서울시, 규제철폐 드라이브…초고층 도시로 개조?(규제철폐안 총정리)

오세훈 시장이 '규제철폐'를 내세우면서 각종 정책을 쏟아내고 있습니다. 3월17일 기준으로 83호의 규제철폐안을 발표했으니, 전방위적으로 서울의 규제여건을 뜯어고치고 있는 셈입니다.

이와 같은 '규제철폐'는 다방면에서 이뤄지고 있는데, 특히 '개발'과 관련해 상당히 파급력이 강한 내용이 많이 포함돼 있는 듯 합니다. 오늘은 규제철폐를 포함한 서울시의 정책들 중에 의미가 크다고 보여지는 것들을 모아서 설명해드리고, 이를 통해 변화할 서울의 미래상을 이야기해보고자 합니다.

1. 상업·준주거지역, 비주거시설 의무 축소(규제철폐 1호)

내용 : 비주거시설 의무축소. 상업시설 - 연면적의 20%→10%, 준주거지역 - 10%→의무 삭제.

원래 상업지역과 준주거지역에선 비주거시설('아파트'가 아닌 시설)을 의무적으로 만들어야 했습니다. 오피스나 상가가 대표적인 비주거시설이지요. 상업시설에선 연면적의 20%, 준주거지역에선 10%를 비주거시설로 지어야 했습니다.

문제는 비주거시설은 아파트에 비해서 분양성이 떨어지고, 공실 우려가 크다는 것입니다. 그래서 서울시는 규제철폐안을 통해 비주거시설 건립의무를 축소하기로 결정한 것입니다.

규제철폐안에 따라 상업시설은 기존보다 절반 줄더은 연면적의 10%만 비주거시설을 지으면 됩니다. 준주거지역은 비주거시설 건립 의무가 사라집니다.

이 방안은 앞으로 상업지역과 준주거지역을 '주거밀집지역'과 상업, 업무기능이 혼재한 '복합개발지역'로 분류하겠다는 서울시의 의도가 읽힙니다. 상업이나 업무밀집지역과 주거지에 대한 구별을 더욱 강화하는 동시에 주거지 내 준주거지역이나 상업지역 등은 사실상 주거지 역할을 하도록 활용도를 바꾸겠다는 의미로 해석됩니다.

2. 도시규제지역 공공기여 비율 완화(규제철폐 3호)

내용 : 종상향에 따른 공공기여 의무 비율을 일괄 적용하지 않고, 실제 올린 용적률에 비례해 축소.

기존에는 종상향을 하면 사전에 정해진 비율만큼 공공기여를 해야했습니다. 앞으로는 종상향을 적용해 건물을 짓는 과정에서 실제로 적용한 용적률에 비례해서 공공기여를 줄여줍니다.

가령 3종일반주거지역에서 준주거지역으로 상향하면 용적률 법적상한이 300%에서 500%로 증가합니다. 그리고 이 과정에서 10%의 공공기여를 하는 것이 원래 기준이었습니다. 만약 500%를 다 채우지 않더라도 이 10%는 고정돼 있었습니다.

규제철폐안에 따르면, 종상향 용적률 증가분에 따라 공공기여가 줄어듭니다. 준주거로 종상향한 다음 용적률 400%를 채워 건물을 지으면 원래 의무보다 줄어든 5%만 공공기여를 하면 되는 것입니다.

3. 입체공원 제도 도입(규제철폐 6호)

내용 : 주변 공원녹지 면적이 충분한 경우 등에는 공원녹지 기부채납 의무를 '땅'이 아니라 '입체공원'도 가능하도록 함.

입체공원 도입에 대해서는 뉴글에 한 번 정리를 해드린 적이 있죠. 공원녹지 의무에 대해서, 땅을 뺏어가는 것이 아니라 건물 상층부에 조성한 공원도 인정하겠다는 내용입니다. 같은 면적을 그대로 인정한다고 하면 용적률에 비례해서 연면적 이익을 볼 수 있도록 한 것입니다.

입체공원이 도입되면 공원의 모양이나 활용법이 다양해질 것으로 기대를 모읍니다. 사업성 개선효과도 상당할 예정입니다. 보도블럭 깔아놓고 얄상한 나무 몇그루 심어놓아 우범지대화 됐던 소형 기부채납 공원의 문제점도 상당히 개선될 것으로 보입니다.

관련 뉴글 : 입체공원 허용이 가져올 미래(서울시 규제철폐 6호)

4. 준주거지역 종상향 조건 구체화(규제철폐 35호)

내용 : 역세권 정비구역 준주거 종상향 원칙 확립. 해당구역 평균 공시지가가 서울시 재개발·재건축 평균 공시지가 이하인 곳에 지하철역 경계로부터 250m 이내에 해당하는 면적만큼 종상향.

역세권 일대를 중심으로 준주거지역 종상향을 검토하겠다는 서울시의 기본계획에 대한 구체적인 지침이 내려진 방안입니다.

기본계획에선 '250m+@'라고 했었는데, 우선 250m로 기준을 두고 신속통합기획위원회나 도시계획심의위원회 등 위원회에서 일부 조정할 수 있는 권한을 주는 모양새로 구체화했습니다.

종상향 해주는 면적에 대한 기준도 생겼습니다. 시장에선 '필지' 단위나 '단지' 단위가 되지 않을까 예상했었는데, 지하철역 250m 안에 해당하는 부분(면적)만큼만 종상향을 한다고 못을 박았습니다.

다만 이렇게 되면 기대만큼 사업성 개선효과가 적을 수도 있다는 생각이 듭니다. 단지 전체가 250m 안에 들어오지 않는 단지들은 법적상한의 1.2배를 주는 '특례법'으로 선회할 수도 있겠습니다.

5. 용적률 최대 한도 높이고, 임대주택은 줄이고(규체철폐 36호)

내용 : 사업성 보정계수 도입. 용적률 최대한도, 법적상한의 1.2배까지 적용. 순부담률 기준 폐지.

용적률 체계를 개편한다는 내용입니다. 사업성 보정계수 도입과 용적률 상한 상향 등 다양한 내용이 포함됐습니다.

사업성 보정계수 도입은 앞서 2030 도시·주거환경정비기본계획 수정안에서 제시됐던 내용이죠. 해당지역 공시가격이 서울 주거지 평균 공시가격보다 낮을 경우 임대주택을 줄여주는 것입니다.

용적률 최대한도도 법적상한의 1.2배까지 부여할 수 있도록 했습니다. 현재 본회의 의결만 남겨놓은 '재개발, 재건축 촉진 특례법'이 통과되면 이에 따라갈 수 있게 서울시도 기준을 만들겠다는 내용입니다.

6. 비아파트 정비 지원(규제철폐 33호, 40호)

내용 : 제2, 3종 일반주거 내 소규모 건축물 용적률 제한 3년 한시 완화. 노후·저층 주거지역에 대한 건축규제 완화

규제철폐 33호는 서울시가 그간 법적상한 용적률보다 더 낮게 제한해 온 용적률 상한을 3년 한시를 조건으로 법적상한까지 풀겠다는 내용입니다. 가령 2종 일반주거지역에선 원래 200%로 눌러놓았는데, 법적상한인 250%까지 지을 수 있게 되는 것이고, 3종 일반주거지역은 기존 250% 제한에서 벗어나 300%까지 지을 수 있게 되는 것입니다.

단, 소규모 건축물로 대상을 못 박아 놓았는데요. 단독주택이나 다세대, 다가구가 대상이라는 말입니다. 기존에 용적률 제한 등으로 인해 낮게 지어놓은 건물을 증축하는데 활용할 수 있을 것 같습니다. 아니면 LH 매입임대 사업 등을 하는 분들도 상당한 사업성 향상 효과가 기대됩니다.

노후·저층 주거지역에 대한 건축규제 완화를 하겠다는 규제철폐 40호는 아파트가 아닌 단독주택이나 빌라 등을 신축, 리모델링 할 때 적용되는 방안입니다. 앞서 시범사업을 했던 '휴먼 2.0' 사업 등이 대표적인 적용 대상이 될 것으로 보입니다. 정부에서 추진하는 '뉴빌리지' 사업도 혜택을 볼 수 있을 것 같구요. 두 가지 사업을 콜라보할 수도 있으니, 아파트를 짓기 어려운 지역에선 활용도가 있을 듯 합니다.

7. 용적률 이양제(예정)

'용적률 이양제'는 서울 대개조 드라이브의 마지막 카드로 꼽힙니다.

말그대로 A지역의 용적률을 B지역에 주는(이양) 것이 핵심입니다. 규제로 인해 다 못 찾아 먹는 용적률을 다른 지역에 양도하는 대신 개발 이익을 공유받는 것이죠.

용적률 이양제는 문화재 인근 지역이나 공항 인근 지역 등 높이 규제를 받는 지역들에 대한 활로가 될 듯 합니다. 이들에게서 용적률을 공유받은 곳은 '초고층'으로 밀도 높은 건물을 지을 수 있고, 용적률을 이양해준 지역은 개발비용을 통해 '저층'이지만 '고급스러움'을 갖춘 개발을 마음껏 할 수 있을 듯 합니다.

원래도 '결합재개발'이나 '결합재건축'이라는 제도를 통해서 2개 이상의 지역을 묶어서 개발한 사례가 있습니다. 이문3구역과 신월곡1-성북2구역이 대표적인 케이스입니다. 다만 이 사업들은 조합 대 조합의 합의를 해야하거나 동시개발을 해야하는 조건이 붙는 등 추진하기 까다로운 측면이 많았습니다. 특히 문화재처럼 별도의 규제를 받는 지역에선 적용이 어려웠습니다.

용적률 이양제가 도입되면 저층으로 유지되는 '유산'이나 '공원', '학교'와 고층으로 고밀개발한 빌딩숲이 어우러진 대도시로 서울의 모습이 변해갈 듯 싶습니다. 일본 도쿄에는 저층으로 유지되는 도쿄역과 인근의 고층빌딩으로 이뤄진 '마루노우치'가 있죠. 도쿄역의 용적률을 인근 고층빌딩 개발지로 이양한 결과물입니다.

서울도 경복궁 등 고궁과 곳곳에 있는 공원, 유적과 어우러진 빌딩숲을 구경할 날이 멀지 않은 듯 싶습니다.

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