외면 받는 이태원 고급 빌라 경매

대법원 경매 중 최다 유찰 물건 용산 이태원 ‘어반메시남산’ 고급 빌라가 다시 한 번 주인 찾기에 나선다. 지난 2023년 6월 27일 처음 나온 이 물건은 이번에 17차(4월 1일) 경매를 앞두고 있다. 선순위 전세권 영향으로 인해 경매가가 19억 원에서 6000만 원대까지 떨어졌다.

어반메시는 지하 2층~지상 6층 규모로 지어지며 지하층은 주차장, 1층은 근린생활시설, 2~6층은 총 29가구로 설계돼 있다. 타입은 A부터 O까지 총15가지 타입을 갖추고 있다. 전용면적 크기는 타입별로 약 51~114㎡이다. 지난 2019년 분양한 이 단지는 처음에는 고가(11억9650만~32억6410만 원) 논란으로 미분양이었다.

경매에 나온 물건은 건물 면적 81.735㎡(24.72평), 대지권은 54.24㎡(16.41평)에 해당된다. 세입자가 18억5000만 원에 2022년 5월 4일 전입, 준공 후 사업 주최인 어반메시에게 소유권이 이전됐다. 2024년 7월 2일 11차 경매(입찰가 2억519만2000원)에서는 1명이 3억8000만 원에 입찰, 입찰 보증금 2050만 원을 냈다. 이후 매각허가결정이 났지만 잔금을 미납했다. 임차인은 전입신고만 하고 확정일자 및 배당요구신청을 하지 않았는데 전입신고일 역시 말소기준권리인 근저당보다 빠른 선순위 임차인이다.

현재는 같은 면적이 감정가 보다 낮은 18억5000만 원에 급매가 나와 있는 상태다. 이해당사자가 내놓은 매매일 가능성이 크다. 단순하게 입찰가가 0원부터 시작하더라도 낙찰이 쉽지 않아 보인다.

이 물건은 경리단길 입구 한블럭 거리에 위치하며 진출입이 가능한 6차선정도의 도로와 연결되며 다소 좁은 진출입로에 비해 녹사평대로와 진출입이 가능하다. 인근 주변은 이태원역 주변 상가 및 단독, 다세대 주택가 지역이며 최근에는 주택가 안쪽으로도 상가들이 성업중으로 경리단길, 이태원거리, 엔틱가구거리가 인근에 위치한다. 또 용산구청, 미 8군, 해밀턴 호텔, 이태원1동주민센터, 보광초, 한국폴리텍대학 정수캠퍼스등이 가깝다. 6호선 이태원역이 도보 15분이내 거리에 위치하며 이태원로 녹사평 대로에 노선 버스 정류장이 소재해 대중교통이 매우 양호한 편이다.

부동산시장이 위축될 땐 경매 유찰횟수는 늘고, 낙찰가율은 떨어진다.

서울 주거시설 연도별 평균 유찰횟수는 부동산이 위축됐던 2012년 1.8회, 2013년 1.7회, 2014년 1.6회로 높은 편이었다. 당시 낙찰가율은 2012년 76.2%, 2013년 77.2%, 2014년 82.8% 수준이었다.

유찰이 많을수록 경매 물건을 싸게 살 수 있었던 것이다. 하지만 부동산경기가 회복되면서 서울 주거시설 유찰횟수는 2016년 1.1회, 2017년 1.1회로 크게 줄었다. 이와 함께 낙찰가율은 껑충 뛰었다. 2016년 낙찰가율 92.3%, 2017년 93.8% 수준을 기록했다.

경매시장에서 한번 유찰될때마다 가격은 크게 하락한다. 가령 최저가 3억인 아파트 경매 물건이 1회 유찰되면 최저가는 지방 법원 별로 20~30% 차감된다. 서울지역 지방법원은 1회 유찰시 20%를 차감한다. 춘천지방법원 등 일부 지역은 30%를 차감한다.

경매는 낙찰로 끝나는 것이 아니다. 명도 절차를 끝내야한다. 명도는 낙찰자가 경매로 얻은 부동산을 실제로 점유하고 관리하는 과정이다. 낙찰자가 경매를 통해 얻은 재산을 실제로 자신의 소유로 만들기 위한 법적 절차다. 만약 경매에서 낙찰을 받았지만 이전 소유자가 여전히 그 부동산에 거주하고 있다면, 그 사람을 퇴거시키는 절차가 필요하다.

명도 절차는 다음과 같다.

1. 명도 소송의 필요성 확인

명도 소송 경매가 완료되고 낙찰자가 해당 부동산의 소유권을 가지게 되더라도, 이전 소유자가 부동산을 비우지 않거나 점유를 계속하는 경우가 있다. 이 경우 낙찰자는 명도 소송을 통해 점유자의 퇴거를 요청할 수 있다.

명도 소송 대상 이전 소유자 외에도 임차인, 점유자 등 경매 결과에 따라 부동산을 떠나지 않는 사람들에 대해서도 명도 소송이 진행될 수 있다.

2. 명도 소송 신청

법원에 신청 낙찰자는 점유자에게 자발적으로 퇴거를 요청해도 거부할 경우, 법원에 명도 소송을 신청할 수 있다.

소송 절차 명도 소송은 보통 민사소송으로 진행되며, 법원에서 명도 소송을 제기하면, 법원은 상대방에게 답변서를 제출하라고 요청한다.

3. 경매명도 결정을 위한 재판

재판 과정 명도 소송이 진행되면 법원은 증거를 토대로 재판을 진행한다. 만약 점유자가 경매 후 일정 기간이 지난 후에도 부동산을 떠나지 않으면, 법원은 낙찰자에게 유리한 판결을 내리게 된다.

명도 판결 법원은 명도 판결을 내리며, 점유자가 부동산을 떠날 것을 명령한다. 이때 점유자가 퇴거하지 않으면 강제집행이 진행될 수 있다.

4. 강제집행

강제집행 신청 만약 점유자가 여전히 퇴거하지 않으면, 낙찰자는 강제집행을 통해 점유자의 퇴거를 강제로 시행할 수 있다. 강제집행을 위해서는 법원에 강제집행 신청을 해야 한다.

집행관의 퇴거명령 법원에서 강제집행을 승인하면 집행관이 현장에 나와 점유자를 퇴거시키고 부동산을 낙찰자에게 인도한다.

강제집행 절차 집행관은 집안의 물건을 처리하고 점유자를 퇴거시킨 후, 낙찰자에게 부동산의 점유를 넘겨준다. 이때 퇴거 명령이 내려지며, 점유자는 법적 절차를 거쳐 부동산에서 나가야 한다.

5. 명도 후 소유권 확보

점유권 확보 강제집행 후 부동산이 낙찰자에게 인도되면, 낙찰자는 해당 부동산에 대한 소유권을 정상적으로 행사할 수 있다.

등기 및 관리 명도가 완료된 후 낙찰자는 등기소에서 소유권 등기를 새롭게 할 수 있으며, 부동산을 관리하고 사용할 수 있다.

명도 소송을 할 때 고려해야 할 점

소송 비용: 명도 소송은 시간이 오래 걸리고 비용이 발생할 수 있다. 법적 절차에 따른 비용과 시간이 소요되기 때문에 사전에 계획을 세워야 한다.

임차인 보호 부동산에 임차인이 있을 경우, 경매로 인해 임차인의 권리가 침해될 수 있으므로 주의가 필요하다. 임차인이 법적으로 보호되는 경우도 있으니 이를 파악하고 적절히 대응해야 한다.

법률 전문가의 도움: 명도 소송과 강제집행은 복잡한 절차이기 때문에, 변호사나 법률 전문가의 도움을 받는 것이 좋다.

🌸 뉴글 인기 콘텐츠 더 보기