투과지역 재개발·재건축 처분 및 매수조건 정밀분석

서울의 정비사업 시장이 다시 숨을 죽였습니다. 지난 10월 15일 정부가 발표한 ‘주택시장 안정화 대책’으로 서울 전역과 경기 주요 지역이 투기과열지구로 지정되면서, 그동안 활발히 거래되던 조합원 입주권 시장이 일시에 얼어붙었죠.

압구정·여의도·목동을 비롯해 강남3구와 경기 남부 주요 사업지까지 모두 규제의 테두리 안으로 들어왔습니다. 현장에서는 이런 질문이 쏟아집니다. “이제 입주권은 사고 팔 수 없는 건가요?”

결론부터 말하자면, 예외 조건을 충족하면 가능합니다. 투기과열지역은 입주권 거래를 전면 차단하는 것처럼 보이지만, 법은 아주 좁은 문 하나를 열어두고 있습니다. 그 문은 도시 및 주거환경정비법 시행령 제37조와 주택법 제73조에 적혀 있습니다. 이번 글에서는 이 두 법령이 실제로 어떤 조건에서 입주권 거래를 허용하는지, 상속이나 세대이전 같은 현실적인 사례에서는 어떤 해석이 가능한지를 정밀하게 분석해보겠습니다.

규제의 시점 — ‘언제부터 막히는가’

투기과열지구 지정은 곧바로 거래 금지를 의미하지 않습니다. 정비사업의 종류에 따라 규제의 시점이 다르기 때문입니다.

▲재건축사업은 ‘조합설립인가 이후’, ▲재개발사업은 ‘관리처분계획인가 이후’부터 조합원 입주권 양도가 제한됩니다. 이 시점을 넘기면 매수인은 조합원 자격을 승계받지 못하고, 조합으로부터 현금청산 대상이 됩니다.

그러나 여기서 중요한 점은 따로 있습니다. 이 양도제한 시점에도 불구하고, 도정법 시행령 제37조나 주택법 제73조의 예외조항에 해당하면 조합원 입주권의 승계 및 거래가 가능하다는 사실입니다.

다시 말해, 원칙적으로는 막히지만, 법은 ‘통과 가능한 합법적 길’을 분명히 남겨둔 것이죠.

도정법 시행령 제37조

이 조항은 정비사업에서 조합원 입주권 거래를 다루는 핵심 규정입니다. 기본 원칙은 단순합니다.

① 1세대 1주택자, ② 10년 이상 보유, ③ 5년 이상 거주 — 이 세 가지 요건을 모두 충족해야만 입주권을 양도할 수 있습니다.

하지만 현실적으로 이 요건을 동시에 만족하기란 쉽지 않죠. 그래서 법은 현실적 사유를 고려해 예외를 두었습니다.

예외조항에는 ▲조합설립인가 후 3년 이상 사업시행인가가 없는 경우, ▲사업시행인가 후 3년 내 착공하지 못한 경우, ▲착공 후 3년 이상 준공되지 않은 경우, ▲상속·이혼·채무불이행 등 비자발적 사유가 있는 경우가 포함됩니다.

즉, ‘투기는 막되 불가피한 사정에는 예외를 인정한다’는 취지입니다.

3️⃣ 주택법 제73조

주택법 제73조는 분양주택뿐 아니라 조합원 입주권의 전매제한을 포괄적으로 규정합니다.

이 조항 역시 원칙은 전매 금지, 예외는 ‘불가피한 사유’입니다.

불가피한 사유에는 ▲근무·생업·치료·취학·결혼 등의 사유로 수도권 외 지역으로 이전하는 경우 ▲상속받은 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우 ▲이혼으로 인한 소유권 이전 ▲공익사업 시행 ▲채무불이행에 따른 경매·공매 ▲경제적 곤란 등이 포함됩니다.

4️⃣사는 사람 - 경매로 나온 물건을 노려라

투기과열지구에서 예외조건들로 나오는 매물들은 '희소성'이 생길 수밖에 없죠. 그럼 당연히 가격(프리미엄)도 더 붙을 수밖에 없습니다.

그런데 여기서 '틈새시장'이 있습니다. 바로 경매와 공매죠.

통상적으로 정비사업에 관심이 있는 사람들은 경매와 공매에 관심이 별로 없고, 경매와 공매에 관심이 있는 투자자들은 정비사업에 큰 관심이 없습니다.

경매와 공매는 그 특성상 일반적인 거래보다 가격(낙찰가)이 낮게 형성되죠. 따라서 경매와 공매로 프리미엄이 붙은 예외조건의 물건보다 더 저렴하게 매수할 기회가 생긴다는 것입니다.

단, 경매와 공매의 경우엔 '채권자'(돈 빌려준 곳)이 정부나 지자체, 금융기관이어야만 됩니다. 사채 같은 빚 때문에 나온 매물은 안 된다는 거죠. 신탁사도 안됩니다.

금융기관은 아래 회사들이 포함됩니다.

5️⃣ 특수케이스 - 상속으로 물려 받은 집

상속으로 물려 받은 집은 어떨까요? 우선 조합원 자격은 1가구 1주택 요건이어야만 획득할 수 있습니다. 따라서 상속받은 집이 투기과열지구에 있으면, 기존 집을 팔아야 자격을 획득할 수 있죠.

기존 집이 비규제지역이면 파는데 상관이 없습니다. 일시적 2주택으로 보면 되니까요. 상속받고서 6개월 내 기존 집을 팔면 됩니다.

그런데 기존 주택도 규제지역 내에 있다면? 이 때부터 곤란해집니다. 기존 주택에 대해 예외 조건(10년 보유 5년 거주)을 채우지 못했으면 매도가 불가능하죠. 그렇다고 멀쩡한 남편, 아내와 이혼하는 것도 쉽지 않습니다. 거기다 위장이혼인게 들통나면 더 큰 리스크가 발생하죠.

이 땐 주택법의 예외조항인 ‘상속받은 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우’와 도정법 시행령 '상속 및 이혼으로 소유권을 획득한 경우'가 핵심 키가 되겠습니다.

이 조건을 충족하면 기존 주택을 처분하더라도 조합원 자격을 넘겨줄 수 있고, 상속주택의 조합원 지위도 잃지 않습니다.

기존 주택과 상속주택이 모두 투기과열지구 등 규제지역에 있더라도, 세대원 전원이 상속주택으로 이전하고 기존 주택을 처분했다면, 두 주택 모두 조합원 입주권이 법적으로 인정되며, 입주권의 매도와 승계 역시 예외적으로 허용됩니다.

하지만 법이 요건 충족만으로 모든 걸 인정하는 건 아닙니다.

특히 ‘거주’ 요건의 경우, 실거주 사실을 객관적으로 입증해야 합니다. 단순히 전입신고만으로는 부족하죠.

지자체나 조합은 전기·수도요금, 우편물 수신지, 카드 결제내역, 자녀 학교 전학 등 생활 흔적을 근거로 실거주 여부를 확인합니다.

따라서 세대 전원이 상속주택으로 실제 전입하고, 생활의 중심이 그곳으로 옮겨졌음을 명확히 보여야 예외가 인정됩니다.

서류상의 전입이 아니라 실질적 생활 기반의 이동이 중요합니다.

6️⃣ 상속 주택은 팔 수 있나?

결론적으로 상속받은 주택도 팔 수 있습니다. 상속의 경우, 피상속인과 상속인의 보유·거주 기간을 합산하기 때문입니다.

많은 이들이 상속받은 주택의 입주권은 새로 10년을 채워야 하는 줄로 오해하죠.

그러나 법에선 “소유자가 피상속인으로부터 주택을 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 주택의 소유기간 및 거주기간을 합산한다.”고 명확히 나와 있습니다.

따라서 상속받은 주택의 경우, 피상속인의 보유·거주 기간과 상속인의 기간을 합산해 10년 보유·5년 거주 요건을 충족했다면, 이는 '10년 보유 5년 거주'의 예외로 인정됩니다.

다시 말해, 피상속인이 이미 10년 보유·5년 거주 요건을 충족했다면 상속인은 상속 직후라도 조합원 지위를 양도할 수 있습니다.

예컨대 아버지가 12년간 보유하고 7년간 실제 거주한 아파트를 아들이 상속받았다면,

그 아들은 상속 직후라도 입주권 거래가 가능한 조합원으로 인정됩니다.

7️⃣ 정비사업의 현실과 과도한 규제의 역설

정부의 이번 투기과열지구 확대는 표면적으로는 “투기 억제”를 내세웠지만, 실제로는 시장의 숨통을 옥죄는 결과로 이어지고 있습니다.

서울의 전체 주택 중 절반 가까이가 준공 20년 이상 노후주택입니다. 경기도와 인천이라고 해서 사정이 다르지 않습니다. 결국 재건축·재개발 없이는 도시를 살기 편한 신축 위주로 전환하는 것이 불가능한 구조인 것이죠.

그런데 이번 지정으로 서울 전역과 경기 주요 도시 대부분이 규제지역으로 묶이면서, 정비사업의 핵심 단계마다 거래가 차단되고, 결국 ‘실수요자까지 투기꾼으로 취급받는 역설’이 벌어지고 있습니다.

문제는 이 규제가 단기적 집값 억제에는 효과가 있을지 몰라도, 장기적으로는 주택공급의 순환 고리를 끊는다는 점입니다.

정비사업은 원래 낡은 도시를 재생하고, 기존 세대의 주거를 개선하며, 다음 세대의 수요를 흡수하는 구조적 공급 장치입니다.

하지만 현행 규제 체계는 이 순환을 차단해버렸습니다.

조합원 입주권 거래를 일률적으로 봉쇄한 결과, 자산 이동이 막히고, 노후 주택 소유자들은 신축으로의 이동은커녕, 재건축 부담금을 감당할 여력조차 잃어가고 있습니다.

이건 더 이상 ‘투기 억제’가 아니라 도심 주거 순환의 붕괴입니다.

서울의 신축 비중이 10%에도 못 미치는 현실에서, 이렇게까지 거래를 묶어버리는 건 결국 공급을 더욱 왜곡시키고, 노후화된 주택의 체류 기간만 늘리는 결과로 이어질 것입니다.

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