토지거래허가구역, 외곽지 정비 발목 잡는 '주범'

1월 초에 오세훈 시장이 일부 지역에 대한 토지거래허가구역 해제를 검토하고 있다고 했지요. 다들 언제 풀리나 목을 빼고 기다리고 계실 듯 합니다.

저도 토지거래 허가구역과 관련해서 뉴글에 글을 남기기도 했습니다.

참고=토지거래허가 구역해제 검토···재개발·재건축엔 어떤 영향이?

오늘은 분석보단 서울시에 제안을 드리는 차원에서 이야기를 해볼까 합니다.

재건축 밀집지 노원·도봉·구로, 사업 속도 못내는 이유

서울 25개구 가운데 정비사업이 시급하지만 속도를 내지 못하고 있는 대표적 지역이 어디일까요?

바로 노원·도봉과 구로입니다. 땅값으로 따지면 은평이나 강북, 관악, 금천 등이 비슷하거나 오히려 더 낫은 곳도 있겠습니다만, 이들 지역과 노원·도봉·구로는 사업의 여건이 전혀 다릅니다.

왜냐하면 후자 지역들의 경우 '재개발' 지역이 밀집해 있습니다. 단독주택과 빌라 밀집지역을 대규모 아파트로 만드는 사업이죠. 반면 노원·도봉과 구로는 '재건축' 단지가 몰려 있는 지역입니다.

원래는 구조만 놓고 보면 '재개발'이 '재건축'보다 더 추진이 어렵습니다. 재개발의 경우 토지등소유자들의 보유물건이 단독주택부터 상가주택, 빌라, 도로, 대지 등 엄청 다양합니다. 땅 크기도 천차만별이지요. 그렇다보니 평당 감정평가액에서부터 차이가 납니다. 당연히 이해관계가 서로 달라지기 때문에 추진이 어려워집니다. 실거주비율이 낮다는 것도 동의율 확보에 어려움을 겪게 만듭니다.

반면 재건축은 평형별로 토지등소유자들이 명확히 구분돼 있기 때문에 권리 관계가 단순합니다. 실거주 비율도 높아서 사업추진도 어렵지 않습니다. 모금이 필요한 안전진단 등이 추가적인 걸림돌로 존재하지만, 융자제도 도입과 진단시기 유예 등 정책이 도입되면서 어려움이 거의 없어진 상태입니다.

그럼에도 노원·도봉과 구로구 내 재건축 단지들이 사업추진에 어려움을 겪는 이유가 무엇일까요? 당연히 '분담금' 때문입니다. 이들 지역이 도심이나 강남권보다 땅값, 집값이 싸기 때문에 일반분양 수익이 적은 것도 있겠지만, 가장 큰 원인은 노원·도봉과 구로 내 아파트 단지 대부분이 '소형평형위주'라는 데 있습니다.

소형평형위주로 구성된 단지는 2가지 약점이 있습니다.

우선 부지의 면적에 비해 가구수가 많다보니 일반분양이 적을 수밖에 없습니다. 기존 소유주들이 평면을 확대하길 원하기 때문에 용적률 증가분의 상당부분을 기존 소유주들이 가져가기 때문입니다. 이는 결국 일반분양 수익의 감소로 이어집니다.

소형평형이기 때문에 기존 '현물(=권리가액)'의 값도 낮습니다. 그렇다보니 평형을 넓힐 경우 현금(=분담금)을 많이 부담해야 합니다. 분담금을 낮추려면 일반분양 수익이 이를 커버해줘야 하는데, 앞선 이유 때문에 일반분양 수익이 클 수 없는 구조입니다.

분담금이 크다는 것은 기존 원주민에겐 큰 장벽입니다. '재정착'이 그만큼 어렵다는 말이 되기 때문입니다.

주거정비를 하다보면 '재정착'이라는 것은 인허가권자와 입안권자에게 항상 골치아픈 숙제입니다. 노후지역을 그냥 두자니 주거여건은 계속 악화하고 지역경제와 경쟁력도 덩달아 나빠집니다. 그렇다고 정비사업을 밀어붙이는 데에만 집중하면 기존 원주민들의 재정착률은 낮아질 수밖에 없습니다.

저는 재정착률이 낮은 것이 큰 문제가 되진 않는다고 봅니다. 물론 살던 곳에서 계속 사는 것도 '삶의 연속성'이라는 측면에서 좋겠지요. 하지만 어차피 공사기간 동안 '이주'를 해야하고 철거기간과 공사기간을 지나다보면 4~5년이 금방 지나가버립니다.

원주민의 대다수를 차지하는 어르신들의 입장에선 이주비 이자를 내면서 4~5년을 다른 곳에 살다가 다시 돌아오는 것보단 인근 지역이나 타 지역으로 옮기는 것이 더 나은 선택일 수 있습니다. 조합원 승계하는 매매거래를 통해 '프리미엄 차익'을 얻으면 더 주거여건이 나은 곳으로 충분히 이동할 수 있기 때문입니다.

문제는 매수자 입장에선 상당한 금액의 분담금을 부담해야 한다는 리스크가 있다는 것입니다.

가장 큰 관건은 '새 아파트 가격 > 현물+분담금'이겠지만,

그럼에도 '억' 소리나는 분담금은 부담이 되는 것이 분명하죠.

더구나 서울에선 외곽지 취급을 받고 있는 노원과 도봉, 구로에서 집값에 더해 억대의 분담금까지 부담하면서 집을 사는 것은 쉽지 않은 선택입니다.

이 상황에서 '실거주를 전제로 한 토지거래허가구역'은 치명타가 될 수밖에 없습니다.

그나마 '갭투자'나 '다주택'을 허용하면 외부투자자가 진입해서 분담금 부분을 부담하고, 향후에 전세 셋팅 등 임대구조를 만들 수 있습니다. 하지만 토지거래허가구역으로 발을 묶으면 사업을 추진하기 매우 어려워지지요.

'신통+토허제' 세트…지역따라 달리 적용 필요

문제는 현재 서울 내 모든 재개발·재건축은 '신속통합기획'을 적용해야 한다는 것입니다.

참고 =데이케어센터 거부사태가 불러온 것(ft. 신속통합기획)

그리고 신속통합기획 후보지가 되면? → 토지거래허가구역으로 지정 되지요.

투기세력 방지를 위해 토지거래허가구역을 운영하겠다는 서울시의 방침을 인정한다고 하더라도 '모든' 지역에 이를 적용하는 것은 재고(再考)가 필요하지 않나하는 생각이 듭니다.

행정적 편의를 위해 천편일률적으로 적용하고 있는 제도로 인해 지역 간 양극화와 빈인빈, 부익부를 부추기고 2030세대의 정상적인 자산증식 욕구를 틀어막고 있는 것은 아닌지 고민해 볼 일입니다.

"다시 강북 전성시대"라는 오세훈 시장의 캐치프레이즈가 제대로 실현되길 바라봅니다.

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