경쟁자가 사라질 때 입찰하라 - 바로 지금이 경매 타이밍!



1. 부동산 투자로 큰 돈을 벌려면 어떻게 해야 할까요?

부동산 사이클을 읽을 수만 있다면 큰 돈을 벌게 될겁니다!

미래를 읽는 것! 그게 안되니 죽어라 공부를 파는 것이죠. 

그럼 경매투자의 핵심은 그럼 뭘까요? 

경쟁자를 줄이는게 가장 중요합니다.

뭐 경쟁입찰이니 당연한 말이긴 하죠. 

그래서 경매 강사들이 경쟁이 줄어드는

"장마때, 눈이 많이 올때, 여름휴가때, 하락장 때"에 경매투자를 하라고 하는 겁니다. 

가만히 보면 결국 포인트는 경쟁자를 줄이는게 핵심이라는 것이죠. 

위 기사를 보니 경매 투자 타이밍이 온 것 같습니다. 

그래서 초보자들이 두려워하는 경매에 대한 권리분석방법과 입찰가 산정 원리? 를 한번 써봅니다. 

2. 권리분석, 솔직히 이렇게만 해도 충분

경매는 공부 시간이 솔직히 많이 걸립니다.

가장 기본적인 용어, 절차만 이해하는데도 3~4달은 훌쩍 지나가니 말이죠. 

- 말소기준 권리 - 등기부 제일 위에 있는 근저당, 가압류가 기준선입니다. 초보는 현실적으로 근저당 물건만 보시면 됩니다. 그리고 먼저 전입한 임차인만 없다면 아래로는 소멸. 단순하죠?(책한권만 보면 바로 이해가 갑니다)

- 임차인대항력 - 전입, 확정일자를 봐야 합니다. 대항력 있는 임차인인데(근저당 보다 빨리 전입한) 보증금을 전액 배당 받을수 있으면 안전한 물건입니다.(책 두권을 봐야합니다)

- 매각물건명세서 - 가장 공신력 있는 영수증?과 같은 문서입니다. "소멸되지 아니하는 권리" 요 한줄만 확인해도 큰사고는 없고요. (경매사이트를 공구로 써야합니다)

이 3가지만 익히면 80점은 먹고 들어가는겁니다. 나머지 디테일은 온라인으로 유튜브 강의등으로 채우면 되고요. 

초보는 일단 시작을 아래 책으로 먼저 채우길 추천드립니다. 

https://blog.naver.com/soolee1983/223539406173

"정말 강추하는 경매 권리분석의 바이블""책을 읽은 저의 생각은 이렇습니다." 권리분석 비싼 강의 들을 필요없습니다. 이 책만 달달달 2...네이버 블로그 | 운좋은 뿌빠 - 매일 돈되는 부동산하는 블로그

3. 주거용, 왜 지금 매력적인가?

현재 전국적으로 봐도 주거용 부동산이 더 이상 하락할 지역은 없다 생각하기 때문입니다.

서울 수도권은 6.27. 규제로 잠시 주춤하겠지만 중급지 이하는 아직 전고점도 회복못했고, 

지방에서도 대장인 부산과 대구는 하락장에서 바닥을 다지고 있고요. 

(사실 일반 매매로 매수해도 정말 손해보기 어렵지 않나? 생각하고 있습니다. )

이런 상황에서 아파트 경매의 진짜 장점은 시세대비 저렴하게 매수할 수 있다는 건데요. 

그럼 시세대비 저렴하게 입찰가를 어떻게 잡느냐가 관건인데.

저는 이렇게 세단계로 합니다. 

1. 시세 캡쳐 - 현실 가격부터 고정

아실, 호갱노노에서 최근 2~3개월 동일 평형 거래가를 긇어서 평균을 냅니다. 그리고 현재 네이버 호가도 확인하고요. 

예) 59타입 기준 실거래가 4.9~5억 / 호가 5.1억 ~ 

2. 안전마진 - 기준은 일단 10%이상 확보

하락장에는 +2%해서 12%, 인기있거나 약 상승장에는 -2%해서 8%

예)59타입 기준 최저가 4.4억(12%) ~ 4.6억(8%)

3. 고정비 차감 - 취득세, 수리 보유비용

이건 다주택, 무주택자에 따라 선택사항이 달라지겠죠. 

기본적인 옵션교체, 도배, 장판, 금리 4%기준 3개월 이자등 해서 0.05%정도 잡습니다. 

예)59타입 기준 입찰가 4.5억 * 0.05% = 2천만 내외

4. 그럼 입찰가는?

최저가 4.4억 - 2천만 = 4.2억 / 최고가 4.6 - 2천만원 = 4.4억

이 계산은 가장 보수적인 산정이고요.

보통 1주택, 무주택자 기준으로 기타금액을 제외한 정도의 수준으로 입찰하면 차순위 정도 금액이 될겁니다

(입찰가 산정은 개인 욕심의 문제죠.)

4. 명도, 대출, 복기 - 끝까지 챙겨야 돈이 남습니다. 

명도는 결국 사람 이야기이니 강제집행보다 대화, 그리고 적정 명도비 이런 생각들 하시는데요. 

"아니요!"

첨부터 강제집행까지 고려해서 강하게 나가야 합니다.

전화보다도 문자로 서신을 주고 받는것처럼 비대면으로 조율을 하고요. 

사람을 만나게 되면 정에 흔들립니다. 

원칙적으로 어떤 종류의 점유자들을 상대로 명도를 하건 속사정을 들어주면 안됩니다.

많이 만나고 속사정을 알수록 자신들에게 호의적일것이라는 기대 심리가 강해지기 때문이고요. 

최근 6.27 규제가 나왔고 경락잔금대출도 똑같이 적용을 받으니 6억 대출 한도다! 라고 생각하시면 됩니다. 

감정가의 70% VS 낙찰가의 80% 중 낮은 금액이 한도

5. 경매는 나라에서 하는 안정적인 재테크 수단입니다. 

경매는 사실 어렵게 생각해서 그렇지, 법원에서 지원하는 하나의 민원서비스인겁니다.

오히려 사기와 모략이 있는 일반 중개소의 거래보다는 더 딱딱 떨어지는 느낌이 있죠.

최근 경매시장에 6개월 실거주 의무로 인해서 투자자가 전혀 진입하지 못하는 상황이 되었으니

분명 입찰 경쟁자가 사라지고 낙찰가율이 내려갈겁니다. 이럴때가 기회입니다. 

경매 생각하셨던 분들이라면 이 참에 제대로 한번 파보시기 바랍니다.