2025년 꼭 챙겨야 하는 부동산정책 뭘까~

💰 대출 중도상환수수료 50% 인하

내년 1월부터는 시중은행의 주택담보대출(주담대)과 신용대출의 중도상환수수료가 현재의 절반 수준으로 줄어듭니다.​ 정부가 중도상환수수료의 합리적인 부과기준을 마련하면서 중도상환으로 인해 발생하는 실제 비용 내에서만 수수료를 부과할 수 있도록 관련 규정을 개정한 영향입니다.

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이에 따라 주담대의 경우 1.2~1.4%, 신용대출의 경우 0.6~0.8% 수준이던 중도상환수수료가 주담대는 0.6~0.7%, 신용대출은 0.4% 수준으로 낮아집니다.​ 다만, 기존 대출자들에겐 적용되지 않고 제도가 시행되는 1월 중순 이후부터 적용될 예정이죠.

🎎 신생아 특례대출 소득요건 완화

저출산 문제를 해결하기 위해 올해 3월 출시한 ‘신생아 특례대출’ 현재는 부부 합산 연 소득이 2억 원 이하여야 받을 수 있었는데요. 내년 1월부터 2027년까지 신생아 특례대출 소득요건이 한시적으로 2.5억 원으로 완화됩니다. ​

​이에 더해 특례 대출기간에 추가 출산한 경우 적용되는 추가 우대 금리 혜택도 기존 0.2%P에서 0.4%P로 확대되는데요. 다만, 이러한 혜택은 2025년 1월 1일 이후 출산한 가구에만 적용됩니다. 그 외 자산 요건이나 대상주택 요건, 대출한도 등은 그대로 유지됩니다.

🙆 청년 주택드림대출 출시

청년들의 내 집 마련의 꿈을 실현하기 위해 분양가의 80%까지 저리(최저 2.2%)로 빌려주는 청년 주택드림대출이 출시됩니다. 청년주택드림청약에 가입한 뒤 1년 이상 돈을 납입한 만 19세 이상 34세 이하의 무주택 청년 중 연소득 7000만원(부부합산 1억원) 이하인 경우 주택드림대출을 이용할 수 있습니다.

최저 2.2% 금리, 만기 최대 40년의 조건으로 대출을 받을 수 있고, 결혼 시에는 0.1%P, 최초 출산과 추가 출산 시에는 각각 0.5%P, 0.2%P의 우대 금리 혜택도 받을 수 있습니다. 대출을 받은 뒤 만 34세가 지나 청년이 아니게 되더라도 기존 금리가 그대로 적용됩니다.

🚫 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 실시

7월부터 스트레스 DSR 3단계가 시행되면 가계대출 한도가 줄고, 모든 금융권 대출이 규제를 받게 되요. 스트레스 DSR은 변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 대출 이용기간 중 금리상승으로 인해 원리금 상환부담이 증가할 가능성 등을 감안하여 DSR 산정 시 일정 수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과하여 대출 한도를 산출하는 제도에요. 3단계는 DSR이 적용되는 은행권과 제2금융권의 주택담보대출, 신용대출, 기타대출에 대해 적용되며, 스트레스 금리는 1.5%p(2025년 예상)입니다. 

연봉 5천만 원 대출자를 기준으로 3단계 스트레스 DSR이 시행되면 적게는 1,200만 원가량, 많게는 3,400만 원가량 대출 한도가 줄어드는데요. 거기에 제2금융권 신용대출에도 스트레스 DSR이 적용되는 등 적용 대상도 확대됩니다.

✍️ 신축 분양단지의 경우 디딤돌대출 후취담보 가능

가계부채를 안정화 제고를 위한 조치로 디딤돌대출 맞춤형 관리방안을 발표했어요. 2024년 12월 2일 신규 대출 신청분부터 수도권 아파트의 디딤돌대출 가능 금액이 최대 5,500만원 줄어들어요. 다만 등기가 이뤄지지 않은 신축 분양단지의 경우, 2024년 12월 1일까지 입주자 모집공고를 낸 단지 중에 입주기간 시작일이 2025년 상반기(6월 30일)까지인 경우 후취담보대출(미등기 아파트 잔금 대출)이 가능합니다.

🏠 1주택자 세컨드홈 세제 혜택

기존 1주택자가 인구감소지역이나 비수도권 미분양 주택을 구입해도 양도소득세(양도세)와 종합부동산세(종부세) 산정 시 1주택자로 간주해 1세대 1주택 특례를 적용 받아요.

인구감소지역(수도권·광역시 제외, 수도권 내 접경지역 및 광역시 내 군지역 포함)에 공시가격 4억원 이하의 주택 1채를 취득하거나, 비수도권에서 전용면적 85㎡이하 취득가액 6억원 이하인 미분양 주택을 취득하는 경우에도 혜택을 적용 받는 건데요. 종부세는 12억원까지 기본 공제를 받을 수 있고, 고령자나 장기보유자라면 최대 80%까지 세액 공제를 받을 수 있으며, 뿐만 아니라 양도세도 12억원까지 비과세 혜택을 받고 장기보유특별공제도 최대 80%까지 적용됩니다.

🗓️ 다주택자 양도세 중과 배제

다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 적용되는 양도소득세(양도세) 중과세율 배제 규정을 기존 2024년 5월 9일에서 2025년 5월 9일까지 유예해요. 현행 양도세 기본 세율은 6~45% 수준이며, 2주택자 중과세율은 기본세율+20%p, 3주택자 이상은 기본세율+30%p를 중과됩니다. 또한 준공 후 미분양 주택과 소형주택을 매입할 경우 2027년 12월까지 양도세와 종부세가 부과되는 주택 수에서 제외됩니다. (단 수도권의 전용면적 85㎡ 이하, 취득가액 6억원 이하와 소형 주택은 전용면적 60㎡ 이하와 취득가액은 수도권 6억 원, 지방 3억원 이하 아파트만 해당되요.)

🔛 비아파트 단기임대 부활

2017년 도입됐다가 2020년 사라진 비아파트 ‘단기 등록 임대주택’ 제도도 다시 도입됩니다. 기존 1주택자가 새로 매입한 비아파트를 단기 임대주택으로 등록하면 해당주택을 주택 수 산정에서 제외하고 처분 시에도 양도세를 면제해 주는데요. 다만, 임대료 인상 폭은 5%로 제한됩니다.

의무임대매기간도 과거 4년에서 6년으로 늘어나는데요. 계약갱신청구권 적용 시 최대 6년(최초 임대차 계약 2년 + 묵시적 갱신 2년 + 계약갱신청구권 2년)간 계약이 지속된다는 점을 고려해 형평성을 맞추기 위해서죠. 이와 함께 임대보증금을 상습적으로 돌려주지 않는 악성임대인에 대한 등록말소가 가능하도록 제도가 개선됐습니다. 임대사업자는 말소 즉시 세제혜택을 받지 못하고 그동안 받은 혜택은 추징됩니다.

🧱 안전진단 없이 재건축 가능

6월부터 준공한지 30년이 넘은 아파트는 안전진단 없이도 재건축이 가능해집니다. ‘재건축 안전진단’ 명칭을 ‘재건축 진단’으로 변경하고, 재건축 진단은 사업시행계획인가 전 까지만 통과하면 가능하도록 절차가 바뀌는데요. 이번 규제완화 조치로 재건축을 위한 진입 문턱을 낮추는 동시에 재건축 기간을 최대 3년 가까이 단축하면서 주택공급 확대에도 기여할 것으로 예상됩니다. 

👪 청약제도 개편

2년 이내 출생 자녀가 있는 가구에 혜택이 주어지는 신생아 특별공급(공공주택)과 신생아 우선공급(민영주택)이 신설됐고 3자녀 이상 가구만 신청 가능했던 다자녀 특별공급 자격 기준도 2자녀 이상으로 완화됩니다. 배우자가 혼인 전 주택을 소유하거나 청약에 당첨된 이력이 있어도 청약 대상자 본인은 청약신청이 가능하도록 배우자 청약 이력을 배제했으며 당첨일이 같은 주택에 부부가 중복 당첨된 경우 청약신청 일시가 빠른 건은 유효하도록 부부 중복청약이 가능해요.

생후 2년 이내 신생아 가구에 대한 공공임대주택 최우선 공급은 예비 신혼부부나 신혼부부로서 출산 계획이 있는 가구가 주목할 만하다. 통합공공임대, 행복주택 등에 입주하기가 한결 쉬워져, 희망하는 지역에서 공공임대 물량이 나온다면 적극 활용할 수 있다. 

 ‘무주택 인정 비아파트 요건’ 완화로 단독·다가구주택, 연립·다세대주택, 도시형 생활주택 등 ‘비아파트 주택’ 구입자가 아파트를 청약할 때 불이익이 없도록 청약 때 무주택으로 인정하는 비아파트 범위를 대폭 확대히요. 현재는 그 기준이 전용면적 60㎡ 이하, 수도권은 공시가격 1억6천만원 이하(지방 1억 원)인데, 앞으로는 면적은 85㎡ 이하, 공시가격은 수도권 5억원(지방 3억원) 이하로 대폭 넓어져요. 이렇게 되면 시가 기준 7억원대(공시가격 약 5억원) 이하인 빌라를 소유해도 앞으로는 청약 때 무주택자로 인정받을 수 있습니다.

※ 상기 항목의 내용 및 시행 시점 등은 변경될 수 있으며, 정확한 내용은 관련 공공기관 등에 확인해야해요~

📌 3줄 요약 버전

1. 대출 중도상환수수료 50% 인하

내년 1월부터 주택담보대출(주담대)과 신용대출의 중도상환수수료가 절반으로 줄어듦.

주담대는 0.6~0.7%, 신용대출은 0.4% 수준으로 인하.

기존 대출자는 제외되며, 1월 중순 이후 신규 대출부터 적용.

2. 신생아 특례대출 소득요건 완화

내년 1월부터 2027년까지 신생아 특례대출 소득요건이 2억 원에서 2.5억 원으로 완화됨.

추가 출산 시 우대 금리 혜택도 0.2%에서 0.4%로 확대.

2025년 이후 출산한 가구에만 추가 혜택 적용.(기존 대출 요건은 유지)

3. 청년 주택드림대출 출시

청년 무주택자를 대상으로 분양가의 80%까지 최저 2.2% 금리로 대출 지원.

대상 : 만 19세~34세, 연소득 7천만 원 이하(부부합산 1억 원 이하), 청년청약 가입 후 1년 이상 납입자.

만기 최대 40년이며, 결혼 및 출산 시 추가 금리 우대 제공.

대출 후 만 34세가 넘어도 기존 금리 유지.

4. 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 실시

내년 7월부터 스트레스 DSR 3단계 시행으로 대출 한도 축소.

변동금리 대출의 금리 상승을 반영해 가산금리(1.5%p)를 부과하여 대출 한도를 계산.

제2금융권 신용대출에도 적용되며 대출 한도가 최대 3,400만 원 줄어들 수 있음.

5. 신축 분양단지의 경우 디딤돌대출 후취담보 가능

2024년 12월 2일부터 디딤돌대출 가능 금액이 최대 5,500만 원 축소됨.

신축 분양단지 중 2024년 12월 1일까지 입주자 모집공고를 낸 경우 후취담보대출 가능.

대상 : 입주 기간이 2025년 6월 30일까지인 단지.

6. 1주택자 세컨드홈 세제 혜택

기존 1주택자가 인구감소지역 또는 비수도권 미분양 주택을 구입하면 1세대 1주택 특례 적용.

대상 : 공시가격 4억 원 이하(인구감소지역), 전용면적 85㎡ 이하·6억 원 이하(비수도권).

양도세 12억 원 까지 비과세, 종부세 12억 원까지 기본 공제 및 최대 80% 장기보유특별공제 적용.

7. 다주택자 양도세 중과 배제

다주택자 양도세 중과 배제가 2025년 5월 9일까지 1년 유예됨.

준공 후 미분양 주택과 소형주택 매입 시 2027년까지 양도세·종부세 부과 주택 수에서 제외.

대상 : 수도권 85㎡ 이하, 취득가액 6억 원 이하의 주택.

8. 비아파트 단기임대 부활

단기 등록 임대주택 제도 재도입, 임대료 인상은 5%로 제한.

의무임대기간은 기존 4년에서 6년으로 확대.

악성 임대인의 임대등록 말소 및 세제 혜택 추징 가능.

9. 안전진단 없이 재건축 가능

내년 6월부터 준공 30년 이상 아파트는 안전진단 없이 재건축 가능.

재건축 진단 절차를 간소화해 재건축 기간을 최대 3년 단축.

사업 속도를 높이고 주택공급 확대에도 기여할 것으로 기대됨.

10. 청약제도 개편

신생아 특별공급(공공주택) 및 우선공급(민영주택) 신설, 다자녀 특별공급 기준 2자녀 이상으로 완화.

배우자 청약 이력 배제 및 부부 중복청약 가능.(평생1회 → 출산 가구는 재당첨가능, 기존 주택 처분 조건)

비아파트 무주택 인정 기준이 면적 85㎡ 이하, 수도권 공시가격 5억 원(지방 3억 원) 이하로 완화됨.

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