과거와 현재가 공존하는 초고층 주복은 어떠세요?

부동산 손민수템 #13 천지개벽 청량리

안녕하세요? 트민녀입니다.

안녕하신지 안부 인사로 시작했지만 세상사 참 어수선해서 마음도 뒤숭숭한 요즘입니다😭

밤새 뉴스 특보를 시청하며 잠을 설친 다음날, 12월 4일 아침에 문자 한통을 받았습니다.

지난주 청약한 서울원 아이파크 예비당첨 문자!

특공은 넣지 않았고 일반공급 전용 84㎡를 신청했는데요.

순간 ‘예비 앞 번호면 어쩌지?’하는 걱정이 앞섰는데 청약홈에서 확인해보니 예비 200번대(다행인거쥬?😆)

청약홈 당첨 문자에서 이전에 청약한 단지들의 예비당첨 내역이 눈에 들어왔습니다.

마포자이 힐스테이트 라첼스는 ‘예당의 추억’ 글에서 이미 전해드린 적이 있었죠?

https://newgle.co.kr/sharing/3zyb2zcgcb3ue

예당의 추억(feat. 굿바이 마자힐)부동산 손민수템 #4 예비당첨 안녕하세요? 트민녀입니다. 오늘은 뜨거웠던 지난 여름, 한 여름밤 꿈처럼 스치고 지나간 예비당첨일의 추억을 들려드리고자 합니다. 당첨 후기였다면 좋았으련만 그저 추.억.담.입니다😭 청약 넣는 족족 광탈하던 중, 어느날 갑자기 날라온 예비당첨 문자 한 통에 한동안 설레는 나날을 보냈던 것 같습니다. 생애최초 특공으로 넣었던 마자힐(마포자이힐스테이트 라첼스) 전용 59A 타입에 예비당첨자로 선정됐다지 뭡니까?뉴글

청계리버뷰자이와 청량리 롯데캐슬 하이루체는 작년에 청약했던 곳들인데요.

예비 순번은 가물가물하지만 두 단지 모두 모하 방문하고 현장 임장까지 했던 것은 기억이 나네요.

사진첩을 뒤져봤더니 사진도 제법 찍었더라고요.

성동구 용답동에 위치한 ‘청계리버뷰자이’는 지하철 5호선 답십리역 역세권 단지인데요. 

2호선 신답역도 인근이어서 2개 노선을 이용할 수 있는 더블역세권 단지입니다. 

이 일대는 청계천과 2호선 라인을 따라 재개발 사업이 한창인데요.

우선 청계지역주택조합 청계SK뷰 396가구가 25년 7월 입주를 앞두고 있어서 지금은 아파트가 꽤 많이 올라와 있습니다. 용답1,2구역 재개발 사업도 추진 중입니다. 

재개발이 진행 중이다보니 주변 환경은 생각보다 많이 낙후돼 있습니다.

‘청계리버뷰자이’ 단지 앞으로 청계천이 흐르는데 지상철 2호선 라인이 지나고 있어서 청계천 접근이 좋은 입지는 아니였어요.

현장 임장할 때도 공사중인 단지 펜스에서 도로 하나를 사이에 두고 지상철 방음벽이 설치된 걸 볼 수 있었습니다.

이 단지는 용답동 주택재개발 사업을 통해 1670가구가 지어져 27년 2월 입주할 예정입니다.

분양가는 59타입 10억4050만원, 84타입 12억7710만원이었는데요. 현재 분양권은 전매제한으로 거래되지 않고 있지만 분양권 전매제한 1년이 되는 시점이 2024년12월20일로 얼마 남지 않았습니다.

용답동은 행정구역상으로는 성동구지만 동대문구와 경계여서 길 하나 건너면 동대문구입니다.

그런데 동대문구하면 떠오르는 핫한 동네가 있죠? 바로 청량리입니다.

과거 집장촌과 노후 주택이 밀집한 곳이라는 이미지를 벗고 초고층 단지와 강북 최대 복합환승센터를 품은 동네로 탈바꿈하고 있죠. 그야말로 ‘천지개벽’이라는 타이틀이 잘 어울리는 곳인데요.

현재 청량리역은 지하철 1호선, 수인분당선, 경의중앙선, 경원선, 경춘선, KTX강릉선이 지납니다. 여기에 GTX-B, GTX-C노선이 확정됐고, 면목선은 예비타당성 조사를 통과했습니다. 강북횡단선은 예비타당성 심사에서 탈락했지만 청량리역을 지날 노선으로 꼽힙니다. 강북횡단선까지 포함하면 앞으로 청량리역은 총 10개 노선이 지나는 교통허브가 됩니다. 

쿼드러플 역세권(대곡역)은 지난 글에서 소개해 드린 적이 있는데요. 

10개 노선이 지나는 역세권은 뭐라고 부를까요? 궁금해서 찾아봤더니 데큐플(decuple)이더군요.

신조어가 남발하는 부동산 시장에서 쿼드러플, 퀀터플도 낯선 마당에 데큐플 역세권이라고 부를 순 없었는지 기사에서는 대부분 다중 역세권으로 표현하고 있었습니다.

사실 트민녀에게 청량리는 경춘선 타러 갈때나 갔던 머나먼 곳이었는데요. 옛날 옛적 강촌, 대성리로 엠티 가던 그 시절 말이죠. 

지금은 임장을 자주가는 지역이 되었습니다😍

거미줄처럼 전깃줄이 엉킨 낡디 낡은 건물 사이로 높게 솟은 아파트가 참 이색적인데요. 과거와 현재가 공존하는 곳이죠.

민자역사로 이전한 롯데백화점을 비롯해 신축 단지 상가를 중심으로 새로운 상권이 형성되고 있습니다. 전통시장인 청량리 농수산물시장과 수산물시장 등 구 상권이 어우러진 곳입니다.

트민녀가 작년에 청약했던 ‘청량리 롯데캐슬 하이루체’는 청량리에서 대장 단지로 꼽히는 단지는 아닙니다.  

‘청량리역 롯데캐슬SKY-L65’(최고 65층·1425가구), ‘청량리역 한양수자인그라시엘’(최고 59층·1152가구), ‘청량리역해링턴플레이스’(최고 40층·220가구) 초고층 신축 주상복합 단지가 ‘청량리 3대장’으로 불리우며 랜드마크 단지를 꿰찼죠. 

청량리 3대장 중에서 ‘청량리역 롯데캐슬SKY-L65’가 시세를 리딩하고 있는데요. 일명 ‘청량리588’을 포함한 청량리4구역 재개발 단지로, 지난해 7월 입주했습니다.

서울 동북권에서 가장 높은 65층 초고층을 자랑하는 청량리역 초역세권 단지입니다.

트민녀는 개인적으로 초고층 주복을 그리 선호하진 않는 편인데 슬세권의 편리한 인프라를 누리는 주거환경을 좋아하시는 분들도 많더라고요.

초고층 스카이라인을 자랑하는 이 단지는 올해 2월에 전용 84㎡ 59층 매물이 18억7930만원에 팔렸고, 7월에도 같은 면적 38층 매물이 17억5000만원에 실거래 됐습니다. 

용두동 ‘청량리역 한양수자인그라시엘’은 지난해 6월에 입주한 단지인데요.

올 6월에 계약취소로 인한 무순위 청약이 진행됐습니다. 4년 전 분양가로 공급돼 최소 4억원 가량의 시세 차익이 기대되면서 1가구 모집에 4만5000명 청약자가 몰리면서 화제를 모았죠. 

이 중 한명이 또 트민녀 아니겠습니까? 무순위 줍줍은 넣는 족족 광탈하는데 역시 4.5만대 1의 경쟁률을 뚫지 못하고 광탈했죠😤

이 단지는 전용 84㎡ 9층 매물이 8월에 16억3000만원에 거래되며 신고가를 쓰기도 했는데요. 최근 실거래가는 10월에 27층 매물이 15억4000만원에 팔려 9000만원이 떨어졌네요.

청량리 일대 재개발, 재건축 사업은 현재 진행형입니다. 청량리 6구역, 7구역, 8구역, 9구역 등이 대표적인데요. 청량리7구역은 이미 착공했고, 8구역은 올해 8월 사업시행인가를 받았습니다.

[이미지 출처 : 땅집고]

재건축 단지로는 미주아파트를 눈여겨 봐야하는데요. 1978년 준공한 아파트로 지난 10월에 재건축 조합설립추진위원회 승인을 받았습니다.

기존 재건축 계획 10개동 1370가구 건립에서 역세권 아파트 종상향 추진을 통해 2000가구 이상 대단지로 재건축 규모를 확대할 계획을 세웠는데요. 

미주아파트 전용 84㎡ 실거래가는 10억원, 전세는 4억원에 형성돼 있는데요. 갭투자를 하기엔 초기 자본금이 부담스러운 수준이죠. 몸테크를 하기에도 아직 조합 설립 추진 단계여서 재건축 후 준공까지 갈 길은 멀어 보입니다. 

재건축 분담금이 얼마나 나올지도 알 수 없는 상황인데요. 최근 변경한 계획처럼 용적률을 최대 500%까지 상향해서 2000가구 이상으로 재건축이 진행된다면 사업성이 개선될 것 같습니다. 

미주아파트가 신축되면 초고층 주상복합 ‘청량리 3대장’에 이어 청량리 대장주 바톤을 이어받을 단지가 될 것으로 기대됩니다. 

지금도 ‘천지개벽’한 청량리인데 몇 년 후에는 또 어떻게 바뀌게될지 부지런히 임장을 다녀야겠습니다.

📌 쿠키 임장후기

이번주에는 청량리에서 그리 멀지 않은 곳에서 분양하는 모델하우스 한 곳을 다녀왔는데요. 

“창경궁 어딨어?”의 ‘창경궁 롯데캐슬 시그니처’ 입니다.

이미 뉴글 분양리포트에서 꼼꼼하게 분석해 주셨는데요. 

https://newgle.co.kr/sharing/3zy8pmeygt36c

창경궁 롯데캐슬 시그니처, 창경궁 어딨어?안녕하세요. 뉴글 입니다. 오늘은 10년만에 신축이 공급되는 삼선동의 창경궁 롯데캐슬 시그니처 대해 알아보겠습니다. 창경궁 롯데캐슬 시그니처는 경희궁을 모티브로 잡은건지 창경궁을 네이밍으로 달았습니다. 경희궁 자이로 대표되는 "궁"시리즈는 희소성을 갖습니다. 게다가, 서울의 중심이라는 이미지를 갖게 만듭니다. 창경궁은 임진왜란 때 방화로 소실되었다가, 광해군 때 재건합니다. 다시 순조 때 큰 화재가 있었고, 일제강점기 때 동물원, 식물원, 박물관을 세워 창경"궁"에서 창경"원"으로 각하되었습니다. 게다가, 창경궁 앞에 도로를 내어...뉴글

서울 도심이 가까운 입지이긴 하나 지하철 4호선 한성대역은 걸어서 10분 거리여서 애매하게 멉니다. 동에 따라서도 도보 이동 시간이 차이가 날 것 같고요. 

6호선 창신역과 우이신설선 보문역은 트민녀가 자주 이용하는 노선도 아닐뿐더러 도보로 20분~25분 정도여서 걸어서는 못 다닐듯한 거리입니다.

결정적으로 평지 아파트가 아닙니다. 

단지 배치도에서도 아파트 동간 단차가 확연했는데요. 1~3단지로 나뉘어 있는데 2단지가 지대가 가장 높다고 합니다. 지면과 단차는 최대 20m. 1~3단지는 지하주차장과 커뮤니티도 따로 쓰는데 단차가 있어서 그런 것 같습니다.

단지별로 이동하려면 전용 엘리베이터를 이동해야 하는 구조여서 불편해 보였습니다. 엘리베이터 비용은 관리비에 포함되지 않아서 입주민이 내지 않고 구청에서 내준다고 친절하게 설명을 해주시긴 했지만요.

정문이 안보여서 어디냐고 물었더니 문주는 2단지 204동 사이에 있는데 주출입구는 따로 없다고. 이것도 단차 때문이겠죠? 아파트 현장까지 가보려다가 그냥 접은 이유는 보나마나 좁은 골목과 언덕, 계단 등등이 예상되어서 입니다.

평면은 전형적인 59, 84타입 평면인데 신축에 흔한 팬트리 같은 수납공간도 없고 넓은 드레스룸도 없습니다.

오히려 안방에 붙박이장을 설치해놔서 방이 더 좁아보이는 효과. 짐 많고 옷 많은 맥시멀리스트 트민녀에겐 꽝인 평면이었습니다😅

발코니 확장비는 무상이지만, 곳곳에 유상 옵션이 많았습니다. 유상옵션 비용까지 잘 따져보고 청약 준비하셔야 할 것 같고요.

로열층 기준 59A 타입 분양가는 10억 7830만원, 84타입은 13억7610만원. 인근 입주 13년차 삼선 SK뷰 아파트가 13억 전후인 점을 감안하면 주변 시세와 비교해 가격적인 메리트도 별로 없어 보이네요.

이래저래 실망하고 모하에서 나오는 길에 점수가 올라간 포인트가 하나 있습니다. 

“이븐하게 잘 익은 붕어빵이 넘 맛있잖아!”

겨울이면 핫하다는 ‘붕세권’이 여기 있었네요.

날이 추워서인지 뜨끈한 오뎅 국물에 달달한 슈크림 붕어빵 먹은것만 생각나는 모하 후기를 이만 마칩니다😎

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