[전세사기 실화 -1] 아내의 자취방 주인은 빌라왕?

강서구 화곡동 까치산역 인근 빌라촌.

나와 꼬북이는 지금의 구일 전세집에 입주하기 전 골칫거리가 하나 있었다. 꼬북이가 결혼 전 거주하던 신축 빌라 전세집(전세가 2억 2300만원) 처리 문제다.

우리는 올해 3월에 지금의 구일 전세집으로 입주했다. 꼬북이는 까치산역 전세집에서 혼자 살았는데 계약기간을 마치지 못하고 지금의 신혼집으로 들어왔다. 까치산역 전세집의 계약기간은 2025년 2월까지다. 2024년 3월에 현재 전세집으로 이주했기 때문에 꼬북이의 전세 계약이 9개월이나 남는 문제가 발생했다.

당시 세입자를 구하려 부동산에 공고를 냈지만 집을 보러 오는 사람이 단 한 명도 없었다. 결국 꼬북이는 세입자를 구하지 못했고 집주인으로부터 전세금을 돌려 받지 못했다. 결국 은행에서 대출 받은 약 1억 6000만원의 이자를 지금까지도 꼬박꼬박 내고 있다.ㅜㅜ...

이때 꼬북이 주변 지인이 따로 월세를 주겠다며 남은 9개월 간 까치산역 전세집에서 살겠다는 제안이 있었다. 하지만 꼬북이는 고민 끝에 거절했다. 불법이기도 하고 이후에 여러가지 뒷탈이 생길 수도 있기 때문이었다.

그렇다면 까치산역 전세집은 왜 새 입주자를 구하지 못했을까. 까치산역은 2010년대 들어 신축 빌라들이 대거 지어지며 서울 강서구 지역에서는 나름 유명한 1인 가구촌이다. 이 동네를 조금만 걷다 보면 젊은 여성들이 애완견을 산책시키는 모습을 흔히 볼 수 있다. 그만큼 여성 1인 가구가 많은 지역으로 인근에는 1인 가구에 특화된 생활 인프라가 잘 갖춰져 있다. 파출소도 있어서 치안 역시 안전한 편이다.

꼬북이가 살던 까치산역 빌라 내부 모습. 투룸에 주방과 거실로 구성됐다.

이처럼 이 지역이 워낙 여성 1인 가구 수요가 많다 보니 꼬북이는 세입자를 구하지 못할 것이란 생각은 전혀 하지 못했다. 하지만 의외로 부동산에서는 깜깜 무소식이었다. 우리는 속이 타기 시작했다.

사정을 알아보니 바뀐 전세보증보험 규제 때문이었다. 꼬북이가 까치산역 신축 빌라에 입주한 2023년 2월에는 전세보증보험 가입이 가능했다.

하지만 지금은 까치산역 전세집이 세입자가 전세보증보험에 가입할 수 없는 집이 됐다는 것이 부동산 중개인의 설명이었다. 그러면서 앞으로도 세입자 구하기가 쉽지 않을 것이라고 했다.

왜 이 집은 전세보증보험 가입이 불가능한 집이 됐을까.

공동주택공시가격을 조회해보니 까치산역 전세집의 2023년 1월 공시가격은 1억6200만원이었다.

당시 전세보증보험 가입이 가능한 공시가격 적용비율은 150%였기 때문에 전세가가 2억2300만원인 집은 전세보증보험 가입이 가능했다.

너무나 소중한(?) 까치산역 전세집의 전세보증금반환보증서.

문제는 정부가 전세보증금이 매매가를 웃도는 '깡통전세' 비중을 줄이기 위해 2023년 5월 1일부터 전세보증보험 가입 문턱을 대거 높였다는 점이다.

이 집의 공시가격은 2024년 1월 기준, 1억4500만원으로 떨어졌다. 그리고 공시가격 적용비율은 126%로 떨어졌다. 보증보험 가입이 가능한 전세가는 1억8270만원이 됐다. 이에 보증보험 가입이 막힌 집이 된 것이다.

이 집이 다시 전세보증보험 가입이 가능하려면 공시가격이 예전 수준을 넘어 더 올라야 한다. 집 주인 입장에서도 난감해진 상황이다. 꼬북이야 2월이면 계약이 끝나 전세금을 회수할 수 있지만 새 세입자를 구하기 쉽지 않을 가능성이 높아서다. 아마 반전세로 돌려야 보증보험 요건을 맞출 수 있을 듯 하다.

최근 뉴스를 보니 주택도시보증공사(HUG)는 재정난 때문에 보증보험 가입 문턱을 지금보다 더 높일 계획이란다. 올해 11월까지 생긴 '전세보증금 반환보증' 사고액만 4조2587억원인데 이게 전년 같은 기간 대비 7.4%나 증가했다고.. 연에 4조원이나 전세보증보험금으로 나간다니 전세 관련 사고가 얼마나 많은 지를 짐작할 수 있다.

보증 한도가 축소되면 전세시장은 더 축소될 가능성이 높을 것 같다. 사람들이 점점 월세를 선택하게 될 것이고..임대인은 보증금을 낮추다 보니 월세를 더 받으려 할 것이고..결국 월세 부담이 늘어나 서민들만 더 힘들어지는 것이 아닐까 싶다.

부동산을 배우는 입장에서 전세사기, 전세 보증금 문제는 이렇게 오랜시간 동안 해결하지 못할 정도로 정말 어려운 난제인 것일까.

꼬북이가 만약 보증보험에 가입하지 않았고 2월 계약 후에도 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 왔다면..정말 생각만 해도 아찔하다.

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