이거 읽기 전에는 집 사지 마세요! [3편] 대장아파트를 보면 유추할 수 있다!

1편부터 3편까지는 '투자할 지역을 선정하는 과정'이었는데요. 

오늘은 그 세번째 시간입니다. 

아직 1편, 2편은 안 보셨다면 잠깐 보고 오시길 추천드립니다.

몇 분이면 충분합니다. 

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이거 읽기 전에는 집 사지 마세요! [1편] 지역별 부동산 시장의 흐름[1편] 지역별 부동산 시장의 흐름 [2편] 투자할 대상을 더 좁히자! 어느 동네를 봐요? [3편] 대장아파트를 ...네이버 블로그 | 운좋은 뿌빠 - 매일 돈되는 부동산하는 블로그

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이거 읽기 전에는 집 사지 마세요! [2편] 투자할 대상을 더 좁히자! 어느 동네를 봐요?책을 보고, 강의를 듣고, 매년 실전투자 1건씩 실행하고 있습니다. (책 -> 강의 -> 실전 -> 복기)...네이버 블로그 | 운좋은 뿌빠 - 매일 돈되는 부동산하는 블로그

"잠깐 복기를 해보면요." 이전 글들의 핵심은 이것이었는데요. 

- 매매가격지수 -> 지역별 현재 위치를 파악

- KB주간시계열 -> 추세와 타이밍 판단

- 공급물량 -> 지역(광역권)의 미래 상승,하락 가늠

- 분위지도 -> 동네 급지와 가격 포지션 확인

이제 어느 지역, 어느 동네까지 볼지 윤곽히 잡혔다면

이제 남은 건 어떤 단지를 살까?입니다. 

오늘 3편에서는 '대장아파트'를 보고

단지별로 가격 비교를 해보며

내가 사야 할 집을 구체적으로 선정해보는 과정을 기록해 둘께요. 

"이런 분들에게 이 글이 특히 유용합니다. "

- 부동산 공부를 이제 막 시작한지 1년이 안된 20 ~ 30대

- 전세 생활을 마무리하고 이번엔 내 집 매수를 결심한 40대

- "감"이 아니라 데이터로 판단하고 싶은 분

연재 구성(업데이트 반영)

[1편] 지역별 부동산 시장의 흐름(매매가격지수, KB주간시계열)

[2편] 투자할 대상을 더 좁히자! 어느 동네를 봐요?(부동산지인 공급물량, 분위지도)

[3편] 대장아파트를 보면 유추할수 있다(최고가아파트, 여러단지비교)

[4편] 갭투자 - 모든 투자의 가장 기본(매매전세가, 네이버 매물)

[5편] 분양권 투자 - 분양 단지 미리 아는 법(아실 공급물량 + 고수블로그 추천)

[6편] 재개발 투자 - 안전마진이 있는 확실한 투자법(아실 재재탭, 디스코)

[7편] 경매 투자 - 싸게 사는 기술(권리분석 책, 경매사이트 추천)

프롭테크로 시장 흐름을 읽고, 

대장 단지와 투자처를 비교해

갭/분양권/재개발/경매까지 이어지는 실전형 손품 기술을 전해드립니다.

"1. 대장아파트를 왜 봐야 할까?"

대장아파트를 확인하고 비교분석하는게 사실 어려운건 아닌데요.

제일 쉬운 방법은 국평(84㎡) 대장의 시세를 순서대로 나열하는 것이 전부거든요. 

왜냐하면 가격 안에는 모든 게 다 들어있기 때문입니다. 

입지, 학군, 교통, 브랜드, 조망, 커뮤니티까지 

모든 요소가 시장에서 평가받는 결과가 바로 '가격'입니다. 

주변에 대장 아파트가 있다면 그곳은 곧 상급지라는 뜻이기도 한데요. 

내가 가진 자산 중 대장의 방향은 언제나 나만의 강남, 용산을 향해야 합니다. 

갭투자를 하더라도, 보유 포트폴리오 중 1등인 녀석은 상위 방향을 바라봐야 하고요. 

예를 들어

- 산본 -> 평촌 -> 과천의 방향으로,

- 대구라면 -> 동구 -> 수성구

- 부산이라면 동래구 -> 수영구, 해운대구

이게 상향 이동의 축인데요. 역으로 움직이시면 안됩니다. 

조금만 공부해보시면 알겠지만 부동산은 생각보다 철저하게 서열 구조로 움직입니다. 

순위가 역전되는 경우는 거의 없죠. 

4호선 라인으로 예를 들어 볼께요. 

과천 슈르가 오르면 -> 평촌 더샵이 오르고 -> 산본 래미안하이어스가 오릅니다. 

역으로 래미안하이어스가 먼저 오를 일은 거의 없죠. 

대구도 마찬가지 인데요. 

수성구의 대장이 움직여야 중구 차선인 단지가 오릅니다. 

이런 구조를 이해하면, 앞으로 어느 지역이 오를 차례인지 감이 조금 잡히겠죠?

"2. 어디서 보나? - 아실 '최고가 아파트' 활용"

내가 동대문구, 광명, 구리, 일산, 부천, 시흥, 대전, 광주 등에 사는 분들이라고 해보면요. 

우리 동네의 '대장 단지'가 궁금할 겁니다. 

그럴 땐 아실의 "최고가 아파트'기능을 활용하면 됩니다. 

아실 최고가 아파트 보는 법

1. 검색창에 먼저 "아실" 입력

2. 좌측 메뉴에서 최고가 - 지역선택 - 31 ~ 35평 선택 - 날짜지정 - '최고가 순' 확인

예를 들어 광명시의 경우 16억대까지 올라간 대장아파트부터

순차적으로 단지를 이렇게 확인할 수 있습니다. 

클릭하면 단지 정보와 위치, 거래 흐름까지 바로 보이고요. 

본인이 가용가능한 자금대로 아래로 이동하며 단지를 훑어 보면 되겠죠. 

그럼 최소한 '나홀로 단지'나 '자연과 하나가 된 단지'에 잘못 들어가는 실수를 막을 수 있습니다. 

실습예시 : 동탄의 최고가 아파트

요즘 규제 이후 관심이 커진 동탄을 예로 들어봅시다

동탄의 31 ~ 35평형대 아파트를 검색하면 1~3위 대장이 이렇게 줄줄이 확인되는데요. 

단순한 개인적인 선호도가 아니라

사람들이 어디를 더 원하는지가 그대로 반영된 가격의 서열을 보며

시장 인식을 직관적으로 확인할 수 있습니다. 

호갱노노에서 일일이 찍지 않아도

아실 최고가 탭만으로 단시간에 대장의 위치를 확인할 수 있는거죠.

부동산은 '비교의 학문'입니다. 

모든 지표를 다 알 필요는 없고요. 

툴을 제대로 알고, 효율적으로 쓰는 기술이 이제는 중요해진 시대입니다. 

"3. 부동산은 비교의 학문 - 아실 '여러 단지 비교'"

대장을 찾았다면, 이제 비슷한 단지끼리의 비교 분석 단계입니다. 

이때 유용한 기능이 바로 아실의 '여러 단지 비교'입니다. 

아실 '여러단지비교' 사용법

1. 검색창에 똑같이 "아실" 입력

2. 여러단지비교 - 비교할 단지 및 평형 선택 - 과거부터 현재의 가격 흐름 비교

이 기능은 같은 지역뿐 아니라 인접 지역 간 비교에도 유용한데요. 

예를 들어 서울 서북권에서 7억대 24평을 매수하려고 고민하는 분이 있다면

은평구, 서대문구, 지축, 원흥정도까지 확장해서 비교해보면 좋습니다. 

위의 실제 비교 예시를 보면

세 단지가 모두 7억 초반대 가격인데요. 

연식과 전고점이 높은 백련산힐스테이트2차(파란선)가 상대적으로 매력적으로 보입니다. 

조금 더 신축 + 쾌적성을 원한다면 원흥역인근의 리슈빌을 선택할 수도 있겠죠. 

서울이지만 재건축 얘기가 없는 애매한 홍제 한양은 매력도가 떨어지네~ 이렇게 생각할 수 있습니다. 

이렇게 단지간 비교를 하면 나름의 시나리오를 그릴 수 있는겁니다. 

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제가 살고 있는 대구에서 7.5억대 예산으로 본다면요.

수성e편한세상 2차(전고점 우수)나

수성 롯데캐슬더퍼스트(팔망미인)을 후보로 둘 수 있겠네요. 

중요한 건 대출을 끼고 매수했을때 내가 감당 가능한 선에서

가장 매력적인 단지를 고르는 겁니다. 

"4. 정리 및 다음 편 - [4편] 갭투자 '모든 투자의 기본'"

오늘 정리

1. 최고가 아파트 -> 동네의 서열,급지 확인

2. 여러단지비교 -> 비슷한 가격대 중 "결정장애'해소

3. 상향 이동의 방향성 -> 항상 대장을 따라가야 한다(역주행금지)

신축이라고 지역을 낮춰가는 전략은 위험합니다. 

대장은 언제나 나침반이라 딱 생각해놓고 따라가야 하는 것이죠. 

오늘까지 3편이 연재 되었습니다. 

3편까지는 지역의 흐름 -> 동네 급지 -> 단지 선정의 구조로 되어있는데요. 

이제 4편부터는 '투자의 기술로 들어갑니다. 

다음편은 이제 투자의 세부적인 기술인 갭투자, 분양권, 재개발, 재건축, 경매에 대해 연재해볼까 합니다. 

이제까지 내용이 순한맛이었다면 매운맛이 기대되니 기대해 주시면 좋겠네요. 

오늘도 읽어주셔서 감사합니다. 

혹시나 부동산 급지가 궁금하신 분들은 

아랫글 읽어보시면 도움이 되실겁니다. 

https://blog.naver.com/soolee1983/224047465958

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