거여마천뉴타운 1, 2, 3, 4, 5구역 - 지금 안 보면 손해임(시세, 속도, 투자금 총정리)

제가 잘 모르는 지역이 바로 거여마천뉴타운입니다. 

그래서 이번 포스팅은 '정리형 정보 수집글'이고요~

혹시 저처럼 거여마천뉴타운의 정보가 궁금하셨든 분들이라면

한 번에 쭈욱 보기 좋은 자료가 될겁니다. 

1. 서울 동남권 마지막 강남 뉴타운

거여마천뉴타운은 총 8개구역으로 구성되어 있고, 

이 중에서 이미 완성된 곳은 아래 두 곳입니다. 

거여2-1구역(송파시그니처롯데캐슬)

거여2-2구역(E편한세상송파파크센트럴)

예전에는 '쪽방촌'이라 불릴 정도로 열악했던 저층 주택 밀집지역이었지만

지금은 완전히 다른 모습으로 변하고 있죠. 

나머지 6개 구역이 현재 진행중입니다. 

마천 1, 2, 3, 4, 5구역

거여새마을구역까지

행정구역상 송파 외곽이긴 하나,

제가 보는 눈은 분명 강남3구 프리미엄을 누릴 곳입니다. 

송파구 + 미니 신도시 급의 규모

강동구 + 위례 인접으로 학원가 접근성 양호

5호선 역세권이고요. 

거여마천 뉴타운이 모두 완성되면

15,000가구가 넘는 신축 아파트 투안이 들어섭니다. 

경기 외곽 택지가 아니라 강남권에서 이정도 뉴타운 규모는 마지막인것 같네요. 

참고로 

거여2-1구역 송파시그니처롯데캐슬 전용 84㎡가 최근 20억

기준선 자체가 20억입니다. 

이미 서울 상급지 시세 레벨이네요. 

2. 사업 진행 현황 정리

속도 빠른 순 정렬

마천4 -> 마천3-> 마천1 -> 마천5 -> 마천2

- 마천4 : 관리처분인가 후 이주 진행(가장빠름)

- 마천3 : 조합설립인가 + 시공사 선정GS, 사업시행인가 단계

- 마천1 : 조합설립인가 완료

- 마천5 : 조합설립 직전 단계(신속통합기획)

- 마천2 : 구역지정 전 단계(신속통합기획)

3. 각 구역 디테일 분석

마천4구역 - 진행속도 1등

- 관처이후라 조합원 지위 양도 불가

- 대부분 이주 완료

- 마천 내 가장 후기 단계

- 현대 디에이치 적용된 사업장

- 투지과열지구는 관처후 조합원 지위양도 불가

- 사업성 좋은편이고 조합이 일잘함

- 2구역 완공전 여기가 대장

마천3구역 - 갭투 가능 + 시공사 선정

- 투자 가능

- 20년 6월 조합설립인가후 -> 6년째

- GS가 시공사로 선정

- 내년 사업시행인가 예상

- 마천 4구역 다음으로 빠른 사업장

- 조분가 13억대 예상중 조합원 매물 거래 가능

마천1구역 - 갭투 가능 + 조합설립인가

- 투자가능

- 조합설립 단계

- 마천 중앙시장에 위치해서 상권 활성화

- 택지가 나누어져 있음 / 고층아파트 + 테라스하우스

마천5구역 - 신통기획 초기 구역

- 신통기획으로 실거주 해야함

- 25년 4월 추진위 승인

- 11/15 조합설립총회 예정 내년 초 조합설립인가 예상

- 동의률 80%. 조합내 반대세력 없고 분위기 양호. 

마천2구역 - 최고입지, 그러나 가장 초기

- 입지

- 신통기획으로 실거주 해야함

- 현재 구역지정 전 단계로 마천 재개발중 가장 초기단계

- 마천역 역세권이 아니라 품은 단지로 초품아 1등

- 추진 준비위원회 3곳 경쟁, 대형교회 3곳

- 진행이 많이 느림 / 상가와 소유자들의 동의 문제

송파구는 조정대장지역으로 1주택자가 추가로 매수 할땐 취득세 8% ㅎㄷㄷ

1주택자 이주비 대출에 영향이 있을 수도 있음

그러므로 무주택, 실거주인 경우 매우 투자에 유리

4. 시세 및 매물 정리

(구)거여2-1구역 / (신)송파시그니처롯데캐슬 

거여마천 신축 단지로 올해 초 기준으로도 3억 이상 시세 상승함

요약하자면

- 마천 1, 3 -> 갭투 가능

- 마천 2, 5 -> 신통 실거주 필수

- 마천 4 -> 관처 이후라 조합원지위양도 제한

입지 원탑은 마천2

진행속도는 마천4

투자 자유도는 마천1, 3

초기 단계는 마천2, 5

5. 총정리

송파구에 위치하지만 그전에는 강남3구안에 위치한다고 보기엔 좀 그런 지역이었습니다. 

하지만 이미 시세 20억을 돌파했으니 시장이 인정함

거여 마천동 일대가 모두 재개발이 완료된다면 신도시나 마찬가지

인구수도 과거대비 2배 이상 증가될것이며 5만명 이상이 거주하는 곳이 될 곳입니다. 

총 1만5,000가구가 넘는 강남권 뉴타운

5호선 초 역세권

신축 시세 기준선은 20억에서 순차적으로 높아질것 

마천 1구역, 3구역 거래 가능

사업 초기 -> 중기 -> 후기로 구분해서 접근 필요

이상 거여마천뉴타운 정리글을 마칩니다. 

읽어 주셔서 감사합니다.(꾸벅)