빌딩값 ‘97%’ 급락 실화?... 텅텅 빈 美 오피스 이모저모

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 팬데믹 이후, 전 세계의 오피스 공실률이 크게 치솟는 등 상업용 부동산 시장에 찬바람이 지속됐죠. 재택근무, 혹은 하이브리드 근무(재택근무+오피스 출근)를 채택하는 기업들이 많아지면서 오피스 공간을 줄이거나 좀 더 작은 공간으로 이사를 가게 됨으로써 오피스들이 많이 비게 됐어요.

미국의 경우 최근까지도 오피스 공실률이 계속해서 상승 추세를 보이고 있는데요. 많은 대도시의 초고층 오피스 건물들이 헐값에 팔려나가고, 오피스 빌딩을 아파트로 탈바꿈시키는 등의 현상이 포착되고 있습니다.

오늘은 미국 오피스 공실률 상승 여파로 인한 이모저모를 살펴볼게요.

가치 ‘97%’ 떨어진 뉴욕 오피스 빌딩

# 오피스 인테리어 디자인 회사에 다니고 있는 A 씨는 지난 1월 새로운 프로젝트가 한 건도 추진되지 않은 것을 시작으로 올해 내내 회사의 실적이 좋지 않았다고 혀를 내둘렀습니다. 문을 닫는 오피스들이 많아지면서 일거리가 줄어든 탓인데요. A 씨는 “회사 상황이 안 좋아지면서 오피스 하나를 폐쇄했고 구조조정도 시작했다”고 근심을 표했습니다.

# B 씨의 회사는 더 큰 규모의 오피스로 이전하려고 계획을 세웠으나 팬데믹이 발발하며 계획이 무산될 수 밖에 없었습니다. 이후 회사는 재택근무 체제를 도입하게 됐고 회사에 출근하는 인원이 없으니 기존 오피스의 규모를 줄이고 주차장을 비롯한 다수 부대시설 계약도 철회하는 등 비용 절감에 나섰습니다.

미국 내 오피스 수요가 줄어들며 대형 오피스 건물의 가치가 곤두박질치고 헐값에 팔리는 사례가 속속 등장하고 있어요.

비즈니스 정보 플랫폼 '스위치 온 비즈니스'가 지난 10월 글로벌 부동산 컨설팅 기업 쿠시먼&웨이크필드의 자료를 분석한 결과에 따르면 지난 4~6월 기준 오피스 공실로 인한 잠재적 임대 수익 손실 금액이 가장 높은 미국 내 도시로 뉴욕(누적 손실 약 76억달러)이 지목됐어요. 이외에도 로스앤젤레스(21억달러), 시카고(20억달러), 샌프란시스코(20억달러), 산호세(20억달러) 등 미국 내 11개 도시가 10억달러 넘는 손실을 보였어요.

잠재적 임대 수익 손실 금액이 가장 높은 도시로 꼽힌 뉴욕. 뉴욕에서는 대형 오피스 빌딩이 충격적으로 낮은 가격에 팔리는 사례가 잇따르면서 세간에 충격을 주기도 했는데요. 지난 7월의 경우, 뉴욕 맨해튼 타임스스퀘어 인근 한 23층 규모 오피스 빌딩이 경매에서 859만달러(약 120억5200만원)에 낙찰된 사례가 있었어요.

‘859만 달러도 비싼 것 아닌가?’ 생각하는 분들이 있을 수도 있겠습니다만, 이는 가치가 아주 떨어진 상태입니다. 왜냐하면 해당 빌딩은 2006년 매매 가격이 3억3200만달러(약 4658억6200만원)에 달했기 때문이죠. 무려 가치가 약 97.4% 떨어진 겁니다.

건물주와 토지소유주가 다른 상황에서 공실은 늘어나고 건물주가 매달 내야하는 토지사용료 부담을 감당하기 어려워지면서 이런 결과가 초래됐다고 하네요. 당시 뉴욕타임스(NYT)는 해당 빌딩 매각가에 대해 “팬데믹이 뉴욕의 상업용 빌딩 시장을 얼마나 뒤흔들었는지를 보여주는 가장 충격적인 최신 사례”라고 꼬집었어요.

제가 살고 있는 로스앤젤레스(LA)! 이곳은 잠재적 임대 수익 손실 금액이 두 번째로 높은 도시로 꼽혔죠.

이를 방증하듯 최근 블룸버그는 모기지 관련 서류를 인용,  LA 다운타운의 55층 규모 오피스 빌딩 뱅크오브아메리카 플라자의 가치가 1억8890만달러(약 2648억3800만원)로 떨어졌다고 밝혔어요. 이는 10년 전(6억500만달러, 약 8482억1000만원) 가치와 비교해 무려 69%나 급락한 겁니다. 글로벌 부동산 컨설팅 회사 CBRE의 조사 결과에 따르면 지난 3분기 기준 LA 다운타운 오피스 공실률은 약 38%에 달했어요.

'How to Convert Empty Offices Into Luxury Apartments' 영상 화면 갈무리. / 'The Wall Street Journal' 유튜브

오피스 빌딩→아파트 탈바꿈 활발

이처럼 빈 오피스가 속출하고 오피스 빌딩의 가치가 낮아지면서 오피스 빌딩을 아파트로 탈바꿈하려는 움직임이 미국 전역에서 활발해지고 있어요. 수영장이나 헬스장 등 여러 부대시설을 더하고 주거공간으로 꾸며서 거주하기에 매력적일 수 있도록 변신시키는 것이지요.

캘리포니아의 경우를 한 번 볼게요. 미국 부동산 정보 플랫폼 렌트카페에 따르면 올해 상반기까지 캘리포니아에서 상업용 빌딩을 아파트로 전환하는 프로젝트가 1만4000여 건 있었는데요. 이 가운데 오피스 빌딩을 아파트로 바꾸는 프로젝트는 전체의 31%(4306건) 비중을 차지했어요. 캘리포니아에서 진행되고 있는 오피스 빌딩을 아파트로 바꾸는 프로젝트 중, 절반 가까이의 프로젝트가 LA 대도시권에서 진행되고 있죠.

오피스 빌딩을 아파트로 전환하는 것은 주택 부족 문제 해결, 지역 경제 활성화, 건물 재활용에 따른 탄소 배출 축소 등 여러 장점이 따라옵니다. 도심에 위치할 경우 교통이나 인프라면에서 매력적인 주거지가 될 수도 있죠.

장점이 많기에 목적을 잃은 많은 오피스 빌딩들이 아파트로 멋지게 변신할 수 있게 된다면 참 좋겠습니다. 하지만 과정이 쉽지만은 않아 전환에 용이한 조건을 가진 빌딩을 찾는 것이 간단하지는 않은 실정입니다.

오피스 빌딩을 아파트로 전환할 시 빌딩 내 공용 화장실 대신 집집 마다 화장실을 새로 설치해야겠죠? 또한 통유리창으로 지어진 건물의 경우 창문 설치를 위해 외벽을 전면적으로 수정해야 할 수도 있습니다.

이 외에도 배수 시스템, 천장 높이 등 주거용에 알맞게 수정해야할 것이 세부적으로 한, 두 가지가 아닐 겁니다. 경제적 타당성이 충분히 확보될 때 전환도 순조롭게 착수될 수 있을 것입니다.

(사진: 픽셀, 'The Wall Street Journal' 유튜브)

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