꼭 알아야 하는 부동산 가격이 오르는 순서

아파트 수요는 합리적이다.

자신의 보유 현금에 맞춰서 가장 알맞은 주택을 찾게된다.

그렇기 때문에 한 동네에서 아파트 가격이 오르는 순서를 보면 정말 한결같다.

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1단계: 신축

2단계: 준신축

3단계: 신축이 될 놈 (재건축)

4단계: 신축이 될 놈 (리모델링)

5단계: 아무 호재없는 구축

6단계: 나홀로 아파트/빌라

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기본적으로 아파트 상품에 따라 1~6단계로 가격이 오르며 역세권, 학세권, 슬세권 등이 추가적으로 영향을 미치는 것이다. 그렇기 때문에 입지가 좋은 신축은 당연히 가장 먼저 가격이 오르고 많이 오른다.

1~2단계에서는 신축과 준신축 대신에 여기보다 한 단계 급지 높은 지역의 구축을 매수할지를 고민하게 되고

3~5단계에서는 구축 대신에 여기보다 한 단계 급지 낮은 진역의 신축을 매수할지를 고민하게 된다.

6단계는?? 그냥 포모다. 저런 상품을 사는 건 입지만 보고 그냥 공포심에 지르는거다. 이런 집을 사면 지역이 어디건 나중에 후회한다.

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2022년 이후의 강남을 예를 들어 보면

- 2023년 강남의 입지 좋은 신축/준신축들이 오르기 시작했다. 이때 빠르게 반등하던 아파트 단지들이 한강변 신축/준신축이었다.

- 2024년 강남의 재건축 아파트들이 따라서 차례대로 급등하기 시작한다. 2023년 신축/준신축이 오르던 속도보다 상승률이 훨씬 가파르다.

- 2025년 강남이라는 지역은 이미 거의 어나더 레벨로 취급한다. 그냥 대지지분이라도 가지자는 마음으로 듣보잡 아파트/나홀로 아파트를 쳐다보기 시작한다.

강남구 개포동의 성원 대치 2단지 21평

24년 상반기만 해도 그래도 매수할한 가격대였지만 앞서 말한 3단계까지 매수세가 진행되고 4단계로 매수 심리가 전이되니 급속도로 상승세가 빨라졌다. 1년이 조금 지난 현재 21평은 14억대에서 20억대로 시세가 상승했다.

위와 같이 강남은 소형 세대의 어정쩡한 구축 아파트들도 대부분 크게 올랐다.

내 기준으로는 강남은 이미 6단계에 진입하고 있다.

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그렇다면, 잠실을 제외한 송파구는어떠할까?

신축인 헬리오시티는 23년부터 3년 내내 달리고 있다.

초기 재건축 단지인 올림픽훼밀리타운은 24년까지 비교적 잠잠하다 2024년 하반기부터 급등하고 있다.

송파 끝자락의 구축인 거여 5단지는 25년 상반기를 지나가면서부터 가격이 오르고 있다.

내가 느끼기에는 송파는 아직 5단계로 진입하고 있다.

저렴하게 매수할 기회는 여전히 5단계에 있는 아파트들에서 있는 것이다.

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중요한 건 사람들이 처음부터 5단계~6단계의 주택을 매수한다는 것이 아니다.

실제 내 지인은 2023년 송파구 문정동 신축 매수를 고민하고 있었지만 현재는 장지동의 구축 매수를 고민하고 있다. 그렇게 점점 선택의 폭이 좁아지는 것이다.

어딘가는 여전히 신축도 안 오른 1단계에 있는 곳들도 있고 어딘가는 이제 막 구축도 오르기 전인 3단계에 진입하고 있는 곳들도 있다. 본인이 매수하려는 지역이 몇 단계인지를 깨닫고 그에 맞는 주택을 거기에서 매수하던지 과감하게 다음 지역으로 떠나길 추천해본다.

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아무리 입지가 좋고 물건이 좋아도 비싸게 사면 결국 답이 없다.

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