사업성 개선을 위한 '용도지역or용적률' 상향

최근 공사비 많이 오르면서 '분담금'을 줄이기 위한 다양한 시도들이 이뤄지고 있습니다.

용적률 상향은 그중에서도 가장 관심을 많이 끄는 항목이 아닐까 합니다.

용적률은 '대지면적' 대비 '연면적'(건축물 바닥면적의 총합)의 비율을 말합니다. 상한 용적률이 올라가면 연면적이 그만큼 더 늘어나고, 이에 따라 일반분양을 더 많이 해 사업성을 개선할 수 있습니다.

우리나라는 국토계획법에 따라 토지마다 용도를 정해놓고 용적률과 지을 수 있는 건축물을 정해놓고 있습니다. 우리가 관심이 많은 주택은 주로 '주거지역'에 해당합니다. 주거지역은 다시 1~2종 전용주거지역과 1~3종 일반주거지역, 준주거지역으로 나뉩니다.

이처럼 각 용도지역마다 용적률의 상한이 정해져있다보니, 개별 단지에선 재개발이나 재건축을 진행하면서 이 용도지역을 더 높은 단계로 바꾸는 등의 방식으로 용적률을 올리고 싶어합니다. 이런 용도지역 변경을 두고 흔히 '종상향'이라고 말합니다.

그렇다고 아무 곳이나 종상향을 할 수 있는 것은 아닙니다. 종상향을 하려면 기본적으로 대중교통이나 도로교통 이용이 쉬워야 합니다. 법률에서는 ▲역세권 350m 이내의 지역 ▲간선도로에 접한 지역 ▲3개 이상의 대중교통 정류장이 있는 지역 등에서 종상향을 할 수 있도록 허용하고 있습니다.

구체적인 종상향 조건은 시·도마다 다릅니다. 조례로 다시 규정하고 있습니다. 가령 서울을 예로 들면, 종상향을 하기 위한 기본 조건으로 '역세권'이나 '간선도로변'이 있습니다. 역세권 250m(도시계획심의위원회 심의를 거칠 시 350m 가능) 이내에 부지의 50%가 포함되거나, 폭 20m 이상 간선도로변에서 반경 50m 이내 부지의 50%가 포함돼 야합니다.

조건을 충족한다고 해도 무조건 종상향 되는 것은 아닙니다. 각 지방의 도시계획심의위원회의 심의를 통해 종상향이 필요한지, 타당한지를 인정받아야 합니다. 쉽지 않은 관문입니다. 특히 3종 일반주거지역에서 준주거로 종상향하는 것은 통상적인 주거기능 외에 상업이나 업무기능이 추가되야 하는 근거가 충분해야 합니다. 여기에 전체 용적률의 10%를 상가나 업무시설 등 '비주거시설'로 지어야 하는 의무도 생깁니다.

종상향 없이 용적률을 올리는 방법도 있습니다.

재개발·재건축 등 정비사업에선 2가지 방법으로 1.2배에서 1.25배의 용적률 혜택을 받을 수 있습니다.

▲기준 이상의 주거이전비를 세입자에게 제공하고, 임대주택을 더 짓는 경우 = 1.25배까지 용적률 상향

▲역세권 단지로서 도시계획심의위원회 심의를 통과할 경우 = 1.2배까지 용적률 상향

이 두 가지 모두 지난해 7월 개정을 통해 신설된 내용입니다.

아직 여야 합의가 되지 않아 계류 중인 '재건축·재개발 특례법'에도 용적률 상향 조건이 포함돼 있습니다. 일반 정비사업에선 법적상한 용적률의 1.2배, 역세권에선 1.3배까지 허용하는 내용입니다.

종상향이 무조건 좋은 것도 아닙니다. 종상향을 하게 되면 적지 않은 기부채납을 해야 하기 때문입니다. 주로 임대주택을 공급해야 합니다. 종상향은 의무 기부채납 10%가 발생합니다. 여기에 상향 용적률의 절반을 다시 임대주택으로 공급해야 합니다. 무작정 용적률을 다 쓰는 것이 능사가 아닌 이유입니다.

이 때문에 만약 특례법이 통과돼 이를 적용받을 수 있으면 종상향보다 유리할 것으로 보여집니다. 특례법에선 용적률 상향에 따른 기부채납 규정이 없기 때문에 부담없이 용적률을 올릴 수 있기 때문입니다. 다만 야당의 반대가 만만치 않아 아직까진 두고봐야할 것 같습니다.

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