조정대상지역 대폭 확대, 세금이슈 이정도는 알아두자.

일명 ‘10·15 부동산 대책’의 일환으로 2025년 10월 16일, 조정대상지역이 대폭 확대 지정되었다. 최근 주택가격 상승률, 거래량 등 과열 또는 과열 우려 지표가 뚜렷한 지역이 대상이 되었으며, 서울 전역은 물론 과천·광명 등 경기도 12개 지역도 포함되었다.

조정대상지역으로 지정되면 취득세와 양도소득세 등 세금 부담이 즉시 변화하게 되며, 이 부분은 직전 칼럼에서 이미 다룬 바 있다. 문제는 이번 대책이 단순한 조치로 끝나지 않을 가능성이 높다는 점이다.

과거를 돌아보면, 조정대상지역 지정은 언제나 세법 개정의 출발점이었다. 즉, 지정 그 자체보다 이후에 어떤 세제 변화가 뒤따르느냐가 더 중요한 것이다. 이번 대책 역시 정부가 다음 단계로 무엇을 준비하고 있는가를 고민해보바야하는 것이다.

이에 이번 칼럼에서는 과거 조정대상지역이 지정된 이후 세법이 실제로 어떻게 변화해 왔는지 살펴보고, 그 흐름을 바탕으로 앞으로 예상되는 세제 개정 방향을 추론해보고자 한다.

다만 글을 시작하기에 앞서, 아래 내용은 과거 세법 개정 흐름에 근거한 필자의 개인적 의견일 뿐, 현 시점에서 어떠한 정책도 공식적으로 결정된 바 없음을 분명히 밝힌다.

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양도소득세 다주택자 중과세

가장 먼저 예상해볼 수 있는 변화는 양도소득세 다주택자 중과세의 재적용이다. 정확히 말하자면, 현재는 보유기간 2년 이상인 조정대상지역 내 주택을 2026년 5월 9일까지 양도하는 경우 중과세를 적용하지 않고 있는데 이 유예 조항을 더 이상 연장하지 않을 가능성이 있다는 뜻이다.

이 특례는 2022년 5월 윤석열 정부가 처음 발표한 이후 1년씩 총 세 차례 연장되며 현재의 형태가 되었다. 하지만, 이번 유예기간이 종료된 후에는 언제든지 중과가 다시 부활할 수 있는 시점에 와 있다.

당시 야당이었던 민주당도 중과 유예에 동의하는 입장을 취한 바 있으나, 그것은 침체된 부동산 시장을 위한 것이라는 분명한 목표가 있었다. 현재처럼 시장이 과열된 국면에서도 동일한 입장을 유지할지는 확신하기 어려운 것이다.

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양도소득세 일시적 2주택 중복 보유기간 축소

현행 세법에 따르면, 국내에 1주택을 보유한 1세대가 종전주택을 양도하기 전에 신규주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우, 종전주택을 취득한 후 1년 이상이 지나 신규주택을 취득하고, 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세한다. 이때 종전주택과 신규주택을 동시에 보유할 수 있는 기간을 ‘중복 보유기간’이라고 한다.

과거 문재인 정부는 2018년 9·13 대책을 통해 조정대상지역 내 주택을 보유한 상태에서 조정대상지역 내 신규 주택을 취득하는 경우, 중복 보유기간을 3년에서 2년으로 단축시켰다. 이어 2019년 12·16 대책에서는 중복 보유기간을 다시 1년으로 축소하고, 1년 이내 전입 요건까지 추가하였다.

당시 개정 이유를 살펴보면, 과열된 주택시장을 정상화하고 서민 주거 안정을 강화하며 실수요 목적의 주택 구입을 유도하고, 투기 수요를 억제하기 위함이라고 명시되어 있다. 이러한 정책 목적은 현재의 시장 상황과 매우 유사하다.

1세대 1주택자 장기보유특별공제 공제율 및 한도

현행 세법에 따르면, 국내에 1주택을 보유한 1세대가 3년 이상 보유하고 그 중 2년 이상 실제 거주한 경우, 보유연수와 거주연수에 따라 각각 연 4%씩, 최대 보유(40%)+거주(40%) = 80%까지 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다.

이러한 구조는 과거 두 차례의 개정을 통해 만들어졌다. 먼저 2018년 9·13 대책에서 2년 이상 거주 요건이 추가되었고, 2019년 12·16 대책에서는 보유기간과 거주기간을 각각 따로 계산하도록 방식이 변경된 것이다.

당시 개정 이유를 살펴보면 ‘똘똘한 한 채’ 쏠림 현상을 방지하고, 실수요자에게 혜택을 집중하기 위함이라고 명시되어 있다. 이 또한 현재의 부동산 시장 상황과 매우 유사하다.

실제로 2021년 민주당 부동산특위에서는 장기보유특별공제율을 최대 40%까지 축소하는 방안이 논의된 바 있으며, 최근에도 똘똘한 한 채 현상을 심화시키는 핵심 원인 중 하나로 장기보유 특별공제의 높은 공제율이 지속적으로 지적되고 있다.

다주택자 종합부동산세 중과세

현행 종합부동산세는 다주택자 중과세율(0.5%~5%)과 공정시장가액비율(60%)이 완화된 상태다. 과거 2021년과 2022년에는 조정대상지역 내 2주택 이상 보유 시 최대 6%의 높은 세율과 95%의 공정시장가액비율이 적용되었으나, 이러한 중과 규정이 개정되어 다주택자의 종부세 부담은 과거에 비해 크게 감소한 상황이다.

종합부동산세를 강화하던 당시 개정 이유를 살펴보면, 부동산 보유에 대한 조세 부담의 형평성을 제고하기 위하여 종합부동산세 세율을 인상하고, 법인ㆍ다주택자 등의 투기 수요를 차단하기 위함이라고 되어 있다.

특히 종합부동산세가 다시 강화될 가능성이 우려되는 이유 중 하나는 공시가격 현실화 문제다. 과거 문재인 정부는 ‘공시가격 현실화 로드맵’을 통해 공시가격을 시가의 90% 수준까지 끌어올리는 정책을 추진한 바 있으며, 이후 정권 교체로 해당 로드맵은 폐기된 상태이다.

그러나 만약 공시가격 현실화 로드맵이 다시 추진된다면, 세법 개정 없이도 보유세가 크게 높아질 수 있는 것이다.

마무리 하며..

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“세금으로 집값 잡는 일은 하지 않겠다”던 정부는 10·15 부동산 대책을 통해 서울뿐 아니라 경기 12개 주요 지역에 대해서도 토지거래허가구역 지정을 예고하였고, 부동산 세제 합리화 계획을 발표하였다.

토지거래허가구역은 단순한 세제 불이익을 넘어 사실상 거래 자체를 제한하는 강력한 규제 수단이다. 따라서 이번 정부가 향후 세법을 과거처럼 급격하게 강화할지, 혹은 다른 방향을 선택할지 아직 단정할 수는 없다.

그럼에도 우리는 과거의 패턴 속에서 앞으로의 방향성을 읽어내고, 이에 대비한 시뮬레이션을 통해 최악의 상황까지 준비해야 한다. 그것이 현 시점에서 취할 수 있는 가장 현실적인 전략이다.