이거 읽기 전에는 집 사지 마세요! [4편] 갭투자 - 원금회수가 되는 부동산 투자기술

1. 이런 분들에게 이 글이 특히 유용합니다. 

- 부동산 공부를 이제 막 시작한지 1년이 안된 20 ~ 30대

- 전세 생활을 마무리하고 이번엔 내 집 매수를 결심한 40대

- "감"이 아니라 데이터로 판단하고 싶은 분

프롭테크로 시장 흐름을 읽고, 대장 단지와 투자처를 비교해

갭/분양권/재개발/경매까지 이어지는 실전형 손품 기술을 전해드립니다.

투자는 자본주의 사회에 살고 있는 우리에게 당연한 권리인데요. 

그리고 그 권리는, 평생 동안 갈고닦아야 기술이기도 합니다. 

한 사람의 인생이 노동으로 끝나는 것은 너무 아쉽니다. 

말년에는 하고 싶은 일을 해야 하고, 

시간을 스스로 컨트롤하며 살아야 한다고 생각합니다. 

그렇기에 다시 원점으로 돌아와서

투자를 해야만 합니다.

자본주의 안에서 나를 지키고, 자산소득을 만드는 유일한 방법이니까요.

그래서 다양한 투자 기술을 익혀 두는게 좋습니다.

부동산에는 갭투자, 분양권, 재재, 경매가 있는데요. 

오늘은 그 네번째 주제인 갭투자입니다. 

2. 갭투자란?

갭투자는 단순히 전세를 끼고 집을 사는것인데요. 

- 매매가 - 전세가 = 실투자금

이 실투자금을 얼마나 효율적으로 회전시키느냐, 

그게 바로 갭투자의 핵심입니다. 

처음에는 이런 고민이 있었습니다. 

"갭투자는 원금이 회수돼야 하는건가?

아니면 일반 매수라도 전세를 끼면 다 갭투자인가?"

결론부터 말하면 이렇습니다. 

- 실거주할 의사가 없고, 전세를 끼고 매입했다면 모두 갭투자다

다만, 그 안에서도 성격이 다릅니다. 

갭투자는 두 가지 유형으로 나눌 수 있습니다. 

1. 원금회수형 갭투자

2. 시세차익형 갭투자

3. 갭투자의 두 가지 유형 "1. 원금 회수형 갭투자"

수도권 5천만원 갭투자 단지 - 2년내 투자금 회수 가능할까?

리치온의 투자자 '초이'님에게 배운 기준인데요. 

이 기준이 제 원금 회수형 갭투자 매입 원칙이 되었습니다. 

이건 안정형 갭투자인데요. 

전세금이 내가 매수한 금액 대부분을 덮어주는 구조죠. 

예를 들어 매매가 3억, 전세가 2.5억이라면

내 실투자금은 5천만원 정도입니다. 

안정적인 전세 수요로 리스크는 적고 장기보유가 가능합니다. 

그리고 2~4년이 지나 전세금이 상승해 매매가를 덮는 순간,

임대사업은 이자 부담 없는 안정형 구조로 바뀌는 거죠. 

이게 바로 원금 회수형 갭투자의 묘미입니다. 

* 수도권의 경우 지금은 상승 초입 구간이라 원금회수형 구축보다는 

실거주 신축 위주 접근이 더 유리합니다. 

늦어도 4년안에 원금회수(전세가가 매수한 금액으로 상승)도 되고,

안정적인 임차수요도 있는 소액 갭투자 단지를 분석해 보도록 하겠습니다. 

투자원칙 -> 지역선정 -> 단지 분석 -> 베스트 결정

투자원칙확인

갭투자 원칙을 만들어야 합니다. 

어느 구루들의 투자책을 보더라도 본인만의 기준이 있어야 된다고 하고요. 

원칙 만드는 법은 아랫글을 참고해 주세요. 

https://blog.naver.com/soolee1983/223307674049

가장 빠르게 투자 원칙 만드는 방법(ft.리치온 초이)_나도 만든다!"리치온 초이" 1달전 처음 들어본 닉넴 입니다. 그런데 우연일까요? 그분의 블로그 글들을 모두 ...네이버 블로그 | 운좋은 뿌빠 - 매일 돈되는 부동산하는 블로그

지역선정

전세가 상승, 매매가 보합 / 미분양 감소 / 향후 공급 없음

미분양 바닥 유지 / 향후 공급 없음

전세가 상승, 매매가 하락 / 미분양 바닥 유지 / 향후 공급 없음

전세가, 매매가 동반상승 / 미분양 바닥 유지 / 향후 공급 없음

단지 선정 

갭차이 5천 / 8천 / 7천

갭차이 1.2억 / 1.2억 / 7.5천

갭차이 1억 / 1.4억 / 1.2억

갭차이 1.2억 / 0.5억 / 2억

갭투자 베스트 지역 및 단지

갭차이 5천 / 8천 / 7천

"2년 내 투자금이 회수될것으로 예상되는 단지는 부개주공3단지"

현재 매매, 전세 매물을 보면 갭차이는 3천만원내외

24평 ~ 25평 통틀어서 1,200세대인데 전세매물은 2.2억 단 하나!

전세 세팅이 안되긴 어렵겠죠?

현재 빨간색 실선인 전세가가 -> 점선까지 올라준다면?

투자금이 회수되고 내 돈 없이 안정적인 임대수익 가능!

4. 갭투자의 두 가지 유형 "2. 시세차익형 갭투자"

두 번째는 공격형 갭투자, 즉 레버리지형 전략인데요. 

이 경우 전세금이 매매가를 충분히 덮지 못합니다. 

하지만 시세 상승폭이 더 크다면, 그 차익으로 이익을 극대화할 수 있고요. 

예를 들어

매매가 5억, 전세가 3억이라면 실투자금은 2억입니다. 

2년 뒤 매매가가 전고점인 7억으로 회복된다면

2억 투자로 2억 수익, 100% 수익률인거죠. 

이건 '퀀텀 점프형'투자입니다. 

다만 그만큼 리스크도 큰데요. 

자본을 많이 투입했기에,

시장 방향이 반대로 움직이면 타격이 큽니다. 

그러니 전편에서 말씀드린 향후 공급물량 지표를 꼭 확인해야 하고요. 

주의할점은 갭투자로 나의 투자금을 전부 사용했을 가능성이 크기에 

본인의 실거주는 상대적으로 안정적이지 못한 월세에 거주해야 한다는 것입니다. 

5. 갭투자에서 가장 큰 리스크는 역전세

갭투자의 리스크는 언제나 역전세(전세가 하락)입니다. 

전세가가 떨어지면

만기 시 보증금을 더 내줘야 하는 상황이 생기는거죠. 

이걸 버티지 못하면 "깡통전세"나 "경매"로 갈 수도 있습니다. 

결국 갭투자는 시간싸움인데요. 

전세가 내 원금을 지켜주는 동안

시장이 내가 예상한 우상향 방향으로 가야 합니다. 

결국 버티는 시간싸움인것 같습니다. 

시장이 내가 예상한 것 말고 하락할 수 있단 맘으로

어느정도 평균 상승률을 계산해서 내가 버틸수 있는지 계산해야 하고요. 

갭투자는 시장의 출렁임에 따라 나의 의지와 상관없이 역전세를 맞게 되는데요. 

그러니 내가 역전세가 감당 가능한 선에서 무리하지 않고, 

가장 매력적인 단지를 고르는 겁니다. 

6. 정리해보면요

정리하면요.

원금 회수형 갭투자 -> 전세금이 매매가를 덮어서 투자금이 회수(소액 갭투자)

시세차익형 갭투자 -> 시세차익형 중심 투자금 대비 100%수익률 

갭투자엔 이렇게 두가지의 종류가 있다고 말씀드렸습니다. 

오늘건 따라하는것 보다는 아실에서 단지를 하나씩 하나씩

모두 클릭해보시면 좋습니다. 

7. 다음 편 예고 - [5편] 분양권 투자 / 분양 단지 미리 아는 법 

연재 구성(업데이트 반영)

[1편] 지역별 부동산 시장의 흐름(매매가격지수, KB주간시계열)

[2편] 투자할 대상을 더 좁히자! 어느 동네를 봐요?(부동산지인 공급물량, 분위지도)

[3편] 대장아파트를 보면 유추할수 있다(최고가아파트, 여러단지비교)

[4편] 갭투자 - 부동산 투자의 가장 기본(매매전세가, 네이버 매물)

[5편] 분양권 투자 - 분양 단지 미리 아는 법(아실 공급물량 + 고수블로그 추천)

[6편] 재개발 투자 - 안전마진이 있는 확실한 투자법(아실 재재탭, 디스코)

[7편] 경매 투자 - 싸게 사는 기술(권리분석 책, 경매사이트 추천)

https://blog.naver.com/soolee1983/224055451730

이거 읽기 전에는 집 사지 마세요! [3편] 대장아파트를 보면 유추할 수 있다!1편부터 3편까지는 '투자할 지역을 선정하는 과정'이었는데요. 오늘은 그 세번째 시간입니다. 아...네이버 블로그 | 운좋은 뿌빠 - 매일 돈되는 부동산하는 블로그

오늘까지 4편이 연재 되었습니다. 

"이거 읽기 전에는 집 사지 마세요"시리즈는 총 7편으로 생각하고 있는데요

다음편은 고수들이 어떻게 분양권을 선점하는지에 대해 다뤄볼 예정입니다. 

갭투자가 시간을 기다리는 기술이라면

분양권 투자는 돈을 키우는 기술입니다. 

다음 편도 기대해 주세요.  

아래 글은 지방광역시 갭투자에 대한 글입니다. 

혹시 소액 갭투자에 관심이 있는 분이라면 읽어 보시면 좋겠네요. 

https://blog.naver.com/soolee1983/223994124217

소액 갭투자 단지 어떻게 고를까? 투자원칙에 따른 단지 선정 실전 가이드투자의 성공을 판단하는 최고의 방법은 시장을 예측하는 것이 아닙니다. 내가 가고자 하는 곳에 도달할 수 ...네이버 블로그 | 운좋은 뿌빠 - 매일 돈되는 부동산하는 블로그