지인이 2개 담은 파주 8억 오피스텔 근황

2022년 경기 파주시 와동동에 분양한 오피스텔 ‘힐스테이트 더 운정’은 코로나19 이후 유래없던 부동산 호황기에서 막차를 탄 현장이다. 당시 부동산 시장은 한껏 달아올랐다가 냉각기 초입이었다. 

그 시기 힐스테이트 더 운정은 어수선한 시장 분위기 속에서 성공을 거둘지 업계 관심이 집중됐었다. 특히나 고분양가여서 여러리스크가 많았던 단지로 기억된다.

아파트로 치면 24평에 해당하는 주력 타입이 8억이 넘었다. 충격적인 금액이었다. 파주라는 위치에 오피스텔 가치를 생각한다면 이해할 수 없는 가격대였다. GTX 효과를 들먹였지만 실상 이 단지는 서울역을 잇는 경의중앙선 역세권이다. GTX-A노선 운정역 및 3호선 연장 계획에 들어있는 역과 분명 거리가 있다. 그마저도 경의중앙선은 20분에 한 대 꼴로 다닌다.

또, 스타필드를 품었다고는 하지만 신세계 자회사가 운영하는 스타필드 빌리지라 규모도 크지 않다. 어찌됐던 거주지 주변에 기반 시설이 하나라도 더 있으면 편리하겠지만 그 효가는 오래가지 못하는 게 태반이다. 더군다나 위치적으로 불리한 파주에 아파트도 아닌 오피스텔의 고분양가는 와닿지 않았다.

분양가는 시공사와 시행사, 관할 공무원의 합작으로 가격이 책정된다. 이 현장은 수익을 극대화하기 위해 분양가상한제를 적용받지 않는 오피스텔 비중을 확 늘렸다. 애초에 6억원 중후반으로 계획됐다가 1억원이상 분양가를 올려 파주시 최종 승인이 떨어졌다. 총 3413가구 중 아파트는 744가구에 불과하다. 남은 2669가구는 방3개, 화장실 2개를 갖춘 전용 84㎡ 오피스텔이다.

시행사인 하율디앤씨는 2018년 해당 사업부지를 LH한국토지주택공사로부터 약 4300억원에 매입했다. 현대건설과는 계약금약 1조2000억원(1조1899억원)에 시공 계약을 체결했다. 이자 등 부수 비용이 있겠으나 일단 1조7000억원 가량에 사업을 본격화하게 된 셈이다. 힐스테이트 더 운정 오피스텔을 통해 하율디앤씨가 올리게 될 매출을 보수적으로 계산하면 전용면적 84㎡2659실을 8억7000만원씩(2조3133억 원), 최고층 147㎡ 10실을 각각 18억원·25억원씩(201억 원) 등 총 2조3334억원이다. 여기에 최근 완판된 아파트 물량(744세대를 5억원씩만 잡아도 3720억원)을 더하면 하율디앤씨는 이 사업으로 약 2조7000억원의 매출을 얻는 것이다. 유상옵션, 상업시설 등에 따른 부가적 수익은 제외된 금액이다.

내년 8월 입주를 앞둔 이 단지 호가는 처참하다. 계약금 포기 매물이 수두룩하게 쌓여있고 여기에 더해 추가 마피까지 붙어있는 것도 확인된다. 투자자들이 막차를 탔다가 스스로 투자 실패를 인정하고 있는 셈이다.

지인도 전문 상담원의 홍보에 혹해 분양권을 두 개나 받았다. 호랑이도 끌어들였지만 당연히 넘어가지 않았다. 상담 내용을 더듬어보면 사업자가 계약금까지 무이자로 대출을 알선해주겠다고 하는 파격 조건이었다. 지인은 하나는 본인이 들어가서 살겠다고, 나머지는 투자용으로 계약한 것이다. 너도나도 부동산에 접근한 탓에 조급함이 가져온 결과였다. 그리고 철저한 분석에 의한 투자가 아닌 묻지마식으로 접근한 게 화근이 됐다. 물론 지인에게 호랑이의 의견도 피력했지만 너무 완강해 뜯어 말릴 수가 없었다. 부동산 공부가 필요하다는 걸 절실히 깨닫게 해준 현장이다.

오피스텔은 아파트 대체재로 각광받으며 2017년부터 2019년까지 연평균 8만2000여실이 공급됐다. 그러나 2020년 8월부터 정부가 주거용으로 사용하는 오피스텔을 주택 수에 포함 시킨 데다 고금리 직격탄을 맞으며 분양 시장이 갈수록 위축되는 추세다. 수익형 부동산 침체가 장기화되면서 고분양가에 이같은 오피스텔이나 상가를 분양받은 이들은 손실만 커지고 있다. 

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