[정비사업 투자 기본지침서②] 정비사업의 종류와 절차…도시계획의 이해

[편집자주] 서울의 주택 공급은 재개발‧재건축 등 정비사업을 빼놓고 말할 수 없습니다. 하지만 정비사업의 수많은 이해관계와 복잡한 절차, 들쭉날쭉한 정보, 어려운 용어 속에서 입문자들이 방향을 잡는 건 쉽지 않습니다. [정비사업 투자 기본지침서]는 정비사업이 생소한 부린이들을 위해 정비사업의 기초를 알려드리기 위한 연재물입니다. 막연하고 어렴풋한 지식만으로 투자를 해온 ‘투자자’에겐 정비사업에 대한 명확한 이해를 제공해 드릴 수 있을 것입니다.

오늘은 정비사업의 종류와 절차에 대해서 알아보겠습니다.

정비사업은 단순히 아파트를 짓는 '건축사업'이 아닙니다. 토지에 대한 이용을 어떻게 바꿀 것인가가 담긴 '도시계획사업'이기도 합니다. 정비사업의 종류를 안다는 것은 결국 '도시계획사업의 종류'를 안다는 것과 같습니다.

사실상 '단위사업'으로 진행되는 모든 사업이 도시계획사업이라고 할 수 있는데요. 여기서 '정비사업이 아닌' 사업을 제외하면 나머지는 모두 정비사업이라고 이해하면 편하겠습니다.

정비사업이 아닌 사업의 대표격이 '택지개발사업'과 '도시개발사업'입니다. 택지개발사업은 정부나 지자체 등 공공이 대규모 주거공급을 위해 일정 범위 내의 토지를 수용해서 땅을 정리하고, 주거를 공급하는 사업입니다. 도시개발사업은 공공기관이나 민간시행자가 단지나 시가지를 조성하는 사업입니다. 더 세부적인 차이점이 있습니다만, 정비사업에 대한 내용이 아니므로 간단히 정리하고 넘어가겠습니다.

그럼 본격적으로 도시정비사업에 대해 다뤄보겠습니다.

우선 도시정비의 형태부터 개념을 정립할 필요가 있습니다. 우리나라에선 기존 건물들을 싹 다 밀고 아파트를 짓는 사업만 도시정비라는 인식이 있는데, 도시정비의 방법이 그것만 존재하는 것은 아닙니다.

정비사업은 기존 지역을 얼마나 보존하느냐에 따라 '보전수복형'과 '현지개량형', '전면철거형'으로 나뉩니다. 보전수복형은 형태와 기능을 회복하고 보존하는데 중점을 두는 사업입니다. 현지개량형은 기능과 원형을 보존하는데 중점을 두면서 새로운 기능을 추가하는 방식입니다. 전면철거형은 우리가 흔히 알 듯 다 부수고 새로 짓는 것을 말합니다.

형태는 3가지이지만, 실제로 사업을 진행하는 방식은 더 다양합니다. 다들 익숙한(?) 재개발, 재건축을 포함해서 뉴타운사업, 모아타운 등이 모두 정비사업에 속합니다. 각 사업에서도 진행방식에 따라 세부적으로 나뉘는 경우도 많습니다. 관리처분방식, 환지방식 등이 '진행방식'에 따라 구분되는 경우입니다.

정비사업을 이해하려면 아래의 '5개 법'만 알면 됩니다. 그리고 세부사업은 '그때 그때' 알아보시는 것이 속 편합니다 ㅎㅎㅎ 여기에 '주택법'의 적용을 받는 '리모델링 사업'도 큰 틀에서 정비사업에 포함시키곤 합니다.

- 도시 및 주거환경 정비법 = 재개발, 재건축, 주건환경개선

- 도시재정비 촉진을 위한 특별법 = 뉴타운

- 빈집 및 소규모 정비에 관한 특례법 = 가로주택, 모아타운

- 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 = 20년 경과 100만㎡이상 택지(1기 신도시)

- 도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법 = 도시재생

이 중에서도 '도정법'으로 불리는 '도시 및 주거환경 정비법'은 정비사업의 근간이 되는 법이라고 볼 수 있습니다. 나머지 사업은 세부적인 부분에서 약간의 차이가 있을 뿐 도정법의 구조와 흐름을 따라간다고 보면 됩니다. 그래서 도정법의 기본 구조와 절차를 이해하면 정비사업의 개괄을 이해하는 것과 같다고 볼 수 있습니다.

재개발은 '주거' 뿐 아니라 도로 같은 '기반시설'을 함께 정비하는 사업입니다. 상하수도와 도로도 새로 깔고 집도 새로 짓습니다. 쉽게 말해 동네 메인 도로가 차 한대도 지나다니기 힘든 곳, 사람 한 명이 겨우 다닐만한 보행도가 있는 곳. 이런 곳이 재개발 대상지가 됩니다. 그래서 주로 빌라나 단독주택이 밀집한 노후 주거지가 재개발의 대상이 됩니다.

재건축은 도로 같은 기반시설은 잘 갖춰져 있어서 거의 건물만 새로 지으면 되는 사업을 말합니다. 그래서 주로 오래된 아파트가 대상지가 됩니다. 도로가 잘 정돈된 타운형 빌라도 재건축의 대상이 될 수 있습니다.

주거환경개선사업은 공공에서 기반시설을 정비하거나, 공공주택을 건설하는 사업입니다. 일부 구간 또는 전체 지역을 공공에서 나서서 정비하는 방식입니다. 가령 기반시설 등 인프라 조성만 맡거나, 부지 일부를 공공에서 개발하고 나머지 지역은 민간에서 조직한 조합에서 재개발 방식으로 정비를 하는 것입니다. 부지 전체를 공공에서 정비할 수도 있습니다.

재정비촉진지구(=뉴타운)은 인근 재개발 지역들을 묶어서 지원, 통제함으로써 지역 내 조화와 통일성을 갖도록 '촉진계획'을 세워 사업을 추진하는 것을 말합니다. 전체 지역에 대한 촉진계획을 수립되고, 각각 구역은 일반 재개발과 같이 정비사업을 진행하는 구조입니다.

위 사업들은 일반적으로 정비계획수립 - 조합설립추진위원회 구성 - 조합 설립 - 사업시행계획 인가 - 관리처분계획 인가 - 이주철거 - 공사 - 입주의 순서로 사업이 진행됩니다. 조합이 사업을 추진하는 '시행자'가 됩니다.

조합대신 신탁사나 공공기관을 시행자로 지정하는 '지정시행자' 방식도 있습니다.

소규모 정비사업은 재개발 등 정비계획이 세워지지 않았거나, 구역면적이 작은 곳에서 정비를 촉진하기 위한 사업입니다. 정비계획 대신 '사업계획'을 세우고, 이를 기반으로 추진위원회를 구성하고, 조합을 만드는 방식입니다. 가로주택정비사업, 소규모 재개발·재건축, 빈집정비사업, 자율주택정비사업이 이에 속합니다.

모아타운은 소규모 정비사업 여러 개를 묶어서 함께 개발을 촉진하는 방법의 사업입니다. 정비계획 대신 '관리계획'을 세워 이를 기반으로 사업을 추진합니다.

소규모 정비사업과 모아타운의 특징은 사업시행계획과 관리처분계획을 동시에 수립해서 통과시킨다는 것입니다. 그만큼 사업기간이 단축될 수 있습니다. 다만 조합설립 동의율이 80%로 재개발(75%)나 재건축(70%)보다 높습니다. 주민 수가 적은 만큼 개발사업에 대한 주민들의 의지와 참여도를 중시하기 위한 조치입니다.

노후계획도시정비사업은 대규모 지역에서 동시다발로 조성됐던 택지지구를 효율적으로 정비하기 위해 도입된 사업입니다. 1기 신도시가 대표적인 대상입니다. 용적률 상향, 기부채납 완화 등 혜택과 함께 인프라 개발을 공공에서 맡아주는 대신 권역별로 단지들을 묶어서 순차개발하는 '순환재건축' 방식을 택합니다. 이제 후보지 선정 단계에 불과해 조금은 더 지켜봐야 하는 사업입니다.

도시재생사업은 도시의 원형을 보존하면서도 일부 기능을 복원하거나 새로운 기능을 도입해 도시의 활력을 되찾는 사업입니다. 우리나라에선 벽화나 그리고 전망대나 카페 정도 만드는 선에서 그치는 바람에 '기피사업'이 돼버린 뼈 아픈 역사가 있습니다.

위에 설명한 사업들을 표로 정리하면 아래와 같습니다.

관건은 동의율

이 모든 사업은 '소유주 동의율'이 관건입니다. 특히 사업초기에 각 단계로 나아가기 위해서는 법에서 규정한 동의율을 갖춰야만 다음 단계로 진행을 할 수 있습니다. 동의율은 사업종류에 따라 조금씩 차이가 있습니다.

절차의 이해

각 사업의 종류을 알았으면, 이제 절차를 이해해야 합니다. 정비사업은 크게 '계획단계'와 '추진단계', '진행단계', '완료단계'로 나뉠 수 있습니다. 이러한 구분은 제가 쉬운 설명을 위해 임의로 구분한 것이니 참고만 하시면 됩니다.

계획단계는 사업을 추진하기 위한 밑그림을 마련하는 단계입니다. 대상지를 정하고, 그 안에서 용적률, 건폐율, 공공기여 등 사업의 '상한선'을 정하는 것입니다. 정비계획수립, 관리계획수립 등이 계획단계입니다. 흔히 '구역지정 완료'라고 하면 이 계획단계가 완료됐다는 것입니다.

재건축의 경우엔 이 계획단계 전에 '안전진단'이라는 또 하나의 허들이 있습니다. 2025년 6월부턴 '재건축 진단'으로 이름이 바뀌면서 진단을 나중에 받아도 되도록 바뀌었기 때문에 이제는 큰 신경을 쓰지 않아도 되는 상태입니다.

추진단계는 사업을 추진하기 위한 조직을 구성하는 단계입니다. 추진단계는 추진위원회 단계와 조합 설립 단계로 나눌 수 있습니다.

추진위원회는 조합설립이나 신탁 또는 공공을 지정시행자로 선정하기 위한 동의서를 걷는 조직입니다. 조합의 법전인 '정관'을 준비하는 조직이기도 합니다. 동의서를 걷기 위한 기본 도서를 마련하기 위해 '설계업체'를 선정할 권한을 갖습니다. 사업추진을 도와줄 조력자인 '정비사업전문관리업체'도 선정하게 됩니다. 이를 기반으로 '추정분담금'을 1차로 고지하는 의무도 갖습니다.

조합은 사업을 본격적으로 이끌어 나가는 '시행자'입니다. 소유주들을 주인으로 한 '법인'(=회사)입니다. 조합장과 감사, 이사 등을 선출해서 집행부로 구성해 사업을 추진하게 됩니다. 중요한 사업 결정과 예산 등은 전체 소유주를 대상으로 '총회'를 소집해서 결정합니다. 집행부 회의인 '이사회'와 '총회' 사이엔 주민대표자 격인 '대의원회'도 있습니다.

조합 대신 신탁이나 공공기관을 지정시행자로 지정할 수도 있습니다. 사업진행을 지정시행자에게 일임하는 것입니다.

진행단계는 사업내용을 구체적으로 정하는 단계입니다. 사업시행계획과 관리처분계획이 해당합니다.

사업시행계획은 정비사업을 통해 새로 건설할 단지의 구체적인 내용을 정하는 계획입니다. 몇 평짜리 아파트를 몇 개를 짓고, 주변 환경을 어떻게 정리할지 등이 담깁니다. 다시 말해 사업의 메뉴얼이라고 할 수 있습니다.

대부분의 사람들이 제일 큰 관심을 가지는 '시공사'(=건설사)는 사업시행계획 전후로 선정하게 됩니다. 법적으로는 조합 설립 직후부터 선정을 할 수 있습니다. 공사비 갈등을 줄이려면 '내역'이 어느정도 확정되는 사업시행계획 이후에 시공사를 선정하기도 합니다.

관리처분계획은 사업시행계획을 바탕으로 '구축건물'과 '땅'을 어떻게 처리하고, 새 건물과 땅을 어떻게 나눌지를 정하는 계획입니다. 전자를 정리해서 가격으로 산출한 것을 '권리가액'이라고 하고, 후자를 '조합원 분양'이라고 부릅니다. 완성된 자산을 지분으로 정리하는 것을 '관리처분'이라고 하는데, 그냥 땅으로 나눠주는 '환지방식'도 있습니다. 환지방식은 정비사업이 처음 도입됐던 시기에 시행했던 방식으로 최근엔 거의 시행하지 않고 있습니다.

관리처분이 완료됐다는 것은 곧 이주와 철거가 시작된다는 뜻입니다. 전세를 주고 있던 임대인이라면 보증금을 반환해줘야 합니다. 실거주자라면 이사나갈 집을 알아보고 '이주비 대출'을 받아야겠지요. 내가 갖고 있던 구축과 땅의 가치가 정해지고, 새로 받은 집(혹은 상가)과 땅의 가치가 정해졌으니 그 차이(분담금)도 좀 더 명확해 집니다.

철거 후 착공을 하게 되면 '공사비 협상'을 해야합니다. 물가상승분과 설계나 도시계획, 자재 등의 변동에 따른 변동액도 반영해야 합니다. 이 단계에서 시공사와 공사비 갈등이 주로 발생합니다.

완료단계는 건물을 다 짓고 입주하는 단계입니다. 통상적으로 조합원 분양이 완료되면 일반분양자들과 같이 계약금, 중도금, 잔금 형태로 '분담금'을 납후해야 합니다. 하지만 서울이나 수도권 주요 지역에선 건설사의 주선으로 분담금 납부시기를 늦추기도 합니다. 서울에선 입주시기에 내도록 하는 경우가 대부분이고, 입주 후 1~4년 정도 유예기간을 주는 건설사도 있습니다. 이는 건설사와의 계약에 따릅니다.

입주가 완료될 즈음이 되면 일반분양을 하지 않고 남겨뒀던 '보류지'를 매각합니다. 2~4채를 남겨뒀다가 경매 방식으로 파는 것인데요. 주요 입지에선 시세에 준해서 팔립니다. 청약통장을 사용하지 않아도 되고, 경매방식이기 때문에 토지거래허가제에서도 자유롭기 때문에 경쟁이 치열합니다.

입주를 한다고 해서 방심하면 안 되겠지요? 요즘엔 입주 시 하자점검은 필수라고 합니다. 집단으로 진행하면 비용도 아끼고, 집단 소송 등을 같이 대응할 수 있기 때문에 예비입주자 모임을 결성해서 하자점검을 같이 하기도 합니다.

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