조합원의 자격과 권리…현금청산까지

오늘은 재개발·재건축 사업의 핵심 구성요소인 '조합원'이 무엇인지 알아보겠습니다.

"그거도 모르는 사람이 있나?"라는 분들도 계실텐데요. 제가 최근에 취재차, 상담차 돌아다녀보면 '상세히' 알고 있는 분들이 생각보다 드물다는 것을 느꼈습니다.

조합원에 대해서 알려면, 먼저 '토지등소유자'와의 차이를 알아야 합니다.

토지등소유자란 = 구역 내에 땅이나 건물을 가지고 있는 사람을 말합니다.

'부린이'들은 여기서 엥? 그럼 토지등소유자가 조합원인건가?? 라고 생각하실겁니다.

정답은 'No'입니다.

물론 조합원이 되려면 '토지등소유자'여야 합니다. 토지등소유자 본인이어야 하구요. 가족도 안 됩니다.

그리고 '조합설립'이 되면서 토지등소유자는 조합원이 됩니다.

그런데! 여기서 재개발과 재건축이 바로 달라집니다.

재건축은 '조합설립에 찬성한 토지등소유자'만 조합원이 됩니다.

조합설립 동의서(추진위원회 설립 동의서도 인정)을 낸 사람만 조합원이 되는 것입니다.

물론 이후에도 조합원이 될 길은 계속 열려있습니다. 언제까지? 사업시행인가까지.

조합은 사업시행인가가 나면 30일 이내에 미동의자에게 동의여부를 재확인 해야합니다.

이 고지를 받고도 동의를 하지 않으면? 현금청산자(매도청구대상자)로 분류가 되는 것입니다.

이외에 조합 설립에 동의했다가, 조합원 분양신청을 하지 않은 경우에도 '현금청산자'로 분류가 됩니다.

현금청산자로 분류가 되면?

1. 관리처분인가가 난 뒤부터 조합과 현금청산자 간의 '협의'가 진행됩니다. 현금청산자의 집을 조합이 사주는 것을 협의하는 것입니다. 기간은 관리처분인가 후 90일 이내입니다.

2. 협의가 안되면? 조합은 법원에 '매도청구소송'을 제기하게 됩니다. 소송제기 기간은 협의기간이 끝난 뒤부터 60일 이내 입니다.

3. 그리고 법원의 판결로 매도청구가격이 정해지면, 현금청산자의 집은 조합으로 해당 가격에 넘겨지게 됩니다.

4. 재건축 매도청구소송의 경우 '개발이익'을 반영해주도록 돼 있기 때문에 통상적으로 시세를 기준으로 금액이 정해지게 됩니다.

반면 재개발은 '조합설립 후 모든 토지등소유자가 자동으로 조합원'이 됩니다.

동의서를 냈건 안 냈건, 해당 구역 내에 토지나 건물이 있으면 모두 조합원이 되는 것입니다. 심지어 일정 기간 전에 지어진 건물이라면 '무허가'건물도 인정해줍니다. 인정받은 무허가 건물에 조합원 분양권을 부여하게 되면 이것을 일명 '딱지'라고 부릅니다.

재개발은 현금청산자 분류가 재건축보다 쉽습니다. 조합원 분양신청을 안하면 됩니다.

1. 재개발 현금청산자도 재건축과 마찬가지로 현금청산자로 분류된 조합원을 대상으로 관리처분인가 90일 이내에 협의를 해야 합니다.

2. 협의가 안되면 60일 이내에 조합이 '수용재결' 신청을 하게 됩니다.

3. 수용재결이 진행되면 '토지수용위원회'를 거쳐 수용절차를 밟게 됩니다. 토지수용위원회는 지방토지수용위원회와 중앙토지수용위원회에 걸쳐 2단계로 진행할 수 있습니다. 중토위의 결론도 못받아들이면 법원으로 가게 됩니다.

4. 재개발 수용에서 책정되는 보상금은 '감정평가액'이 기준이 됩니다. 감정평가액은 공시지가를 기반으로 책정하게 됩니다. 단계를 지속해도 크게 금액 상승이 이뤄질 수 없습니다.

조합원 자격 승계

이상은 사업이 본격화되기 전부터 집을 소유하고 있던 '원주민'의 이야기입니다.

그럼 '원주민'으로부터 땅이나 집을 사서 '조합원 자격을 승계'하는 것에 대해서도 알아봐야겠지요?

조합원 자격승계는 우선 해당 지역이 투기과열지구이냐 아니냐를 봐야합니다. 투기과열지구에서는 조합원자격 승계가 까다롭기 때문입니다.

투기과열지구에서 재건축은 '조합설립 이후', 재개발은 '관리처분계획인가' 이후에 조합원자격을 승계할 수 없습니다.

이걸 모르거나 무시하고 집을 산다면? '현금청산자'로 분류됩니다. 조합원 자격을 승계받는 이유가 '조합원 분양'을 통해 새 집을 일반분양보다 저렴하고 손 쉽게 취득하려는 것인데, 현금청산을 당하면 의미가 없겠죠?

다행히 예외조항이 있는데요. 기존 조합원이 10년 이상 해당 물건을 보유하고, 5년 이상 실거주한 경우엔 기한에 상관없이 조합원 권리를 넘길 수 있습니다.

투기과열지구가 아닌 곳은?????? 언제든 승계가 가능합니다ㅎㅎㅎ

위에 말씀드렸듯 '조합원 자격승계=조합원 입주권'입니다. 물론 거래 전에 등기부등본을 떼보시고 거래를 하시겠지만, 작은 불안감조차 해소하시려면 '특약사항'을 넣으시길 추천드립니다.

가령 예를 들어,

"이 거래는 조합원 자격승계를 통한 조합원 입주권을 확보를 전제로한 거래입니다. 만약 조합원 입주권이 인정되지 않을 시 거래무효화와 함께 매도자가 매수자에게 배상금을 지급하기로 약속합니다. 거래무효화와 배상금 지급이 이뤄지지 않을 시 중개인이 이를 대위변제합니다." 같은 식으로 넣어놓는 것입니다.

뒤에 중개인에 대한 조항을 넣어놓으면 매도자가 '잠수'를 타거나 '출국'한 경우에 중개인에게 책임을 물을 수 있습니다.

투기과열지구와 아닌 곳은 또 다른 차이가 하나 더 있습니다.

투기과열지구에선 조합원이 최대 2채, 다시 말해 1+1만 가능합니다. 하지만 투기과열지구가 아닌 곳은? 재건축에 한해서 구역 내 3채 이상을 보유한 경우, 최대 3채까지 받을 수 있습니다. 물론 권리가액이 3채를 모두 받을 만큼 커야 되겠지요?

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