토지거래허가 구역해제 검토···재개발·재건축엔 어떤 영향이?

최근 오세훈 서울시장이 토지거래허가구역 해제를 검토하고 있다고 언급하면서 부동산 시장에 많은 관심이 쏠리고 있습니다.

오늘은 토지거래허가구역 해제가 어떤 영향을 미칠지, 특히 갭투자 부활 가능성과 재건축·재개발 시장에 미치는 영향을 중심으로 이야기를 해보겠습니다.

토지거래허가구역 해체 = 갭투자 성행?

토지거래허가구역은 부동산 투기를 방지하고, 안정적인 시장 관리를 위해 특정 지역에서 부동산 거래를 제한하는 제도입니다. 이 구역으로 지정되면 일정 면적 이상의 토지나 부동산을 매매할 때, 관할 구청의 허가를 받아야만 거래가 가능합니다.

토지거래허가구역 해제가 되면 갭투자가 활성화될 것이라는 우려가 있습니다. 당연한 현상이겠죠?

문제는 과도한 시세 교란인데, 모든 지역에서 이런 현상이 나타날 가능성은 낮습니다.

투기지역은 토허제가 아니더라도 재개발·재건축 거래에 제한 사항이 있습니다. 다만 인근 신축아파트가 갭투자로 시세가 오르게 되면 사업계산이 유리해질 순 있겠습니다.

투기지역이 아닌 곳은 최근 공사비 상승으로 인해 분담금 부담이 커 상대적으로 갭투자가 활발해지기 어려운 상황입니다. 강남권 등 땅값이 특출나게 비싼 지역을 제외하면, 서울이라고 해도 조합원 분담금이 수억 원에 이르는 경우가 많습니다.

갭투자는 매매가와 전세가의 차이를 활용해 투자하는 방식인데, 전세금을 돌려줘야 하는 부담이 큽니다. 전세금 반환 부담에 분담금 리스크까지 목돈이 나가야 하는 부담이 있는 것이죠.

즉, 갭투자가 활성화되기에는 투자 여건이 녹록지 않은 상황이기 때문에 모든 지역에서 시장 교란을 크게 우려할 필요는 없다고 볼 수 있습니다.

재건축 vs 재개발: 토허제 해제가 가져올 영향

토지거래허가구역 해제는 재건축과 재개발에 서로 다른 영향을 미칠 가능성이 높습니다.

1. 재건축 시장: 강남권은 큰 변화는 없다. 목동은 주목!

재건축 시장에서는 토하제 해제가 큰 변화를 가져오지 않을 것으로 보입니다.

우선 투기지역 내 재건축 사업지에서는 여전히 10년 보유와 5년 거주 요건을 충족해야 조합원 자격 승계가 가능합니다.

이 강력한 규제가 유지되는 한 거래 활성화나 가격 급등 같은 변화는 제한적일 가능성이 큽니다.

투기지역이 아닌 곳은 상당한 변화가 생길 것으로 보입니다. 투지지역이 아닌 토허제 구역 중 대표적인 곳이 목동입니다. 목동일대 아파트들은 대부분이 용적률이 116~159%로 높지 않습니다. 반면 집값은 상당히 높지요. 분담금 부담이 적기 때문에 충분히 갭투자에 대한 매리트가 있을 수 있습니다.

2. 재개발 시장: 사업 촉진 기대

재개발 시장은 토허제가 해제 이후 긍정적인 변화가 기대됩니다.

갭투자를 통한 거래가 가능해지면, 그동안 분담금 부담으로 인해 매매가 어려웠던 지역에서 손바뀜이 활발해질 수 있습니다.

특히, 인근 시세가 상승하면 재개발 사업성도 개선될 가능성이 있습니다.

재개발 사업은 매매가와 전세가 상승이 투자자의 관심을 끌고, 이를 통해 사업이 속도를 낼 수 있다는 점에서 해제가 긍정적인 역할을 할 수 있습니다.

관건은 "공사비(=분담금)"

최근 몇 년간 건설 자재비와 공사비가 급등하면서 재건축·재개발 조합원들의 분담금 부담이 크게 늘었습니다.

강남권이나 인기 지역은 여전히 매력적인 투자처로 평가받지만, 강남권을 제외한 지역에서는 분담금 부담 때문에 조합원 모집이 어렵거나 사업 진행이 지연되는 경우가 많습니다.

이런 상황에서 전세금을 돌려줘야 하는 갭투자는 강남권 등 일부 고가 지역을 제외하면 크게 활성화되기 어려울 가능성이 높습니다.

시장 활성화와 안정, 균형이 중요

토지거래허가구역 해제는 분명 시장 활성화를 이끌어낼 가능성이 있습니다.

재개발 사업이 촉진되고, 지역 내 매매가 상승으로 인해 사업성이 개선될 수 있다는 점에서 긍정적인 영향을 기대할 수 있습니다.

하지만 최근 공사비 상승과 분담금 부담 증가라는 현실적인 요인을 고려하면, 모든 지역에서 갭투자가 활성화되거나 시장 과열 현상이 나타나지는 않을 것입니다.

오세훈 시장의 이번 발표는 침체된 부동산 시장에 새로운 바람을 불러일으킬 가능성이 큽니다. 물론 갭투자 부활에 대한 우려가 있긴 하지만, 현실적인 여건을 감안하면 일부 지역에만 국한될 가능성이 높습니다.

특히 강남권 등 인기 지역은 여전히 투자가 몰릴 수 있지만, 강남 외 지역에서는 분담금 부담과 공사비 상승으로 인해 갭투자가 크게 활성화되기 어려울 것입니다.

따라서 토지거래허가구역 해제는 부동산 시장의 정상화를 위한 조치로 긍정적인 측면이 더 많아 보입니다. 앞으로도 관련 소식을 꾸준히 살펴보고, 시장 변화에 대응할 수 있도록 추가 정보를 공유드리겠습니다.

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