앞으로 부동산 시장 흐름 예상

10.15 규제가 나온지 이제 2주라는 시간이 흘렀습니다.

아직까지는 제가 어느정도 생각한 시나리오 내에서 돌아가고 있는데요.

여러분들의 이해를 돕기 위해 제가 상담이나 강의에서 말씀 드렸던 내용들을 정리해 드리려고 합니다.

1. 10월 초 글을 통해서 저는 규제 지역이 생각보다 넓을 수 있다고 말씀 드렸었고 서울 상당 지역 + 경기 일부 지역의 규제는 어느정도 예상을 하고 있었습니다. (사실 토허제를 이정도까지 넓게 지정할 줄 몰랐지만...) 이번 정권 특징은 누누히 말씀 드리지만 선진입을 막는 선선규제입니다. 앞으로도 이 트렌드를 잘 읽으시길 바랍니다.

2. 10월 초에 역시 11~12월은 약보합일 것이라는 글을 썼는데 당연히 규제를 예상했던 것이구요. 저는 이번 규제로 인해서 수도권의 2025년 상승 거래는 끝났다고 보고 있습니다.

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3. 위 표를 보면 아시겠지만 연말에 서울 주요 지역에 굵직한 입주가 많이 있습니다. 이런 곳들 주변은 전세가 고전을 할 수 밖에 없는데요. 실제로 방배의 래미안원페를라는 전용 59 전세시세가 벌써 10억 이하로 나오기 시작했고 잠실래미안아이파크도 10억을 겨우 유지하고 있습니다. 30억대의 매매 시세를 생각하면 굉장히 낮은 전세 시세입니다. 은행들 대출 여력도 그렇고 2025년 연말은 전세가가 크게 치고 올라가기는 힘든 구조입니다.

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4. 기본적으로 저는 이번 강력 규제로 인한 규제 효과를 4개월 정도로 보고 있습니다. 그런데 이 효과도 지역에 따라 다릅니다.

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5. 예를 들면, 강남 3구나 마용성 일부 아파트 단지와 같이 2025년에 급등한 곳들은 강력한 대출 규제 (15억 이상 4억, 25억 이상 2억)와 낮은 전세가율과 함께 상승의 피로감으로 당분간 큰 상승이 어렵습니다. 내년 1~2월까지는 약간의 거래 가격 조정이 예상됩니다. 만약, 가격 조정이 없다면? 기간 조정이 있을 것입니다. 보합 기간이 최대 내년 3~4월까지 길어질 수 있습니다.

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6. 반면, 규제 지역 중 12~15억 주택이 현재는 상승할 수 있는 1번 아파트입니다. 이런 아파트 단지가 많은 지역은 가격 조정도 거의 없을 것이고 조정 기간도 짧을 것입니다. 개인적으로 내년 1월부터 거래량이 빠르게 살아날 것으로 보고 있습니다. 특히, 이제 막 오르다 멈춰버린 지역들 지금 매수 타이밍입니다.

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7. 여전히 생애 최초 매수자는 LTV가 70%입니다. 물론, 대출 금액은 6억으로 제한되어 있지만요.

이 사람들이 어떻게 움직이느냐가 키인데 저는 12~15억 그나마 덜 오른 주택으로 움직일 것이라고 보는 것입니다.

그렇기 때문에 성동 마포의 90년대 구축은 여전히 기회가 보이는데요. 서대문구 성북구 신축과 비교를 하면서 첫 집을 마련하는 사람들이 고민을 할 것 같습니다. 저는 입지 수요와 상품 수요로 상승이 분산될 것이라고 보고 있습니다.

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8. 비규제지역 풍선효과는? 위 주택이 움직이면 거래량이 터지면서 움직일 것입니다.

지난 2~3년 간 수도권만 올랐기 때문에 지방러들의 마음 속에는 수도권으로 가야 된다는 마음이 강합니다.

결국, 갭투자를 원하는 사람들이 마지막 기회라면서 비규제 지역, 특히 서울과 맞닿아 있는 곳들 위주로 매수할 가능성이 높습니다.

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9. 제가 하나 당부 드리고 싶은게 있다면? 이전 글에도 말씀 드렸지만 투자자들은 재건축, 재개발 매수를 조심하시기 바랍니다. 지금보다 더 규제가 강화될 수 있습니다. 조합원 지위 양도 금지 조항은 정말 강력합니다. 그냥 버는 돈을 사이버 머니로 만들기 때문인데요. 위의 기사처럼 2021년 불장에서는 심지어 양도 금지 시기를 앞당기자는 분위기가 있었습니다.

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10. 수도권에서 구리, 동탄, 다산...이런 곳들이 투자 매수로 유망하긴 하지만 내년 상반기 어느 순간에는 비규제 지역도 아마 지금처럼 '투기지역 + 토허제'로 묶이게 될 것입니다. 어차피 시간의 차이이지 규제로 묶이는 건 순간이라는 것입니다.

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아주 중요한 이야기인데....

현재 정부는 수도권 투자를 지방과 비아파트 상품으로 분산 시키는 게 규제로 얻으려고 하는 목표입니다.

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실거주보다 투자 목적이 강하다면?

가급적 아래 글들을 보셨으면 좋겠습니다.

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이번 부동산 규제의 최고의 기회 https://blog.naver.com/hillnono/224044607573

이번 부동산 규제의 최대 기회! (feat. 매수완료)서울 전역 + 경기도 주요 지역의 투기과열지역 + 토지거래허가구역 지정! 역대급 그러나 저는 어느정도 예...네이버 블로그 | 부모 정보통 (부동산에 관한 모든 정보)

지방러들은 수도권 부동산 투자는 그만 https://blog.naver.com/hillnono/224044648227

지방러들은 수도권 부동산 투자는 그만제가 2024년 12월에 썼던 글에서 이런 말씀을 드렸습니다. 2025년 수도권 부동산은 어나더 레벨로 올라갈 ...네이버 블로그 | 부모 정보통 (부동산에 관한 모든 정보)

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11. 결국, 부동산 투자 흐름은 지난 상승장들과 다를 바 하나 없습니다.

강남이 먼저 치고 올라가고

신축이 먼저 치고 올라가고

아파트가 먼저 치고 올라가고

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지금 조정받을 곳들, 그렇지 않을 곳들, 그리고 더 많이 오를 곳들...

이걸 지금 하나하나 저는 다 구분하고 있는데요.

우리는 결국 이런 흐름에서 기회를 찾아야 한다고 생각합니다.