토마스경매 실전사례 2편. 수원구축빌라낙찰 및 명도

토마스 경매는 경매관련 이런 저런 이야기를 두서 없이 풀어내는 "경매이야기시리즈" 그리고 실전사례를 통해 공부해보는 "실전사례시리즈" 그리고 마지막으로 혼자서 독학 할 수 있는 "경매공부"

3개의 카테고리로 진행하려고 합니다.

지금도 수많은 물건을 조사하고 입찰하고 낙찰받고 명도하고 수리하고 매도하느라 정신과 시간이 없어서 주기적으로 꾸준히 올리지는 못하고 있는데 그래도 틈나는데로 업데이트 하도록 하겠습니다.

오늘 실전 사례물건은

이선재(이승재는 오타)님의 첫번째 낙찰 물건입니다. 경매 배운지 한달만에 낙찰 받으셨는데요.

뭐 사실 경매는 오래하고 많이 안다고 딱히 유리할 것도 없습니다.

권리관계가 복잡한 특수물건이 아니라면 초보나 고수나 동등한 조건이고 오히려 목표수익이 낮은 초보가 더 유리할 수 있습니다.

초심자가 불리한 점은

1. 권리분석을 잘 못해서 받으면 안되는 물건을 낙찰 받는다.

2. 시세조사를 잘 못해서 너무 높게 입찰해서 낙찰 받는다.

3. 시세조사를 잘 못해서 너무 낮게 입찰해서 계속 패찰한다.

4. 입찰표를 잘 못 쓰거나 도장을 잘 못 찍어서 무효처리된다.

이 정도 입니다.

극복 방법은

1. 그냥 권리 문제 없는 평이한 물건만 입찰한다.

2. 시세조사를 열심히 한다.

3. 입찰표 쓸 때 신중하게 꼼꼼하게 확인 또 확인한다.

결국 경매의 핵심은 시세조사 입니다.

중장기 투자의 경우 입지분석이나 미래가치 등 다양한 부동산 지식이 있어야 하지만

단타의 경우 " 그래서 지금 얼마에 팔 수 있는데?"가 전부입니다.

저를 포함해서 경매를 좀 많이 해본 분들은 그 시세조사를 좀 빠르게 정확하게 하고 실수가 적을 뿐.

막상 입찰하는 건 동등한 조건이라서

" 적당한 금액을 쓴 사람 중 높게 쓴 사람이 낙찰 받고 돈 번다" 입니다.

그래서 실제 이를 증명하기 위해서

제가 사례로 쓰는 물건들은 저나 경력자들의 물건이 아니라 왠만하면 초보들의 사례를 쓰려고 합니다.

어떻게 경매를 처음 하신 분이 비교적 쉽게 낙찰 받고 단타로 수익을 남기는지 그 과정을 소상하게 공유해드리겠습니다.

■ 입찰과정

1. 초심자용 권리문제 없는 단타용 물건을 고른다.

렛츠비드는 저희가 만든 예선입찰 프로그램이라 인터넷에서 찾으실 수는 없어요.

유료사이트도 아니고 홍보용도 아닙니다. ^^;

궁금하신 분은 오픈해 놓은 그룹 구경 가능합니다.

https://letsbid.app/group/cm5qkfrz30000kw1q9sluyhuj

오픈비드(무료) | Let's bid!입찰 연습용, 자유입찰, 리더 진행 및 조율 없음letsbid.app

2. 다 같이 조사하고 내용 공유한다.

저는 부동산 녹취만 공유했고요.

같이 공부하시고 경매하시는 분들도 조사해서 공유!!!

이게 중요한게 사실 단타경매 성공의 핵심은 "급매가 조사"인데

급매가조사는 장님 코끼리 만지기입니다. 아무리 고수라도 혼자 하면 위험합니다.

굳이 혼자하려면 대신 최대한 많은 중개사님들 대상으로 전화조사를 해야합니다. 4건이든 10건이든 최대한 많은 분들게 전화해서 조사해야 합니다. 부사님들도 의견이 제각각이라 여러면의 의견을 들어 봐야 합니다.

조사가 너무 쉬운 아파트는 시세가 뻔한데 단타경매는 빌라 위주라 빌라 급매가 조사가 여간 어려운 일이 아닙니다. 어렵다기 보다는 품이 많이 들어가죠. 노가다.

그래서 저는 사실 임장을 안갑니다. 임장 갈 시간에 부사님 전화 몇통 더 하는 게 훨씬 더 효율적이라서요.

실수요목적이거나 중장기 목적이고 꼭 낙찰 받아야 하는 물건이라면 얼마든지 임장가도 되지만

단타용 물건은 그냥 손품 팔고 부사님 전화만 많이 해도 충분이 급매가 조사가 가능합니다.

얼마나 더 많이 자주 조사하고 입찰 가느냐가 관건입니다.

이왕이면 혼자 하는 것 보다 몇명이 팀을 짜서 같이 조사해서 공유하면 훨씬효율적입니다.

주변 지인이나 가족들이라도 서로 성향이 다른 분들이 팀을 만들어서 코끼를 만져봐야 해요!!

그럼 저와 같이 조사를 해보시죠!

96년식 구축이고요. 대신 전용이 무려 23평입니다. 발코니까지 있어서 실평수는 27평이상으로 보이구요.

실수요 위주의 시장에서는 준신축 소형평수보다 구축 넓은 평수가 훨씬 더 잘 팔립니다.

대신 수리상태가 중요하니 그냥 특 올수리 해서 매도한다는 전략이 좋구요.

까봐야 알지만 뭐 그냥 96년식 그대로라고 생각하시면 됩니다. 실제 그렇더라구요 ^^;

수원에서도 그리 좋은 입지는아닙니다. 지하철 이용 불가하고요. 하지만 중장기투자도 실수요도 아니라면 그런건 안중요합니다. 그래서 그럼에도 얼마면 팔리느냐가 중요하죠.

그나마 왼쪽으로 신곡초등학교 도보 10분이면 통학 가능. ^^;

대략 물건에 대한 파악을 한 후 그 다음은 호가조사입니다.

유사 매물이 없는데 평수 작은 준신축이 2.5억 호가에 나와있습니다

그 다음은 실거래 조사입니다.

구축 평수 넓은 물건 올수리 아닌 물건이 1.85억 실거래.

더 많이 조사했지만 대략만 보여 드렸구요.

이런 기본 조사를 바탕으로 인근 부사님들게 전화를 돌려서 급매가를 탐문합니다.

최신 특올수리를 전제로 조사한 결과 2.1억~2.3억 사이로 판단했습니다.

그리고 같이 조사한 분들끼리 예선입찰!!!

3. 목표매도가를 바탕으로 비용 분석하고 입찰가산정!

저는 9등. ㅎㅎ 초보인 이선재님이 1등....

이래서 낙찰은 실력이 중요한게 아니란거죠....그냥 높게 쓰시는 분이 낙찰!!

BUT!

낙찰이 경매의 목적은 아닙니다. 낙찰은 아무나 다 받아요. 높게만 쓰면...

입찰가 정한 내용을 들여다 보겠습니다.

이물건 입찰가 산정의 핵심은 목표매도가와 수리비 분석입니다.

뭐 초보자나 저나 별 차이가 안나죠.....

이렇게 입찰가를 정했으면 다음은 입찰!!!

4. 입찰!

입찰은 그냥 입찰대행했습니다. 입찰자가 직장인이라 평일 연차가 어려워서....그냥 입찰 대행!

그리고 결과는

5. 명도

명도 과정에서 좀 사연이 있었습니다만. 사연 없는 명도는 없습니다. ^^;

몇차례 찾아 갔었는데 점유자를 못 만났고 쪽지를 붙여놔도 연락이 없었습니다.

이웃들을 탐문한 결과 나이드신 할머님 혼자 사시는데 아드님의 빚보증으로 경매로 넘기게 됐고

남편은 얼마전에 돌아가셨고....딱히 수입도 없고 재산도 없으신 할머님 혼자....

이런 케이스처럼 연락이 안되면 결국 강집으로 갈 수도 있어서 최대한 자주 가봤고...결국 점유자분을 만났습니다. 집 내부도 둘러 봤고요. 다행히 이사협의는 했습니다. 늦어도 8월중에는 이사 나가시기로...

에어컨 인수해달라는 이야기도... 명도 녹취와 영상은 같이 참여했던 분들에게 공유했습니다.

같이 조사하신 분들은 매도까지 경험을 공유하는게 룰! 간접 경험이든 뭐든 경매는 역시 실전경험!!!

6. 낙팔 후 시세조사.

사실 수리도 하고 직접 봐야 급매가를 예상해볼 수 있어서 굳이 미리 할 필요 없지만.

그래도 낙찰 받고 나면 부사님들에게 전화 돌리기가 쉽고 또 실제 매물을 줄 수 있는 위치라 부사님들이 조금 더 친절하게 자세하게 응해주십니다. 그 과정에서 도 공부할 수 있구요.

사실 시세조사의 이유도 있지만 그러면서 부사님들과 통화하면서 여러 공부를 할 수 있습니다.

이 물건에 대한 낙찰 후 시세조사 및 부사님과 의견 나눈 거 공유해드리겠습니다.

https://cafe.naver.com/run44you/1097

수원세류동일신빌라 낙찰 후 시세조사ㅇㅇcafe.naver.com

해당지역에 부사님과 좋은 인연을 맺어 놓으면 여러모로 유익합니다. 물건조사에도 도움이 되고 매도에도 도움이되고. 특히 거래가 몇번 있으면 임장도 대신 가주고 명도도 도와주세요 ^^;

최근 한달동안 세류동에만 7건을 낙찰 받아서 그거 매도 하면서 세류동부사님들 몇분 친해 질 수 있을거 같네요. 그게 재산입니다.

이 물건은 수리하고 매도 하는 거까지 시리즈로 공유해드리겠습니다.

경매하시는 분이나 하려는 뉴글독자분들에게 도움이 될 수 있길 바래요.

낙찰에서부터 매도까지 다른 사례를 더 보시고 싶으신 분은

https://cafe.naver.com/run44you/1087

[낙찰성공] 2024타경100166 화곡동 프라임빌 - 낙찰가: 123,652,400원🏡 실전 경매 후기: 서울 화곡동 프라임빌 (2024타경100166) 서울 강서구 화곡동의 ‘프라임빌’ 다세대주택을 낙찰받아 매도까지 마무리한 과정을 정리해보았습니다! 1...cafe.naver.com

더 많은 경매공부를 하고 싶은 분은

https://open.kakao.com/o/gKAduEfg

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