강력한 6억원 대출한도 제한 - 수도권 부동산 시장의 운명은?

사진 없이 텍스트만 있는 글이 될겁니다. 재미없는 분들은 패스하셔도 좋습니다. 

1. 

6.27. 가계부채 관리 방안이 본격 시행되었습니다. 더불어 DSR3단계로 7월 1일자로 시행되었죠. 이번 정책의 핵심은 수도권 전체를 겨냥한 매우 강력한 대출 규제로, 시장 전반에 충격파를 줄것이라고 많이 분들이 생각하고 있습니다. 특히 주담대 한도를 6억으로 제한한 것은 유튜브나 여러 고수분들의 블로그를 봐도 '사다리 걷어차기'로 평가할 만큼 여파 클것이라 말하고 있고요. 기존의 대출 정책과 비교해 봐도 정책자금대출까지 줄인것은 예상치 못한 강력한 조치라는 평가가 많죠. 

2.

서울 아파트 평균가격이 약 14억 수준인 것을 감안하면, 주담대 한도를 6억으로 제한하는 조치는 어느정도 노림수(고가 아파트 타켓 규제)가 있어 보이고 시장의 구매력을 급격히 제한할 것으로 예상됩니다. 평균 가격 주택의 구매를 위한 자금이 4억원 정도 부족하게 만드는 효과가 있어서 전체 시장 가격에 하락 압력을 줄 가능성이 높다고 개인적으로 생각하고요. 정부에서 당장 공급카드를 쓸 수 없거나 불붙은 시장에 찬불을 부어서 당장 식어 버리게 만들기 위해서는 과거에도 대출 규제 카드를 우선 꺼냈었죠. 그런면에서 시장의 과열을 과격하게 진정시켜려는 의도가 보입니다. 

3. 

세부 내용을 조금 더 들여다보면 정책의 이중적인 측면이 있습니다. 8~9억대 이하의 중저가(지방에서는 고가) 아파트에 대해서는 사실상 큰 영향이 없도록 설계하여 실수요자는 보호하고 있습니다. 주택 구매를 원하는 실수요자에게 피해를 최소화하면서도, 15억 이상의 고가 주택 시장에서는 레버리지를 철저히 제한하는 매우 정교한 설계를 한게 아닌가 합니다. 

4.

2009년 정부의 부동산 정책이 이와 유사한데요. 이때 당시에도 시장 참여자들은 서울에 한정된 규제가 나올 것으로 예상했지만, 정부는 수도권 전체에 대한 전면적인 DTI 규제를 도입했었죠. 시장의 예측을 크게 벗어난 정책이었습니다. 이번 6.27 대책 역시 이와 유사하게 마용성광, 과천, 분당으로 토허제를 확대하는것이 아닌 수도권 전체를 규제 대상으로 설정한 점에서 이번 정부가 상승하는 부동산시장을 초장에 잡겠다! 라는 생각을 하고 있는 것으로 보입니다. 지금 과열현상을 매우 심각하게 보고 있다는 방증이기도 합니다. 

5.

위에서 실수요자는 피해를 최소화 한다 말했습니다. 그와는 반대로 다주택자에 대해서는 사실상 대출을 받지마라! 라는 강력한 전면 금지정책을 하고 있는데요. 또 1주택자라도 일시적 2주택 보유시 기존 주택의 처분 기한을 기존 2년에서 6개월로 대폭 단축하여 일시적2주택을 활용한 투자도 차단 합니다. 단기적으로는 급한매물이 나올지 모르겠지만 6개월에 매도해야 한다는 부담을 느낀 사람들은 주택 거래 자체를 하지 않는 부작용이 나오겠죠. 

6.

그리고 또 다른 이슈는 주담대 만기 축소입니다. 기존 40년에서 -> 30년으로 단축한 이 조치는 DSR 규제를 우회하는 방식으로 시장내 유동성을 가져오는 방식에 제동을 걸었습니다. 40년 후의 돈을 현재로 끌어와 집을 매수하면 단기간에 엄청난 미래의 유동성이 현재에 풀릴텐데 그걸 차단한다는 겁니다. 최근 급증하던 주담대 수요를 억제해서 주택 시장에 과열을 차단하겠다는 건데 10년의 미래 자금이 사라지는 만큼 효과가 있을겁니다. 

7.

전세 시장에도 변화가 예상됩니다. 신규 주택을 매수할때 세입자의 전세대출 받은 보증금으로 잔금을 치르는 갭투자의 시장 진입을 완전 차단하려 합니다. 경락잔금대출까지도 실거주 의무 6개월을 거니 말 다했죠. 그래서 이미 뉴스에서는 신규 입주하는 아파트들의 경우 입주 난이 발생한다는 말들을 많이 합니다. 

8.

이런 강력한 정책들이 단기는 모르겠지만 장기로는 분명 작동하기 어려운 이유는 시장의 세가지 요소 때문이라 생각하는데요. 첫째는 전세레버리지 입니다. 갭투자 금지 실거주 요건 6개월 이내라는 조건으로 전세매물이 줄어들게 되고 그럼 자연스럽게 전세가격이 상승하게 될 가능성이높습니다. 이로 인해 갭투자가 다시 활성화될 가능성이 높고요. (물론 최소 1~2년 후의 일입니다.) 둘째는 역대급 부족한 공급입니다. 부동산에서 미래를 당장 예측할 수 있는 요소는 공급 뿐입니다. 수요를 아무리 막으려 한들 공급이 부족하단걸 누구나 알고 있는 상황에서 장기적 기조는 약상승으로 유지될 가능성이 높습니다. 셋째는 금리가 장기적으로 인하될 가능성과 국민정책자금을 인당 몇 십만원씩 뿌린다는 겁니다. 금리 인하, 정책자금 둘다 시장에 유동성을 공급할 수 밖에 없죠

9.

정부가 정밀한 일본 부품처럼 설계한 이번 규제는 그래도 수도권 시장의 급상승과 풍선효과는 지연시키는데 어느정도 성공할꺼라 봅니다. 중급지로의 풍선효과도 속도를 좀 늦춰 다음 정책을 내기 전 시간을 버는 효과도 있고요. 

10.

지방 시장에 대해서는 하나둘씩 정책지원을 하며 활성화 의지를 나타냈지만, 근본적인 상승을 끌어낼 세재지원책(취득세, 양도세 인하)이 없는한, 실수요자 만으로 지방상승장은 쉽게 나타나기 어려운 구조입니다. 

11. 

결론적으로 이번 정책은 단기적으로 분명 시장 냉각효과를 보일겁니다. 얼마나 하락할진 아무도 모릅니다. 하지만 근본적 문제인 공급부족과 전세시장의 불안 가속, 그리고 금리 문제를 고려했을때는 수개월내 다시 상승 압력을 받게 되겠죠. 은행도 영업을 해야 하니 내년 초 대출을 열어둘 가능성이 높고요. 그러니 투자자가 아닌 어쩔수 없이 시장에 참여해야만 하는 실수요자 분들은 이번 주춤하는 시기에 무리한 지방 투자보다도 수도권의 중저가 지역에 접근하는게 더 안전한 선택이 되지 않을까 생각합니다 .