, 전체 임대주택 수의 30% 이상 또는 건설하는 전체 세대 수의 5% 이상을 전용면적 40㎡ 이하 규모의 임대주택으로 지어야 합니다.

또 전세사기 이슈로 신혼부부나 사회초년생 등 젊은 층이 빌라나 오피스텔 전세계약을 꺼리면서 장기간 임대로 살 수 있는 민간임대아파트로 전세수요가 옮겨오고 있다는 점도 한몫한 것 같습니다. 

실제로 입주 중인 단지여서 동대표 선거 공고가 엘리베이터에 붙어 있었는데요. 후보 프로필을 살펴보니 대부분 30대 초반 젊은 후보들이어서 이색적이었습니다.

그럼 마지막으로 민간임대아파트 장단점을 정리해볼까요?

민간임대아파트 장점

- 만 19세 이상 성인이면 청약통장 가입여부와 상관없이 신청 가능

- 10년 이상 장기간 안정적으로 거주할 수 있으며 임대료 인상 5% 제한

- 임대여서 취득세, 양도세, 재산세 등 세금 부담 없음

- 공공지원민간임대의 경우 임대료가 시세의 85~95% 정도에 해당

- 저금리로 보증금 대출 가능

- 분양전환 우선권 있는 경우 분양전환 시 시세차익 가능성

민간임대아파트 단점

- 전세형보다 월세형이 많고, 월세(월 임대료)가 저렴한 편은 아님

- 분양전환 우선권이 없을 경우 장기간의 임대기간 경과 후 주거 불안정

- 분양전환 우선권이 있더라도 분양전환 시점의 시세 변동에 따른 분양가 산정 문제

장단점이 분명한만큼 민간임대아파트를 고려한다면 이러한 점을 잘 파악하고 접근해야겠는데요.

아무래도 확정 분양가가 아니라는 점에서 망설여졌습니다. 10년이라는 임차기간이 끝난 뒤 분양가는 예측하기 어려운 부분이죠.

지인 찬스에도 불구하고 결정장애 있는 트민녀는 이번에도 계약서에 도장을 찍진 못했습니다만, 몇 달 뒤 300세대가 넘는 민간임대 물량을 완판했다는 소식을 들었습니다.

내집 하나 마련해보겠다고 종종거리는 트민녀와는 스케일 자체가 다른 접근에 한 수 배워가면서도 왠지 모를 씁쓸함이 몰려왔습니다.

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