호가 수준 전셋값→ 월세 전환 가속화

서울 부동산 시장이 다시 ‘전세난’의 그림자에 휩싸였다. 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되며 전세 매물이 줄어들고, 남은 매물의 가격은 연일 오르고 있다. 하지만 이 전세난은 과거와 다르다. 이번엔 ‘전세의 회복’이 아니라 ‘월세의 시대’를 재촉하는 신호로 읽힌다.

전세 매물 1년 새 6700건 감소… 강남·서초 중심으로 상승세

10월 28일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만 4852건으로, 1년 전(3만 1554건)에 비해 6702건 감소(–21%)했다.

매물 부족은 곧바로 가격 상승으로 이어졌다. 한국부동산원 통계에 따르면, 10월 셋째 주(20일 기준) 서울 아파트 전셋값은 전주 대비 0.13% 상승했다.

특히 강남 11개구는 0.16%, 강북 14개구는 0.09% 오르며 서초(0.29%), 양천(0.29%), 송파(0.27%), 강동(0.24%) 등 주요 학군지·역세권 단지를 중심으로 상승세가 뚜렷하다.

매물 자체가 귀해 세입자끼리 경쟁하는 분위기라며 특히 전세 재계약 시 임대인이 보증금을 수천만~수억 원씩 올려 요구하는 경우가 많다고 전했다.

세입자 44%가 갱신권 사용… “버틸 수 있을 때까지 버티는 중”

이 같은 상황에서 임차인 10명 중 4명 이상(44%)이 계약갱신요구권을 행사하고 있다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 서울 아파트 전세 재계약 4만 9454건 중 2만7862건이 갱신권을 사용했다.

현행 임대차보호법상 갱신권을 쓰면 임대료 인상은 5% 이내로 제한된다. 따라서 급등한 시장가격을 감당하기 어려운 세입자 입장에서는 갱신권이 사실상 ‘마지막 방어막’ 역할을 하는 셈이다.

실제 사례를 보면, 마포구 공덕동 ‘공덕파크자이’ 전용 84.9㎡의 경우 기존 전세금 9억8000만 원이 1억9000만 원 오른 11억7000만 원에 재계약됐다. 갱신권 없이장가격으로 재계약할 경우 수억 원의 추가 보증금이 필요하다는 뜻이다.

이 때문에 많은 세입자들이 “지금은 옮길 때가 아니라 버틸 때”라고 말한다.

토지거래허가구역 지정이 불러온 ‘전세절벽’

이번 전세난의 구조적 원인은 정부의 10·15 부동산 대책에서 비롯됐다. 서울 전역과 경기 12곳이 토지거래허가구역으로 묶이면서 ‘전세 끼고 집 사는 갭투자’가 사실상 금지됐다. 이로 인해 투자 목적의 전세 물량이 시장에서 사라졌고, 임대 공급이 줄면서 ‘전세절벽’ 현상이 나타났다.

여기에 내년 아파트 입주 물량이 감소할 전망이라 전세 시장의 공급 압박은 더 커질 가능성이 높다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “갭투자 제한과 입주 감소가 겹치면 전세난은 장기화될 것”이라며

“결국 전세 대신 월세 계약이 늘어나면서 ‘월세화’가 빨라질 수밖에 없다”고 지적했다.

월세화는 이미 진행형… 시장의 구조적 변화

사실 전세의 위기는 이미 예고되어 있었다. 2022년 ‘빌라왕 전세사기’ 이후 비아파트 전세시장이 붕괴됐고,

정부의 전세대출·보증보험 규제가 이어지면서 전세의 매력은 급속히 줄어들었다.

통계가 이를 증명한다. 국토교통부에 따르면 올해 수도권 비(非)아파트 임대차 거래 중 72.5%가 월세 거래였다. 아파트 또한 2021년 37.2%에서 2025년 44.9%로 월세 비중이 꾸준히 상승하고 있다. 즉, ‘월세시대’는 이미 현실이 된 셈이다.

기업형 임대주택, 새로운 월세 생태계의 중심

이런 변화는 시장의 플레이어도 바꾸고 있다. 이제 임대는 개인의 영역을 넘어 기업의 산업으로 확장 중이다.

KT에스테이트를 비롯해 모건스탠리, KKR, 캐나다연금투자위원회(CPPIB) 등 해외 기관투자자까지 한국 임대시장에 참여하고 있다.

과거 ‘집주인 대 세입자’ 관계였던 임대차 시장이 이제는 ‘기업 대 소비자’의 서비스 시장으로 변모하는 것이다.

관리, 보안, 커뮤니티, 편의시설이 결합된 브랜드 임대주택이 늘어나면서 월세는 점차 ‘주거서비스 상품’으로 자리 잡고 있다.

앞으로의 5년, ‘전세-월세 병존기’

단기적으로는 전세난이 계속될 것이다. 갱신권 사용률이 높아지면 신규 전세 물량은 더 줄어들고,

그 결과 전세가격은 추가 상승할 가능성이 높다. 하지만 중장기적으로는 월세화 흐름이 구조적으로 고착화될 전망이다.

정부의 가계부채 억제 기조, 금융기관의 전세보증 한도 축소, 투자수요 억제 정책이 맞물리며 “전세의 복원”은 어렵다는 게 시장의 중론이다.

따라서 향후 5년은 ‘전세-반전세-월세’가 병존하면서 점진적으로 월세 중심 구조로 재편될 가능성이 높다.