강동 건너편 수택2구역 - 아직 초반이라 싸다



수택2구역 분석글입니다

강동은 이미 비싸죠. 

인프라가 완성형이니까요. 

강동구도 이제 대장은 30억 시대!

한강을 마주보고 강동구 바로 위에 있는

구리에 강한 관심을 가지고 있는데요. 

이런 구리는 아주 큰 재개발 구역이

두개가 있습니다. 

하나는 관처이후, 

둘은 조합설립이후 사업시행인가를 준비하고 있는데요. 

오늘은 둘 구역인 수택2구역입니다. 

벌써 3번째 포스팅이네요. 

https://blog.naver.com/soolee1983/224031050980

2025년 수택2구역 실거래가 및 프리미엄 전수조사 - 저렴한 매수가는 얼마?최근 위상을 달리한 강동구를 보며 부동산의 시세 흐름이 점점 동쪽으로 이동하는것을 느낍니다. 강동구도 ...네이버 블로그 | 운좋은 뿌빠 - 매일 돈되는 부동산하는 블로그

https://blog.naver.com/soolee1983/224040076863

1억으로 11억 신축 잡기! - 수택2구역 무피 입주권 분석일전에 수택e구역 바로 아래에 있는 수택2구역에 대해 한 번 다룬 적이 있었는데요. 구리도 이제 신축 11억...네이버 블로그 | 운좋은 뿌빠 - 매일 돈되는 부동산하는 블로그

왜?

관심가니까.ㅎ

더 좋은 자양동도 있지만

강남권 8호선 인접 + 아직 저평가 구리 재개발

조합이 좋은것 같습니다. 

수택2구역은 무려 7,000세대급 재개발인데요

1천 ~ 2천 세대와 비교가 됩니다.

마치

지금은 

조합설립인가가 났고

사업시행인가를 준비 중인데요. 

사업시행인가가 나면

지금 가격에 못살 수 있습니다. 

아직은 먹을떡이 더 있어 보이네요. 

59타입은 2,815세대

84타입은 2,955세대

한평형이 거의 대단지 급인데요. 

정말로 크긴큽니다

2025년 프리미엄과 초투를 전수조사해보면

프리미엄이 P 1억부터 ~ 2억까지 다양했었습니다. 

주로 1억 언저리긴 했었네요. 

투자금은 1.8억 ~ 2억 초반대

잘이해가 안가서

다시 막대기를 그려보면요.

2025년의

평균 프리미엄은 1.25억

평균초기투자금은 1.77억 정도였습니다. 

개인적으로는 

프리미엄 1억 초반

초기투자금 1.5억 내외

총매수가 8억 정도로 매수하면 베스트라 생각합니다. 

소장님은 그런 물건 없다고 하시겠지만 ㅎ

아직 사업시행인가 전이니

프리미엄과 총매수가는 추정인데요

지금 수택2구역 얼마나 할까요?

사업이 어느정도 숫자로 보이는

사업시행인가는 아직입니다. 

리스크 가격이 반영되어 있어서 일까요?

아직은 프리미엄이 저정도네요

참 수택2는 토지등소유자가 4,200명인데요

총 분양세대수는 7,000세대입니다. 

84이상의 경우 3,426세대뿐이 안되니

너무 대지지분이 작은 물건은 84타입 불가이고요.

간간히 경매 물건도 나오는데요. 

지금 진행중인 건은 덩치가 너무 크네요. 

사업초기 재개발은

적은돈으로 맘편하게 오래 묻어 둘수 있는 

작은 물건들이 좋다 생각합니다. 

바로 옆 수택e구역과는 달리

아직은 갈 길이 많이 남은 수택2입니다. 

입주까지 10년은 걸릴수 있고요.

그럼 2035년이네요~

하지만 사업이 진행됨에 따라

바로옆 수택e구역의 프리미엄인

4.5억 ~ 5억을 따라갈 확률이 큽니다

수택2구역은 아직은 1억 초반대

규제와 뉴스로 쥐어패고 있는

요즘 부동산 시장인데요

구리 동탄 같은 비규제도

언제 묶일지 모르죠. 

이런 규제와 혼란 속에서

내 자금으로 현실적으로 

들어 갈 수 있는 곳을 

빨리 찾는 사람이 결국 뉴 부자가 될겁니다. 

나중에 아 그때가 부자될 타이밍이었구나

라고 하믄 늦음

감사합니다.