'46억' 브라이튼여의도 토지거래허가 안 받는다...이상한 '토허제'

브라이튼여의도.

정부가 역대 어느 정부도 가지 못한 길을 갔습니다. 워낙 리스크가 많아 발걸음을 내디딜 엄두를 내기 어려웠던 길입니다. 서울 전역과 수도권 주요 지역을 대상으로 한 유례없는 토지거래허가제를 말합니다.  

정부가 10월 15일 발표한 10·15주택시장안정화대책의 요지는 거래 허가제 확대 및 강화입니다. 지난 6월 주택 구입 돈줄을 조인 6·27대책의 약발이 떨어지며 끓어오르는 수요를 억누르기 위한 초강력 규제입니다. 토지거래허가제가 ‘메인’이고 투기과열지구조정대상지역 확대와 대출 한도 축소는 ‘서브’입니다.  

토지거래허가 외피를 쓴 아파트거래허가 

토지거래허가제가 직접적으로는 아파트에 딸린 토지(대지지분) 거래를 대상으로 하지만 실제로는 몸통인 아파트 거래를 규제하기 위한 것입니다. 그래서 사실상 아파트 거래 허가제라는 것입니다. 토지거래허가를 통한 주택거래허가이기도 합니다.

이번 토지거래허가제는 노무현 정부가 이루지 못한 주택거래허가제의 부활입니다. 노무현 정부는 2003년 10·29대책 때 주택거래허가제를 도입하겠다고 했다가 이후 검토 과정에서 포기했습니다. 당시 시행되고 있던 토지거래허가제가 1989년과 1997년 가까스로 ‘합헌’ 결정을 받은 상황에서 헌법에서 보장된 재산권을 더 세게 제한하는 주택거래허가제의 위헌 우려가 많았습니다.  

토지거래허가제 외피를 뒤집어쓴 아파트 거래 허가제는 2020년 강남·송파구 일부에 처음으로 적용됐습니다. 지난 4월 강남3구(강남·서초·송파구)·용산구로 확대됐다가 이번 10·15대책에서 서울 전역과 경기도 12개 시군구로 확대됐습니다. 이전까지 시범 적용이었고 이번에 전면 시행된 것입니다. 

허가대상에 다세대주택·연립주택 포함

그런데 아파트 거래를 제한하기 위한 토지거래허가제에 틈새가 두 곳 있습니다. ‘건축물대장상의 아파트’를 대상으로 하다 보니 같은 단지에 아파트와 혼재된 건축물대장상 연립주택이나 다세대주택이 규제에서 빠져나갔습니다. 연립주택과 다세대주택은 아파트와 같은 공동주택으로 분류되지만 층수에 따라 구분됩니다. 4층 이하가 연립주택, 다세대주택이고 5층 이상이면 아파트입니다. 4층 이하에서도 바닥면적 합계 660㎡를 기준으로 이하이면 다세대주택, 초과이면 연립주택입니다. 아파트와 연립주택·다세대주택 혼재는 같은 단지 부지의 용도지역이 1종과 2, 3종 주거지역으로 나뉜 데서 나타납니다. 1종 지역은 아파트를 짓지 못합니다. 대표적으로 용산구 한남동 한남더힐입니다. 한남더힐은 총 32개 동으로 이뤄져 있는데 11개 동이 연립주택입니다. 해당 동의 땅이 1종 주거지역입니다.      

정부는 이번 대책에서 연립주택다세대주택 틈새를 막았습니다. 1개동 이상 아파트와 같이 들어선 연립주택·다세대주택도 토지거래허가제 대상에 포함했습니다.  

상업지역 '국평'도 대지지분 15㎡ 이하 

하지만 다른 틈새 하나는 남았습니다. 허가 기준 이하 대지지분입니다. 토지거래허가제는 주거지역에서 6㎡ 초과, 상업지역 15㎡ 초과의 대지지분을 대상으로 합니다. 이보다 작은 거래허가를 받지 않고 거래할 수 있습니다.  

주거지역에선 6㎡ 이하 대지지분을 가진 아파트를 찾기 힘듭니다. 상업지역은 다릅니다. 대지지분 15㎡ 이하가 더러 있습니다. 주로 초고층 주상복합 아파트입니다. 상업지역 용적률이 900~1000%로 높다보니 ‘국평’으로 불리는 전용 84㎡도 대지지분이 15㎡ 이하가 나오곤 합니다.  

타워팰리스.

대표적으로 강남구 도곡동 타워팰리스입니다. 대지지분을 확인한 결과 타워팰리스 전용 92㎡ 이하의 대지지분이 15㎡ 이하입니다. 92㎡의 대지지분이 13㎡입니다. 타워팰리스 1,2차 2104가구 중 145가구입니다. 토지거래허가제를 비껴간 주택형들의 실거래가 전용 84㎡가 30억원까지 올랐고 92㎡는 최고 29억5500만원입니다.  

실거래가가 50억원에 육박하는 데도 토지거래허가 대상이 아닌 아파트도 있습니다. 옛 여의도 MBC부지에 들어선 브라이튼여의도입니다. 이 아파트는 전용 107㎡(대지지분 11㎡)까지 토지거래허가를 적용받지 않습니다. 전용 107㎡보다 작은 101㎡가 최고 46억5500만원에 거래됐습니다. 허가 제외 가구가 총 454가구 중 182가구입니다.  

용산 호반써밋에이디션도 전용 84㎡의 경우 대지지분이 13㎡으로 토지거래허가 대상이 아닙니다.

청량리롯데캐슬L-65 절반이 허가제 피해 

강북 초고층 아파트인 청량리롯데캐슬L-65에서 전용 102㎡ 이하 1253가구(총 1425가구)가 허가제를 벗어났습니다. 아직 실거래가 없는데 전용 102㎡ 매물 호가가 최고 30억원입니다.  

주거지역에서 불과 1억~2억원짜리도 토지거래허가를 받아야 하는데 수십억원까지 나가는 고가주택이 토지거래허가제 적용을 받지 않는 데 대한 논란도 많습니다. 토지거래허가제를 주택에 무리하게 적용한 결과입니다.