대구 수성구 다음은 여기다 - 대봉1-2지구 재건축 매수 타이밍

엄청나게도 떨어진 대구 부동산 시장인데요.

그 하락폭이 나이아가라 못지 않을 정도입니다. ㅠㅠ

서울은 회복을 했는데요. 

경기도는 약 보합

부산은 최근 반등

대구는 아직 하락중이까요. 

암튼 대구의 경우 무려 40년만의 최악의 하락입니다. 

하지만 최근 대구도 긴 하락을 마치고 부산처럼 상승 턴하기 직전인데요. 

월간 매매가격 지수를 보면 0을 뚫을랑 말랑 하네요. 

주간 매매가격 지수를 보면 25.10월 말 0을 넘어선건 안비밀

하지만 아직 대구의 수성구 에이스들을 빼면 99%이상의 단지들이

전고점 대비 20 ~ 30% 하락한 상태인데요. 

전고점 회복 할까요? 응?

할겁니다. 

그 이유가요. 

서울만 공급이 부족한게 아니거든요. 

대구도 내년부턴 신축이 없어요~

과거 대구는 2010년 ~ 2020년까지 근 10년을 상승했는데요. 

저력이 있는 동네입니다. 

사업하시는 부자 행님들이 많으시거든요. 

최근 상승을 시작한 수성구 준신축의 기온이

아직은 재개발, 재건축 구역까진 온기가 퍼지지는 못했는데요. 

그래서 재건축 구역중 하나인 대봉 1-2지구에 대해 살펴 봅니다. 

시세상승도 먹고, 재건축 사업 상승분도 먹고ㅎ

위치는 요기입니다. 

신천을 기준으로 수성구와 마주 보고 있는 대구 2급지 정도 되고요. 

2호선 경대병원역 코앞으로 입지가 좋고

주변학군, 환경도 좋음

매물이 별로 없고 진행이 느리다는 단점이 있는 곳입니다. 

별표를 잘 봐주세요~ 

수성구의 상승힘이 남산 대신동으로 가기전에 살짝 

발 걸치고 갈곳이라고 봅니다. 

그말은 여기에 신축이 들어선다면 수성 1 ~ 4가와 남산대신동의 시세즈음 될수있다는 것이고요.

참고로 현재 남산동 대장 시세는 이렇고요. 

대구는 아래 순서대로 시세가 오르는데요. 

1. 수성구 신축 -> 준신축

2. 수성내 비주류 = 2호선 비수성구 대장

3. 동대구역, 태평로, 학군지

대봉1-2지구(대봉 힐스테이트)는 2등 정도 되는 곳입니다. 

6.5 ~ 7.5억 정도 되는 시세 즈음?

42층 까지 올라가고요~ 

바로 아래 서한포레스트가 조망을 좀 가리는데요. 

서한이 29층까지 있으니 대봉이 30층 이상이라면 조망은 가리지 않을겁니다. 

일반 아파트는 매매가를, 재개발은 프리미엄을 보면 시세가 비싼지 싼지 알수있는데요

지금은 쌀까요? 비쌀까요?

적어도 프리미엄 3.5억에 산 사람보다는 저렴합니다. 

그럼 내가 신축을 얼마에 사는지 직관적으로 알수 있는 방법이 있는데요. 

위 조합원 분양가 + 프리미엄입니다. 

그럼 프리미엄 2억에 산 사람은 조분가 3.7억을 더해서 5.7억 매수

P 4억에 산 사람은 어이쿠 7.7억에 매수한거네요. 

대봉1-2지구는 철거한채로 상당기간 방치해서

금융비용, 공사비가 오르는게 기정사실입니다. 

대구에 대명 자이란 곳이 있는데요. 여기가 비례율 110% -> 최근 45%까지 하락했죠. 

대봉도 그럴수 있습니다. 

감정가 1.86억짜리 청구맨션의 경우 위 비례율을 적용하면 

1.86억 * 118% -> 2.2억

1.86억 * 45% -> 약0.8억

내자산 1.4억이 사라지는겁니다. 

그럼 총 매수가는 P + 조합원 분양가 + 1.4억

피가 1억 + 3.7억 + 1.2억 = 6.2억

최소 매수가는 이정도 선인데요. 

조합원 분양가 자체가 더 올라갈수도 있습니다. 

그럼 총 매수가는 더 비싸지겠죠?

그럼 6억 후반정도 매수가를 생각하면 될텐데요. 

주변 시세는?

6억 초반대네요~ 피 1억도 별 이득이 없어 보입니다. 

지금 최근 피는 얼마일까요?

(잘 보세요! 두번 보세요!)

최근 조합장선거가 있었고요. 

흔들리는 조합원님들의 매물이 조금 출회하는데요. 

피가 8년전 가격입니다. 

그럼 초투는 얼마이고,

총 매수가는 또 얼마일까요?

매직아이로 보면 보일수도...

이상 대구 대봉1-2지구 분석 끝~