자동차 '알짜 부지' 신흥 거주지 급부상

르노코리아자동차가 용인시 기흥구 공세동 기흥 연구소 부지(약 13만3571㎡·약 4만 평)를 지난 8월 2500억 원대에 매각하면서 수도권 남부권 부동산 시장과 개발업계의 관심이 집중되고 있다. 이번 매각은 대규모 산업·연구시설 부지의 주거 전환 가능성을 보여주는 대표 사례로 평가된다.

기흥 연구소 부지는 기존 차량 연구·시험 시설로 활용되던 부지가 글로벌 R&D 통합 전략과 국내 생산 효율화 정책에 따라 유휴 자산으로 전환된 사례다. 이번 매각가는 업계 예상보다 높은 수준으로 형성되면서 향후 주거용 개발 사업성에 대한 기대감을 높이고 있다. 전문가들은 부지를 주거지역 또는 준주거지역으로 용도 변경할 경우 최소 2500세대에서 최대 4500세대 규모 아파트 단지 조성이 가능할 것으로 분석한다.

부지 개발 가능성은 규모와 입지 조건에서 나온다. 약 4만 평 규모의 단일 필지는 수도권에서 보기 드문 대형 택지 공급 가능지다. 주변에는 동탄 신도시, 기흥 삼성전자 캠퍼스, 동탄·용인 산업단지가 자리해 배후 주거 수요가 풍부하다. 주거지역 기준 용적률 200~250%를 적용하면 약 2500~3000세대, 준주거지역으로 상향될 경우 350~400% 수준의 용적률을 적용해 4000~4500세대까지 개발이 가능하다. 층수와 건폐율을 고려하면 25~30층 규모의 아파트 단지 조성를 기대해 볼 수 있다., 전용 84㎡ 기준 분양가는 10억 원대 후반에서 12억 원대 수준으로 추정된다. 59㎡ 소형형도 7억~8억 원대 분양이 가능할 것으로 전망된다.

공세동은 기존에는 산업과 연구시설 중심 지역이었지만, 최근 동탄·기흥·수원 생활권 연결 중심지로 부상하고 있다. 경부고속도로 기흥IC와 수원IC, 용인~서울 고속도로가 인접해 차량 이동이 편리하며 분당선 기흥역까지 약 10~12분, 동탄역(SRT·GTX-A 예정)까지 약 10~15분 거리에 있어 철도 접근성도 훌륭한 편이다. 광역버스도 다수 운행돼 서울 강남과 잠실로 직행할 수 있어 배후 직주근접 수요 흡수력이 높다.

생활 편의 시설 측면에서도 학교, 병원, 마트 등 기본적인 인프라가 잘 갖춰져 있어, 신규 주거 단지로 전환될 경우 동탄과 기흥·수원 생활권을 동시에 흡수할 수 있는 입지로 평가된다. GTX-A 개통이 현실화되면 교통 접근성이 크게 개선되면서 단지의 가치는 더욱 상승할 것으로 보인다.

주변 아파트 시세를 보면, 기흥 푸르지오 포레피스 84㎡는 8.5억~10억 원, 힐스테이트 기흥 84㎡는 7.2억~8.8억 원, 동탄 린스트라우스 84㎡는 7.5억~9.5억 원, 영통·광교 생활권 단지 84㎡는 7~10억 원, 공세동 및 기흥 구축 단지 59~84㎡는 4.5~7억 원 수준이다. 신규 개발 단지가 공급될 경우 84㎡ 기준 10억 원대 후반~12억 원대, 59㎡ 기준 7억~8억 원대 분양이 가능할 것으로 예상된다.

실제 개발까지는 용도지역 변경, 도시관리계획 승인, 교통·환경 영향평가, 주민 의견 수렴 등 절차가 필요하다. 통상 1.5~2년 이상 소요된다. 공공기여(도로, 공원, 공공임대 등) 조건도 사업성에 영향을 미친다. 그럼에도 업계에서는 이번 매각이 GTX-A 개통과 동탄·기흥 산업단지 확장 호재와 맞물려, 향후 5~10년 동안 용인 남부권 주거 공급 구조에 상당한 영향을 미칠 것으로 보고 있다.

쌍용차 구로 서비스센터 매각 및 주거지 전환 가능성

쌍용자동차는 지난 2020년 서울 구로동에 위치한 서울서비스센터 부지를 1800억 원에 매각하고 임대를 조건으로 계약을 체결했다. 서울서비스센터는 토지 면적 1만8089㎡(약 5471평), 건축 연면적 1만6355㎡(약 4947평) 규모로, 쌍용차는 매각을 통해 자금 유동성을 확보하고 재무구조를 개선했다.

현재 구로서비스센터 부지는 산업·서비스시설 용도로 운영되고 있지만, 향후 용도지역을 준주거 또는 주거지역으로 변경할 경우 약 5000평 규모의 주거 단지 조성도 가능하다. 수도권 내 희소한 대규모 단일 필지라는 점에서, 부지 활용 가능성이 높은 것으로 평가된다. 전문가들은 “서울 도심 접근성이 우수한 구로서비스센터 부지는 향후 주거 및 복합용도로 전환될 경우 상당한 개발 가치를 가질 수 있다”고 설명했다.

결국, 르노코리아 기흥 연구소 부지와 쌍용차 구로서비스센터 사례는 모두 산업·연구·서비스용 부지 매각 후 주거용 전환 가능성을 보여주는 대표 사례로, 수도권 내 대형 부지 활용 전략의 중요한 지표가 되고 있다. GTX-A 개통, 동탄·기흥 산업단지 확장, 서울 도심 접근성 등 호재가 겹치면서 향후 5~10년 동안 수도권 주거 개발 시장의 핵심 변수가 될 것으로 전망된다.