영등포역 도림1구역 빌라 몸테크 가능? - 실거래 5~6억대, 투자금 계산법까지

민간재개발이 공공재개발보다

일반적으로는 더 좋습니다.

하지만 큰 형님.. 아니아니

정부가 자꾸 공공을 언급하고 있죠. 

공공에 힘을 실어 주려나 봅니다.

대출규제라는 게

상승장을 "완전히 꺽는" 일은 잘 없는데요.

대신,

투자 대상이 되는 지역과 상품을

바꾸게 만듭니다. 

과거를 보면

2005년 LTV시행 이후 KB시세 적용에서

피해간 녀석이 있었는데요.

아팟을 잠그니

대출이 비교적 자유로운 빌라로 돈이 이동했습니다.

거기에 재개발 날개를 달고 말이죠.

지금도 비슷합니다. 

시장상황(대출, 갭투 노노)이

투자자들을 재개발, 특히 초기재개발 쪽으로 밀고 있습니다. 

다만

구역 지정 안된 곳 들은

고수의 영역이어서요. 

저 말고

초기재개발 고수에게 배우시면 됩니다.

https://blog.naver.com/hoonihooon_

재개발 전문가 후니동산 : 네이버 블로그안녕하세요, 재개발 전문가 후니동산입니다. 텔레그램: https://t.me/+bgudue3n9FNiMjJl 협업문의 ▶ hhestate2024@gmail.comblog.naver.com

저는 구역지정 이후

투자금 2억대로 가능한

도림1구역 한 번 알아볼께요. 

까르님도 추천하는 구역입니다. 

1. 위치는 요기인데요. 

도넛 모양의 2호선 안쪽입니다~

맛있어 보이는 위치네요. 

구역의 시작은 2022년 8월인데요. 

2차 공공재개발 후보지로 선정 되었습니다. 

그리고 3년이 지나 25년 12월 8일 

서울시에서도 정비구역 지정, 정비계획 결정(안)을

수정 가결했는데요. 

영등포역 남측 노후된 단독 다세대주택 밀집지를

45층 이하 2,500세대로 새집을 짓겠다는 내용으로

발표했습니다. 

현장 사진을 보면

오토바이만 겨우 통과할 골목이 많더라고요. 

정비가 필요해 보입니다 

정부 입장에서도

공공임대가 급한 상황이니

임대626세대 포함된 도림1구역은

군침이 도는 구역일겁니다.

2. 도림1구역 입지

도림1구역을 지도에서 보면 

뚱뚱한 오리처럼 생겼는데요~

영등포역이 가까워서 

1호선 + KTX역까지

이용할 수 있습니다.(탈일은 잘 없...)

신길역까지 좀 애매하게 멀긴 하지만

추운날 귀마개 겸 헤드폰 끼고

조째즈 노래 3곡 들으면 딱 도착할 거리입니다.

근처에 타임스퀘어, 롯백, 신백이 있고요. 

도림초, 영신중도 있습니다. 

아무래도 가장 큰 장점

여의도가 지척거리에 있다는것

3. 주변 시세와 개발

영등포역에서 신길뉴타운까지는

일대가 다 개발지인데요. 

여기저기 파랗습니다.

도림1구역 주변 대표단지는

영등포푸르지오 / 아트자이가 있는데요.

전고점을 막 뚫은 상태고요. 

- 영등포푸르지오 2002년식 14.35억

- 아트자이 2014년식 13.5억 

여기에 신축이 생기면 얼마할까요?

보수적으로 봐도

18억은 하지 않을까요?

제 사심입니다. ㅎ

4. 도림1구역 사업진행은?

재개발은 넘어야 할 단계가 많습니다.

1. 정비구역 지정

2. 조합설립

3. 사업시행인가

4. 관리처분인가

5. 착공 및 준공

현시점에서 밀어주는 공공재개발이니

민간재개발보다 조금 빠를순 있지 않을까? 생각하지만

어디까지나 예측입니다. 

그리고 공공재개발 특성상

토허재구역으로 묶이며

실거주2년이 필요한데요. 

즉, 두꺼비집에서 몸테크를 해야 한다는 거죠.

오히려 몸테크?를 원하시는 분이 있다면 

더 좋은 타이밍일수도 있겠네요. 

다만 완공까지는 시간이 걸릴 수 있습니다. 

최근 공공재개발, 신통 중 인기 구역들의 경우

몸값이 많이 올랐는데요. 

초기임에도 몸값이 뻠삥되어 있는 구역도 많습니다.

도림1구역도 그럴까요? 

거래를 한 번 보겠습니다. 

5. 도림1구역 - 빌라 실거래 흐름

25년 4분기 - 5 ~ 6억

25년 3분기 - 4.2 ~ 6.5억

25년 2분기 - 4.3 ~ 6억

25년 1분기 - 3.5억

분기마다 5천씩 뛰는 느낌... ㅎㄷㄷ

투자금은 1.8억 ~ 4억까지 다양합니다. 

참고로 투자금을 어떻게 아느냐?

이렇게 질문하시는 분들이 있는데요. 

이렇게 합니다. 

아실에서 주소를 보고 -> 디스코에서 해당 번지 전세이력 확인

그럼 매매가 - 전세가 = 투자금

완전 정확하진 않아도 감 잡기엔 충분합니다. 

암튼 실거래와 전용면적을 보면

좌측처럼 6억 정도에 투룸을 매수한걸 볼 수 있는데요. 

구역지정된 곳은 갭투자 불가 but 임대사업자 가능입니다. 

그러니 

2억정도 내 자본 + 4억의 대출로 진입하는 전략을

세워볼 수 있습니다. 

6. 도림1구역 현재 매물은요?

네이버 부동산을 보면 원투룸이 있습니다. 

물건들을 보면 원룸은 4.5억

투룸은 6억인데요. 

실거주 + 투룸 기준으로

이런 플랜이 가능합니다.

- 내자본 2.5억 + 대출 3.5억

- 내자본 2억 + 대출 4억

- 내자본 3.5억 + 전세 2.5억 + 주임사 세팅

전에도 말했지만

개인적으로 원룸은 투자물건으로 별로라고 생각합니다. 

(환금성, 수요층, 리스크 감안)

7. 도림1구역이 뜨는 이유

대출규제 + 갭투금지 흐름속에서

사람들이 "아파트 대신"

"신축이 될 놈"으로 옮겨가는 중입니다. 

아팟에 투자할 수 없으니

투자 대상을 바꾸는 것이죠. 

그리고 재개발은 레버리지를 두번 씁니다.

은행 대출레버리지 + 시간레버리지

예를들면

미래 15억 이상 분양할 단지를

현재 매수가 6억 + 추가분담금 4억 = 10억에 

미리 잡아두는 구조죠. 

그래서 재개발은 

투자금이 적은 분들이

꼭 관심을 가져야 하는 분야입니다. 

다만 도림1구역 매력은 있는데

시세가 좀 오른것 같습니다. 

(사실 서울 재개발은 최근 어딜가나 올랐죠.)

그리고 실거주 2년 or 주임사

둘 중 하나를 선택해야 한다는 것도 아쉽습니다. 

진행이 좀 더 구체화되면

드떄는 더 딥하게 한번 분석해보도록 하겠습니다. 

이상 도림1구역에 대한 분석이었습니다. 

읽어주셔서 감사합니다. 

재개발에 관심 있는분들은

아래글도 읽어 보세요. 

공짜입니다.ㅎ

https://blog.naver.com/soolee1983/224088621590

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