이거 읽기 전에는 집 사지 마세요! [1편] 지역별 부동산 시장의 흐름

[1편] 지역별 부동산 시장의 흐름

[2편] 투자할 대상을 더 좁히자! 어느 동네를 봐요?

[3편] 대장아파트를 보면 답이 보인다

[4편] 갭투자 - 모든 투자의 기본

[5편] 분양권 투자 - 미리 아는 자가 승자가

[6편] 재개발 투자 - 안전마진이 있는 확실한 투자법

[7편] 경매 투자 - 싸게 사는 기술

오늘은 연재시리즈중 1편입니다. 

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3년전 처음 "부동산 투자를 해보자!"라는 마음을 먹었을 때

저는 책과 강의를 먼저 찾아 들었는데요. 

책을 보고, 강의를 듣고, 매년 실전투자 1건씩 실행하고 있습니다. 

(책 -> 강의 -> 실전 -> 복기)

그런데 이상한게요. 

책에서도, 강의에서도, 유튜브에서도 공통적으로 이렇게 말하더군요. 

"지역별 공급과 수요를 확인하라! 

그리고 정책과 심리를 알면 투자할 지역을 선정 할 수 있다!

듣기엔 멋있는데, 문제는 "아니 그걸 어떻게 확인하냐고요? 예?" 였습니다. 

그때부터였습니다. 

'손품'의 세계에 본격적으로 발을 들인것 말이죠. ㅎ

1. "손품으로 시작한 나의 첫 투자 여정"

처음엔 그저 강사분들이 보여주는 화면을 따라가며

어떤 사이트를 쓰는지, 어떤 아이콘을 클릭하는지를 

눈을 부릅뜨고 관찰했었는데요. 

어떻게든 노하우를 내것으로 만들어 싶었거든요. 

"저분이 저 버튼을 왜 눌렀지?"

손짓하나하나 까지 적어두었죠. 

그 과정을 거치면서, 저도 손이 스스로 움직이기? 시작했습니다. 

이제는 클릭 순서와 데이터로 시장의 흐름을 보는게 제딴에는 자연스럽게 이어지는

'손품이 몸에 밴 뿌빠'가 되어 있더군요. 

아직 3년차지만, 분명 이제 막 시작하는 분들에겐

제가 겪어온 시행착오가 도움이 될거라 믿습니다. 

2. "이런 분들에게 이 글이 특히 유용합니다. "

- 부동산 공부를 이제 막 시작한지 1년이 안된 20 ~ 30대

- 전세로 오래 살다가, 이젠 내 집을 사야겠다 결심한 40대

- 지역별 분위기를 감으로만 아는 게 아니라, 데이터로 판단하고 싶은 사람

그런 분들을 위해 7편의 손품 시리즈를 준비했습니다. 

[1편] 지역별 부동산 시장의 흐름(매매가격지수, KB주간시계열)

[2편] 투자할 대상을 더 좁히자! 어느 동네를 봐요?(분위지도, 지적도)

[3편] 대장아파트를 보면 유추할수 있다(최고가아파트, 거래량)

[4편] 갭투자 - 모든 투자의 가장 기본(아실 공급물량, 매매전세가, 네이버 매물)

[5편] 분양권 투자 - 분양 단지 미리 아는 법(아실 공급물량 + 고수블로그 추천)

[6편] 재개발 투자 - 안전마진이 있는 확실한 투자법(아실 재재탭, 디스코)

[7편] 경매 투자 - 싸게 사는 기술(권리분석 책, 경매사이트 추천)

물론 글을 쓰다 보면 제목과 내용은 조금 달라 질순 있는데요. 

하지만 이 시리즈의 방향성만큼은 그대로일겁니다. 

프롭테크를 활용해서 현재 부동산 시장의 흐름을 알고

상승할 지역의 '대장 단지'와 투자처를 비교하고

갭투자, 분양권, 재개발, 경매로 매수하는

실전형 손품 기술을 모두 전해드릴 겁니다. 

3. "지역별 부동산 시장의 흐름 보는법(바닥확인)- 매매가격지수"

부동산은 첫째도 타이밍, 둘째도 타이밍입니다. 

아무리 입지나 개발호재가 중요하다 해도 타이밍 앞에서는 한낮 사소한 요인이라 생각하는데요. 

결국 "언제가 싸냐"를 판단하는게 핵심이고 그 판단의 시작점은 공급과 수요입니다. 

집값 변동을 일으키는 수많은 요인 중에 공급이 으뜸이라 생각합니다.

가장 중요한 요소 하나만 남기라면 공급을 제외한 전망은 무의미 하다고 생각할 정도로요. 

각 지역마다 새 아파트의 수요는 꾸준히 존재하지만,

공급이 따라주지 못하면 자연스럽게 가격이 오릅니다. 

이 단순한 원리를 지표로 확인하는게 오늘은 주제이고요. 

- 매매가격지수 보는 법 -

1. 검색창에 먼저 "부동산통계정보시스템"이라고 입력

https://www.reb.or.kr/r-one/portal/main/indexPage.do

부동산통계정보시스템부동산통계정보시스템시스템 에서 필요한 자료를 손쉽게 찾아보세요. PC웹, 태블릿 PC, 모바일에서 편리하게 사용하실 수 있습니다.부동산통계정보시스템시스템

2. 통계DB - 통계조회 - 공동주택 실거래가격지수 - (월)지역별 매매지수_아파트 - 지역선정 - 검색기간 설정

3. 데이퍼가 나오면 차트를 클릭합니다. 이제 지역별 매매가격지수가 나옵니다. 

이 수치를 통해 전국의 온도차를 감각적으로 읽을 수 있는데요. 

- 서울은 23년 전고점 회복 직전

- 인천은 2023년의 최악을 벗어나는 중

- 부산, 대구는 아직 지수상 '겨울'에 머물러 있습니다. 

이런 흐르은 단순히 기분으로 아는게 아니라 데이트로 증명되는 시장의 흐름이고요. 

- 아실과 비교해보기 -

아실에서도 지역별 매매전세 흐름을 간단히 볼 수 있는데요. 

아실 접속 - 좌측 가격변동 - 2번 매매전세지수 확인 - 아래로 스크롤 내리면 우측 처럼 기간별 상승률 확인 가능

아실은 간편해서 좋지만 하지만 보다 원소스 분석을 원한다면 

한국부동산원 통계정보시스템이 더 깊고 직관적이긴 합니다. 

여기서는 언론을 거치지 않은 '원데이터를 확인할 수 있으니까요. 

즉 기사에 흔히 섞이는 편집의 의도 없이 날것 그대로의 시장 데이터 확인이 가능합니다. 

4. "지역별 부동산 시장의 흐름 보는법 - KB주간시계열"

KB부동산 주간시계열, 월간시계열 자료는 제가 매주 금요일 아침마다 챙겨보는 루틴인데요. 

사족을 달자면 예전 1967년 공공기관인 한국주택금고가 있었습니다. 

그런데 이게 1969년 한국주택은행으로 명칭이 변경되었네요. 

한국주택은행이 2001년 국민은행과 합병하며 관렵업무가 통합되었고 주택은행의 경험, 자료를 이어 받았습니다. 

신뢰도 있다는 말을 좀 길게 썼는데요. 

이렇게 공짜인데도 대규모 리서치를 해서 매주 발행해주는 고품질의 자료는 유일무이합니다.

- 업데이트 주기 : 매주 금요일 오전

- 제공 항목 : 전국 아파트 매매, 전세가격 주간 변동률

- 소요 시간 : 약 20 ~ 30분(사람에 따라)

- 추천 이유 : 전국 시장의 흐름을 '직관적으로 파악 가능'

- KB부동산 주간시계열 보는 법 -

1. 검색창에 먼저 "KB부동산"이라고 입력

https://kbland.kr/

KB부동산KB부동산에서 KB시세, AI시세, 실거래가, 매물, 분양, 통계, 대출 경매, 커뮤니티 정보를 확인해보세요.KB부동산

2. KB부동산을 들어와서 로그인 - 메뉴 - 스크롤 아래로 내리면 - 데이터허브에 KB통계 클릭

3. 이렇게 새창이 뜨면 아래 3개를 모두 열람하시면 됩니다. 

4. 실력이 부족한 저도 매주 자료를 보며 나름대로 분석을 하는데요. 

"서울 이번 주 분위기 심상치 않네"

"부산은 전세가 오르네, 이제 바닥 탈출하나?"

"대구는 아직 미분양 매물 소화가 안끝났네"

이런 식으로 데이터를 감으로 전환하는 게 중요합니다. 

5. "매매가격지수와 KB시계열의 콜라보"

매매가격지수 -> 지역별 현재의 위치를 파악

KB주간시계열 -> 추세와 타이밍을 판단

이 두 데이터를 함께 보면, 

단순한 가격 비교가 아니라 시장 방향성을 읽을 수 있습니다. 

그리고 그게 내가 스스로 잃지 않는 투자를 시작하는 것이고요. 

서울은 유동성, 지방은 공급

혹시나 해서 말씀드리는데요. 

흔히 '서울은 공급이 부족해서 오른다'고들 하지만 사실 늘 공급이 부족한 서울입니다. 

그래서인가 서울의 가격은 공부해보시면 아시겠지만 '유동성'에 훨씬 민감합니다. 

즉, 돈을 많이 풀면 가격이 상승하는데요. 

통화량, 대출 가능성, 금리 정책이 변하면 

서울과 경기, 인천이 가장 먼저 반응한다는 말입니다. 

반면 지방은 다른데요 

신규 공급과 입주물량, 미분양 물량이 시장을 좌우합니다. 

그리고 약간의 대출정책 정도가 영향을 줍니다. 

정리하면 이렇고요. 

6. "손품의 시작은 직접 해보는겁니다. "

한번씩 꼭 클릭해보시길 추천드립니다. 

순서대로 따라하면 5분도 안걸리니까요. 

오늘 핵심은 단 두가지였는데요. 

1. 부동산 매매가격지수

2. KB부동산 주간시계열

이 두가지를 꾸준히 3개월만 보다 보면 

뉴스보다 먼저 시장의 방향이 보이기 시작할 겁니다. 

그리고 그때, 공급이 줄어드는 지역이 보인다면

그곳이 바로 다음 사이클의 중심이 될 가능성이 크고요. 

지금 그런 지역이 너무 많죠!~

직접 확인해보시기 바랍니다. 

좋은 매수 타이밍은 언제나 

공포감이 도는 순간에 있다고 생각합니다. 

그 타이밍을 잡는 힘은 운이 아니라 

고민의 깊이와 손품에서 나오고요. 

다음 두번째 글의 제목은

[2편] 투자할 대상을 더 좁히자! 어느 동네를 봐요? 인데요 

오늘을 시작으로 연재할 

"이거 읽기 전에는 집 사지 마세요" 시리즈 7편을 기대해 주시면 좋겠네요. 

읽어주셔서 감사합니다. 

아래글은 평소 제가 구독하는 '민담파파'라는 분이 분석한 자료인데요. 

잘 정리되어 있으니 같이 보시면 이해가 잘 되실겁니다. 

https://blog.naver.com/minndam/224044953543

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