구성남 상대원2구역 재개발 입주권 매물 시세, 프리미엄은?

당분간 계속 경매, 분양권, 재개발, 재건축 매물중 하나를 선택해서 매일 포스팅하려고 합니다. 

오늘 소개할 곳은 위로는 송파, 아래로는 판교가 있는 성남시 중원구의 재개발 구역인 "상대원2구역"

서울을 제외한 구역중에서는 투자금과 선호도를 따졌을때, 성남 구도심 재개발은 거의 손가락에 꼽죠.

구성남은 향후 경기도서 가장 살기 좋은 지역으로 변하게될 곳이 아닌가 합니다. 

상대원2구역은 이주와 철거가 끝난 재개발의 마지막 단계에 와있고요. 

결론부터 말씀드리면 초기투자금은 4억 중반 ~ 5억 수준입니다. 

그럼 상대원 2구역 재개발구역에 대해 알아 보겠습니다. 

1. 구성남의 현재 분위기는?

구성남의 경우 아직 전고점까지 회복된 분위기는 아닙니다. 

거의 전고점까지 온 상태죠. 

재개발은 아무래도 신축의 시세 그대로 따라가며 프리미엄을 형성하는데요. 

서울이 경우 5분위 중 3분위까지 상승의 기온이 퍼졌다면, 성남의 경우 이제 대장 단지들까지는 온기가 왔습니다. 

아직 구축까지는 퍼지지 않았고요.

2.상대원2구역 사업개요

중원구 상대원동 3910번지 일대 / 총 세대수 4,882세대

"입지와 주변환경"

성남의 위치는 송파와 판교 사이에 위치합니다. 

8호선을 타고 가면 성남에서는 10분여만에 송파로 진입하는데요. 

상대원 2구역은 그런 8호선 단대오거리역에서 약경사로를 따라 1km 거리에 있는 구역입니다. 

4,882세대로 거의 5천세대 대단지!

2개의 구역으로 쪼개져서 작아진다고는 하지만 그래도 2천세대씩이 넘기에 매머드급 단지고요. 

(기존에는 5천세대가 넘었는데 중대형 평형을 많이 선호하는 조합원들의 의견으로 조금 세대수가 줄었습니다. )

"상대원2구역 사업진행내역"

이제 거의 최종단계에 근접했죠. 9부능선은 넘었습니다. 

현재는 교회를 제외하고 철거가 마무리되었고요. 

26년내 착공을 목표로 그리고, 30년 이전에 준공을 목표로 달리고 있습니다. 

3. 조합원분양가, 일반분양가(예상액)

일반분양 시점에는 분양가가 더 높아질 것으로 예상되고요.

그래서 향후 오를 가능성이 높은 구성남의 상대원2구역의 입주권이 더 매력적으로 보이기도 합니다.

4. 주변 아파트 시세

인근 단지들의 74타입 가격들을 한번 쭉 보면요. 9억 ~ 12억을 형성하고 있습니다. 

현재 대장인 산성역포레스티아 경우 11.8억 ~ 12.1억 

신흥역 역세권의 랜더스원의 경우 11억

그리고 상대원2구역와 가장 가까이 있는 그랑메종5단지의 경우 9억 / 1단지는 10억

위에서 일반분양가는 74타입 기준으로 10.1억이라고 예상했었는데 그정도면 합리적이라 생각합니다. 

(저혼자만의 생각입니다.^^)

5. 조합원 입주권 매물 시세

총투자금 기준으로 7.5 ~ 8.5억 내외로 매수할 수 있습니다. 

(적어도 안전마진이 확실한 구역으로 보임)

수익을 본다면 입주시점에는 적어도 실투자금의 두배 정도는 적어도 차익이 있지 않을까? 생각되고요. 

하지만 초기투자금이 4.5억 ~ 5.5억 내외라면 아무래도 서울의 다른 재개발 물건으로도 시선이 좀 갑니다. 

그럼 예상해본 안전마진은 얼마나 될까?

74타입. 빌라 매매 5.16억 / 감정가 1.71억 / P 3.45억 / 74신청 / 이주비 8천만 / 실투금 4.36억 / 총매수가 8억 

84타입. 빌라 매매 6.5억 / 감정가 2.56억 / P 3.94억 / 84신청 / 이주비 1.27억 / 실투금 5.23억 / 총 8.81억 

74타입의 경우 저렴한 물건이 초기투자금 4억 초반 / 총투기준 7.5억 내외

84타입의 경우 초기투자금 5억 초반 / 총투기준 8.5억 내외

(물론 재개발의 특성상 현장에서 돌면 더 저렴한 물건 잡을 수 있을겁니다.)

산성역포레스티아 74타입 12억 / 84타입 13.2억

하늘채랜더스원 74타입 11억 / 84타입 12억

금빛그랑메종5단지 74타입 9억 / 84타입 10억

상대원2구역의 경우 총 매수가가 8억 / 8.8억이라고 하면 

적어도 2억정도의 안전마진과 + α(시장 상승에 따른 마진)가 있다라고 계산됩니다. 

6. 상대원2구역 정리

상대원2구역은 앞으로 상당히 입지가 좋아질 지역인 구성남에 있습니다. 

현재는 철거가 거의 마무리, 26년 착공 -> 30년 입주 예정이고요. 

프리미엄의 경우 물건의 여건에 따라 3.5억정도

4,882세대의 대단지를 현재 초기 투자금 4.5 ~ 5억 내외로 진입가능

총 매수가 기준으로 적어도 2~3억 정도의 안전마진 + α가 있고요. 

이상 구성의 재개발 관심 구역인 단대오거리역 인근 "상대원2구역"에 대해 알아 보았습니다.

감사합니다. 

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