이거 읽기 전에는 집 사지 마세요! [2편] 투자할 대상을 더 좁히자! 어느 동네를 봐요?

책을 보고, 강의를 듣고, 매년 실전투자 1건씩 실행하고 있습니다. 

(책 -> 강의 -> 실전 -> 복기)

오늘은 연재 시리즈의 2편입니다. 

거창한 포부로 시작했으니 끝까지 연재합니다. 

1편의 핵심은 이것이었죠. 

https://blog.naver.com/soolee1983/224051230219

이거 읽기 전에는 집 사지 마세요! [1편] 지역별 부동산 시장의 흐름[1편] 지역별 부동산 시장의 흐름 [2편] 투자할 대상을 더 좁히자! 어느 동네를 봐요? [3편] 대장아파트를 ...네이버 블로그 | 운좋은 뿌빠 - 매일 돈되는 부동산하는 블로그

- 매매가격지수 -> 지역별 현재 사이클 파악

- KB주간시계열 -> 추세와 타이밍 판단

이 두가지로 바닥권, 상승전환, 하락 지속 지역을 어느 정도 가늠할 수 있습니다. 

(어느 정도라 한 건, 미래는 누구도 확정할 수 없기 때문입니다.)

2편에서는 바닥권으로 보이는 지역이 실제로 상승할지, 아니면 하락을 더 이어갈지를

공급을 통해 확인하고, 그 다음 어느 '동네'범위까지 투자 지역을 좁힐지를 정합니다. 

"이런 분들에게 이 글이 특히 유용합니다. "

- 부동산 공부를 이제 막 시작한지 1년이 안된 20 ~ 30대

- 전세 생활을 마무리하고 이번엔 내 집 매수를 결심한 40대

- "감"이 아니라 데이터로 판단하고 싶은 분

연재 구성(업데이트 반영)

[1편] 지역별 부동산 시장의 흐름(매매가격지수, KB주간시계열)

[2편] 투자할 대상을 더 좁히자! 어느 동네를 봐요?(부동산지인 공급물량, 분위지도)

[3편] 대장아파트를 보면 유추할수 있다(최고가아파트, 거래량)

[4편] 갭투자 - 모든 투자의 가장 기본(매매전세가, 네이버 매물)

[5편] 분양권 투자 - 분양 단지 미리 아는 법(아실 공급물량 + 고수블로그 추천)

[6편] 재개발 투자 - 안전마진이 있는 확실한 투자법(아실 재재탭, 디스코)

[7편] 경매 투자 - 싸게 사는 기술(권리분석 책, 경매사이트 추천)

프롭테크로 시장 흐름을 읽고, 

대장 단지와 투자처를 비교해

갭/분양권/재개발/경매까지 이어지는 실전형 손품 기술을 전해드립니다.

"1. 투자할 대상을 더 좁히자! 공급물량부터 본다"

서울의 장기 하락기가 언제였는지 기억하실 겁니다.

하우스푸어라는 단어가 돌던 2009 ~ 2015년이었는데요. 

왜였을까요? 이유는 의외로 단순한데요. 

공급!

여러 부차적이니 요소는 제쳐두고 결론은 직관적이어야 한다면 공급만 보면 될겁니다. 

서울의 하락기간동안 수도권 공급이 무려 60만호! 장기간 주춤할 수 밖에 없습니다. 

(참고 1기 합계 약 30만호 - 분당 9.7만호, 일산 8만호, 평촌 4만호, 산본 3.7만호, 중동 4.8만호)

공급이 시장을 눌렀고, 그 사이 광역시들은 2 ~ 3배 상승을 겪었습니다. 

같은 시기, 서울은 주춤한거죠. 공급은 시장을 이깁니다.

이제 다시 장표를 보면 최근 2025년 흐름은 서울의 경우 전고점 근접 회복, 반면 대구는 여전히 조정인데요. 

왜일까요?

대구에 역대급 공급이 몰렸기 때문입니다. 

포인트는 분명합니다. 

- 공급이 많으면 가격은 눌린다.

- 공급이 줄면 수급 타이트 -> 전세난 신호 -> 가격회복 / 상승

미래는 알 수 없지만, 공급물량은 '향방'을 가늠하는 실마리인거죠. 

"2. 어디서 보나? - 부동산지인 '공급물량' 활용"

공급을 보여주는 프롭테크는 많습니다. 아실, 호갱노노, 리치고, 부동산 지인 등

그중 저는 부동산지인을 추천합니다. 

한눈에, 직관적으로 보기 좋거든요. 

부동산지인 공급물량 보는 법

1. 검색창에 먼저 "부동산지인" 입력

2. 수요/입주 - 아래 수요입주 - 지역선정 - 공급물량 확인

이제 전국 공급물량을 클릭 몇 번으로 확인할 수 있는데요. 

- 서울 : 연 4.8만호가 평균 수요필요 곡선(빨간 가로선) 상시 부족

- 2026년 이후 : 역대급 공급 부족 예상

즉, 기분이 아니라 데이터로 미래 가능성을 따져볼 수 있습니다. 

이제 위 방법대로

수도권(서울, 경기남부, 인천) / 지방(부산, 대구, 대전, 광주, 울산)의 공급물량을 한번 쭈욱 둘러볼께요. 

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수도권 서울 - 2025년 이후 공급물량 극 적음

수도권 경기 남부권(수원, 성남, 용인) - 2025년 이후 공급 부족

수도권 인천 - 2025년 이후 공급물량 적정

지방 부산 - 2025년 이후 공급물량 부족

지방 대구 - 2025년 이후 공급물량 극 부족

지방 대전 - 2025년 이후 공급물량 과다

지방 광주 - 2025년 이후 공급물량 적정

지방 울산 - 2025년 이후 공급물량 부족

짧은 시간에 전국을 한 바퀴 돌 수 있습니다. 

수많은 빅데이터 지표를 모두 알아야 하는건 아닙니다. 미래의 공급물량만 살펴봐도 거시적인 판단을 내리기가 수월하기에 

공급을 봐야하는 겁니다. 

"3. 같은 지역이라도 '어느 동네?' - 호갱노노 분위지도"

광역권을 고르고 나면, 다음은 조금 더 작은 동네 레벨 확인입니다.

여기서는 호갱노노의 '분위지도'가 참 유용한데요.

잘 모르는 동네라고 할지라고 급지와 레벨을 직관적으로 알 수 있는 장점이 있습니다. 

호갱노노 분위지도 보는법

1. 검색창에 먼저 "호갱노노" 입력

2. 좌측 메뉴 '분위지도' 클릭

3. 색상 점 확인 - 이제 지역 급지표 완성 

호갱노노의 분위지도를 보면 숫자가 아니라 색상으로 구별하기 때문에 쉽게 평당가가 높은 지역을 알 수 있는데요. 

파란색이 가장 평당가가 높음 -> 다음 주황색 -> 노란색 -> 회색

단순한게 가장 좋은 것 같습니다. 

서울 반포를 전혀 모른다고 가정해도, 색만 봐도 급지 윤곽을 그릴 수 있는겁니다. 

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앞서 공급이 타이트한 대구가 유망해 보인다면

대구의 분위지도로 상위 급지 -> 준상위 -> 후보군 순으로 좁혀가면 됩니다. 

제안을 드리자면 상위급지인 파란색 컬러를 먼저 보고 -> 준상위 주황 -> 인접지역을 보는걸 추천드립니다. 

"4. 공급물량 X 분위지도 = 후보지 최종 압축"

정리하면요. 

공급물량 -> 지역(광역권)의 미래 상승하락을 가늠

분위지도 -> 동네(생활권/학군/상권)의 가격대, 급지 포지션 확인

둘을 교차하면 어디를 가야할지, 어느 동까지 봐야할지가 또렷해지는데요. 

여기에 3편에서 다룰 대장아파트(최고가, 거래량)까지 더하면 좀 더 디테일하게 타이밍이 잡힙니다. 

오늘 건 따라하면 10분 내외면 충분합니다. 

클릭 동선만 몇 번 반복해보면 손에 익을테고요. 

오늘 핵심은 3가지였는데요. 

1. 공급물량으로 광역권의 향방을 가늠한다

2. 호갱노노 분위지도로 동네 급지를 구분한다

3. 공급 '감소'지역은 전세 타이트 -> 갭투자 포인트가 될 수 있다. 

주의할 점도 있습니다. 

- 빈 땅 + 대규모 신규 공급이 예정된 곳은 진입 리스크가 높다

가용 자금 안에서 최대한 좋은 입지로 실거주 + 시세차익을 동시에 노리는 1주택 전략은

여전히 유효하다고 생각하는데요. 

중장기적으로 지금 살고 있는 곳에서 입지가 좋은 곳으로 계속 상향이동을 해야 합니다. 

오늘 배운 공급물량 -> 분위지도 순으로 필터링하면, 상향할 동네를 조금 더 쉽게 아실 수 있을겁니다. 

"5. 서울 수도권 집값이 과거 2009~2015년 하락기를 반복할 우려가 있을까요?"

잠깐 재밌는 얘기를 좀 해보겠습니다. 

최근 정부에서 역대급 3중 규제인 조투토를(조정지역, 투기과열지역, 토지거래허가지역) 시행했는데요. 

서울 수도권 집값이 과거 2009년 ~ 20014년 하락기를 반복할 우려가 있을까요?

당시 수도권 공급물량입니다. 2기 신도시이지요. 

노무현 정권 시절에 집값 급등으로 2시 신도시를 계획 지정했는데 

실제 집이 공급이 된것은 이명박, 박근혜 정권 당시 입니다. 

2기 신도시 물량은 60만호였고요. 

이처럼 공급폭탄으로 2009년 이후 4 ~ 5년간 수도권의 부동산은 지지부진

지금은 서울 수도권의 경우 공급물량이 많은가요 적은가요?

역대급 공급 부족 구간이 예고되어 있습니다. 

알수 없는 미래지만 상승 확률이 높을까요? 하락 확률이 높을까요?

직접 손품을 팔며 판단해보시기 바랍니다. 

"6. 다음 편 예고 - [3편] 대장아파트를 보면 답이 보인다"

https://blog.naver.com/soolee1983/224051230219

이거 읽기 전에는 집 사지 마세요! [1편] 지역별 부동산 시장의 흐름[1편] 지역별 부동산 시장의 흐름 [2편] 투자할 대상을 더 좁히자! 어느 동네를 봐요? [3편] 대장아파트를 ...네이버 블로그 | 운좋은 뿌빠 - 매일 돈되는 부동산하는 블로그

오늘 2편까지 연재가 되었습니다. 

"이거 읽기 전에는 집 사지 마세요"시리즈는 총 7편으로 생각하고 있는데요

다음편은 최고가와 거래량으로 타이밍을 읽어내는 법을 적어볼까 합니다. 

"[3편] 대장아파트를 보면 유추할 수 있다!" 기대해 주시면 좋겠네요. 

(대장은 시장은 선도합니다. )

오늘도 읽어주셔서 감사합니다. 

아래 글은 리치온 초이님이 정리하시니 공급물량 분석입니다. 

제 설명의 부족함을 채워줄, 잘 정리된 자료이니 함께 보시길 추천드립니다. 

https://blog.naver.com/zzang092121/222976993323

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