7화 우리집 세입자는 월세를 잘 내려나..?(feat. 이번생에 집주인은 처음이라)

내집마련의 축배를 터트리자 마자 시작된 내집 걱정

지난달까지 꼬박꼬박 들어오던 월세가 이번엔 기한이 지나도 입금되지 않았다. 무슨 일이지? 8개월 넘게 단 한 번도 밀린 적 없던 월세가 갑작스레 끊기자 불안한 마음이 가시질 않았다.

우리는 미국에 오기 전 인천의 집을 월세로 내놓았다. 생애 첫 월세 계약이었다. 부동산을 통해 진행했으니 큰 문제는 없을 거라 믿었지만, 계약이란 게 결국 종이 한 장에 의지한다는 사실이 내심 불편했다. 물론 그 계약서엔 대략적인 법적 조항들이 들어있었지만 월세를 주면서 차후에 벌어질 법적절차를 생각하는 경우는 흔치 않다. 임차인의 직업이나 자산규모 혹은 어떤 성향의 사람들인지같은 구체적인 정보는 하나도 알수 없다. 그저 중계인의 추천에 따라 덜컥 집을 맡긴 셈이다. 만약 그들이 월세를 낼 수 없는 상황에 처한다면 우리는 어떻게 되는 걸까? 혹은 그들이 집을 소홀히 관리하는 사람들이어서 집에 큰 데미지를 입힌다면 어찌되는 것일까? 단순히 보증금에서 제하고 돌려주면 끝인건가?

한국주택금융공사의 2023년 자료에 따르면, 월세 계약 시 임대인이 임차인에 대해 확인하는 정보는 주로 신분증과 주소지, 직업정보(56%)에 그치며, 소득증빙이나 신용정보를 요구하는 경우는 18%에 불과하다고 한다. 이런 상황에서 임차인의 신뢰성을 어떻게 판단할 수 있을까?

특약사항을 넣는 칸이 있지만 대체로 민법상 계약이나 일반적 관례를 따르는 사항들로 실질적인 월세납부여부와는 큰 관련이 없다.

부동산 중개인은 임차인이 두 달 연속 월세를 내지 않으면 계약을 해지할 수 있긴 하지만 세입자가 악의적으로 월세의 10%라도 내면 '지급한 것'으로 간주돼 함부로 퇴거시킬 수 없다는 법적판례가 있었다는 이야기를 했다. 그러나 중개인은 보증금으로 월세의 2년치를 미리 받은셈이니 행여 그들이 월세를 내지 못하더라도 큰 문제는 아니라는 식으로 이야기했다. 그렇지만 월세를 놓을때는 그럴만한 연유가 있어서 인데 보증금에서 제하면 다인가..?! 순간 등골이 서늘했다. 2022년 대한법률구조공단 통계에 따르면, 임대차 관련 분쟁 중 17.3%가 임대료 연체와 관련이 있었다. 대체 뭘 보고 착한 임차인을 골라낸다는 걸까? 부동산은 오랜 경험과 노하우로 좋은 임차인을 찾아준다고 했지만, 그들도 구체적인 재산 정보 없이 '감'으로 판단할 뿐이었다. 그 감이 틀리면 나는 결국 내 선택을 탓해야 할 터였다.

무려 3장에 걸쳐 세입자 정보를 요구하는 미국의 렌트어플리케이션폼

미국에서 집을 구하던 때가 떠올랐다. 그곳에선 'rent application form'이라는 서류를 작성해야 했다. 주계약자뿐 아니라 18세 이상 모든 가족 구성원이 과거 3년치 거주지, 전, 현직 직장, 현재 급여 및 추가 수입내역까지 적어내야 하는 문서였다. 집주인이 나란 사람을 샅샅이 뒤져 월세를 못 낼 틈이 있는지 찾는 듯했다. 이 서류가 통과되면 두번째 단계는 그에 대한 증빙으로 3개월 치 급여명세서, 은행 잔고 증명, 신용등급증명서 등을 제출해야 한다. 

알다시피 이 신용등급이란 그 등급을 쌓기까지 최소 1년 가량의 시간이 필요하기 때문에 이제 막 미국에 도착한 이민자들에겐 가장 불합리한 요소이기도 했다. 

미국내 신용을 증명할 수 없었던 우리에게 집주인은 한국 내 자산 증빙을 요구했다. 부동산 에이전트는 미국에서 자금 흐름이 막혀도 한국 자산으로 커버할 수 있다는 걸 보여주라며 한국내 저축액, 투자액, 부동산금액등을 증빙으로 내라고 했다. 그 단계에서 남편과 나는 진지하게 집 렌트에 대해 고민했다. 우리의 여권사본부터 직장정보에 한국 재산까지 다 까발려야 하다니, 세무조사를 당하는 기분이었다. 우리는 결국 그 집을 포기하기로 했다. 

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하늘모르고 솟아있는 야자수 만큼이나 벽이 높았던 LA지역 렌트

 미국과 한국의 이런 차이는 어디서 올까? 법적 배경을 살펴보면, 캘리포니아주의 임차인 보호법(Tenant Protection Act)은 2019년에 강화되어 정당한 사유 없이 몇년을 살았건 임차인을 퇴거시킬 수 없다. 연간 임대료 인상률도 지역 소비자물가지수의 5% + 2%로 제한한다. LA 카운티는 특히 임차인 보호 조례가 강력하여, 일부 지역에서는 임대료 인상률을 3%로 더 엄격하게 제한한다. 이처럼 임차인 보호가 강력하다 보니 집주인들은 처음부터 철저한 검증으로 위험을 차단하려는 것이다.

반면 한국의 주택임대차보호법은 2년 계약을 보장하고, 임대인의 갱신 거절 사유를 제한하지만, 계약 만료 후 새로운 임차인으로 교체하는 것은 상대적으로 쉽다. 또한 2개월 연체 시 계약 해지가 가능하다. 하지만 보증금 반환이나 임대료 인상률에 대한 분쟁이 빈번하고, 임대인과 임차인 모두 법적 보호의 사각지대에 놓이는 경우가 많다.

이러한 법적 차이 외에 문화적 맥락도 중요하다. 미국은 개인의 신용과 계약 이행에 높은 가치를 두는 사회로, 모든 거래는 문서화되고 검증된다. 반면 한국은 전통적으로 인간관계와 신뢰에 기반한 거래가 중요시되어왔다. '계약서보다 약속'이 중요하다는 인식이 아직도 남아있어, 부동산 중개인의 '직감'이 중요한 역할을 한다.

미국 집주인은 세입자를 철저히 검증해 월세를 받지 못할 위험을 줄였다. 반면 우리는 그저 부동산 중개인의 직감에 의지했을 뿐이었다. 임차인은 주거 안정성에 대한 불안을, 임대인은 월세 연체에 대한 불안을 안고 살아간다. 최근 한국에서도 전세 사기 우려로 월세를 선호하는 이들이 늘고 있다는 기사를 봤다. 월세가 많아지면 그에 따른 문제도 사회적 이슈로 떠오를 가능성이 크다고 본다.

영국의 openrent사이트. 임대인과 임차인이 서로간의 요구사항을 사전에 맞춰볼수 있다

몇일을 기다린 후 결국 남편이 세입자에게 연락을 했다. 다음 날 세입자가 월세 지급을 깜박했다면서 바로 입금하겠다는 연락을 보내왔다. 이번 일은 해프닝으로 끝났지만, 이 경험은 한국의 임대 시스템에 대해 다시 생각해보게 만들었다.

처음 월세를 내놓는 입장에서, 우리는 나쁜 집주인이 되고 싶지 않았고 착한 세입자를 만나길 간절히 바랐다. 그러나 현재의 불완전한 시스템 속에서는 서류보다 운에 의존할 수밖에 없는 현실이 안타까웠다. 전세에서 월세로의 전환이 가속화되는 이 시점, 미국의 철저한 검증 시스템과 한국의 유연한 계약 문화의 조화를 이루는 방식을 고민해볼 필요가 있다.

 예를 들어, 영국의 'Open Rent' 같은 플랫폼은 임차인의 신용 정보와 임대료 납부 이력을 안전하게 공유하는 시스템을 운영하고 있다. 독일의 경우 “Renter Resume" 기능을 통해 임차인이 소득, 직업, 과거 임대 기록을 자발적인 편지형식으로 작성해 제공할수 있다. 한국에도 이와 유사한 '임대차 정보 플랫폼'을 구축하여 임차인의 신용정보와 임대인의 물건 상태를 객관적으로 평가하는 통합 시스템을 만들어 보면 어떨까. 이를 통해 임차인은 신뢰할 수 있는 집을, 임대인은 믿을 수 있는 세입자를 만날수 있지 않을까.

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