대흥역 신수13구역 재개발, 벌써 투자금 5억대 - 지금 진입해도 될까?

초기재개발은 무조건 입지보고 투자해야 합니다. 

안그럼 물립니다.

최근 부동산 토허제 규제로 아파트의 갭투자가 완전히 막혔는데요. 

하지만 이 열기가 쉽게 꺼지진 않을거라 생각합니다. 

반사이익을 받는 곳은 어디일까 생각해보면 재개발 구역이 떠오르는데요. 

서울에서 구역 지정 직전 연번부여 단계에 있는 곳들은 그런면에서

투자 가치가 있다고 봅니다. 

국평 20 ~ 30억 하는 아파트들이 밀집된 곳일수록 개발압력이 높은데요. 

빨간색, 노란색으로 표시된 1급지, 2급지들이 딱 그런 곳입니다. 

오늘은 그 중 하나인 대흥역 신수13구역을 분석해 볼께요. 

아래 요기

신수 13구역은 월해 6월에 연번동의서가 나왔는데요. 

대흥역 바로 옆에 있는 구역으로 주변 시세가 25억을 넘어 30억을 향해가죠

그만큼 많은 분들이 보고 있는 구역입니다. 

추진위는 현재 동의률 70%를 거의 채워서 입안 요청 중입니다. 

문제는 동의서를 걷는다는 사실이 알려지면서

시세가 1 ~ 2억씩 급등한건데요. 

(나만알고 싶은데 다들 어떻게들 아시는지...)

프리미엄만 최근 1 ~ 2억씩 더 붙었다는 건데 

부담스럽죠. 

신통구역으로 지정되면 현재보다 더 투자금도 커지거니와

실거주를 해야 하니 앞으로는 접근조차 어려울수 있는데요. 

그래서 오늘은 서울 2급지인 마포에서 신축을 가질 수 있는

신수 13구역을 살펴 보겠습니다. 

대흥역의 가치 - 접근성, 학원, 상권

대흥역 일대는 꾸준히 발전하고 있는데요. 

대흥역에는 입시학원부터 전문학원까지

학부모들이 선호하는 학원가가 자리 잡고 있습니다. 

신수 13구역은 대흥역 1분컷이며 초등학교도 끼고 있고요. 

신수13구역 사업진행은?

과거 정비예정구역으로 지정 -> 해제

아픈 과거가 있는 신수13구역인데요. 

2006년 정비구역으로 지정되었다가

2014년 4월 50.19%의 해산 동의로 해제되었습니다. 

당시에도 신축이 많았다는게 그 이유였는데요. 

10년동안 강산이 변하니 다시 노후도가 충족되었네요. 

이번엔 야심차게 

한강 조망 + 대흥역 학원가 + 노후도 충족

3박자를 갖췄으니 다시 연번부여를 받아서 도전하는 곳입니다. 

워낙에 많은 분들이 보고 있던 곳이라

연번부여를 받는 즈음에 프리미엄이 단숨에 1 ~ 2억씩 올랐네요. 

최근 거래된 가격을 보면

원룸 5억원대, 투룸 7억원대인데요. 

이마저도 컨디션이 좋으면 바로 거래 되는 수준입니다. 

신수 13구역은 예상 건축 세대수는 1,100세대정도

현재 조합원수는 600여명 입니다. 

문제는 노후도인데요.

현재 60%정도이며, 신축이 계속 들어서고 있어 기준선이 흔들릷니다. 

돈 냄새를 본능적으로 맡는 신축업자분들이 놓칠리가 없죠. 

동의서를 빌미로 매물 판매를 유도하기도 하고요

(입주예정 신축은 권리산정일 극 조심)

위에서 2014년 당시 반대가 많았다 했는데

지금은 주변 시세가 25억을 넘어서면서

과거 반대자들조차 동의서를 내는 분위기입니다. 

결국 신수13구역은 동의률이 아니라

노후도 충족 여부가 향후 사업 향방을 결정하게 되겠네요. 

빌라 거래 내역 - 시세

5월 투자금 - 2억 초반

6월 투자금 - 3억 중반

7월 투자금 - 3억 중후반

8월 투자금 - 4억 ~ 

9월 투자금 - 4억 ~

10월 현재 투자금 - 5억?

한달에 5천씩 뛰네요~ ㅎㄷㄷ

재개발 투자는 빌라가 인기가 많은데요. 

단독보다는 투자금도 가볍고, 같은 신축을 받을 수 있기 때문입니다. 

연번부여하기 전인 5월에는 3.8억에 거래가 되었는데요. 

6월 이후로 거래량이 많아지며 투룸은 4억 ~ 5억 / 쓰리룸은 6억대까지 갔습니다. 

9월엔 투룸도 6.7억 정도에 거래되고요. 

상반기에는 투자금 2억대였는데요. 

지금은 최소 5억대입니다. 

2~3억은 눈깜짝할 새 올라버렸네요. 

지금은 매수하기에 한타이밍 지나버린것 같단 생각이 드는데요. 

확실히 신수13구역을 보며 느끼는게

연번부여를 신청하는 입지 좋은 초기재개발의 경우 

번호만 부여되어도 억단위의 프리미엄이 붙는 걸 확인 할 수 있습니다. 

진입하려면 초기에~

신수13구역 현재 매물은요?

7월만 해도 투자금 2억대였는데요. 

지금은 네이버 부동산을 보면 투룸은 없고 거의 원룸입니다. 

줄친 선분양 하는 단지들은 입주예정 신축으로

권리산정일 문제가 있으니 제외시키고요. 

남은 물건들을 보면 원룸은 5.5억, 투룸은 8.4억인데요. 

전세를 1억초반, 2억 초반으로 세팅한다고 하면

투자금은 원룸 4억, 투룸은 6억입니다. 

9월에 실거래된 가격보다 1억씩은 호가를 더 올렸네요. 

(개인적으로 원룸은 투자물건으로 별로라고 생각합니다.)

신수13구역 왜 관심 받을까요?

마포 정도의 입지에 대흥역 학원가를 이용할 수 있고

거기다가 한강뷰라면 시세는 30억은 무난하다고 생각하는데요. 

이 금액이면 솔직히 직장인이 접근 불가죠. 

그래서 적은 금액으로 미리 시간을 태워 선점할 수 있는

재개발이 그나마 현실적인 대안이 될거라 생각합니다. 

그래서 많은 분들이 투자를 고려하시는것 같네요. 

이번이 두번째 도전인 신수13구역입니다. 

매력은 있지만 지금은 이미 시세가 너무 올라서요. 

투자금이 너무 많이 들어가는 문제가 있습니다. 

노려보고 있던 투자자라면

단 6개월 차이로 진입하고 못하고가 갈라지네요. 

안테나를 세우고 연번부여를 받은 구역을 유심히 봐야하는 이유입니다. 

이상 대흥역 신수13구역에 대한 분석이었습니다. 

읽어주셔서 감사합니다. 

마포의 또 다른 초기재개발 구역에 관심있는 분들은

아래글도 읽어 보시면 도움이 될겁니다. 

https://blog.naver.com/soolee1983/224029599600

마포 대흥5구역 신통재개발 후보지 - 10억 안전마진 노리는 방법재개발은 무조건 입지보고 투자해야 합니다. 안그럼 물림 수원이나 안산 같은 외곽지들은 아무래도 주변 집...네이버 블로그 | 운좋은 뿌빠 - 매일 돈되는 부동산하는 블로그