조정대상지역 지정 전 매매계약 체결, 조정대상지역 지정 후 잔금 지급.. 취득세는? (2편)

이전 편에서는 주택 매매 취득 과정에서 비조정대상지역 내 주택이 조정대상지역 내 주택으로 바뀔 경우 적용되는 취득세율과 일시적 1세대 2주택에 적용되는 주택 취득세율에 대해 알아보았다.

이번 편에서는 주택분양권과 조합원입주권, 오피스텔을 매매로 취득하는 경우와 증여 및 상속을 원인으로 부동산 등을 취득하는 경우에는 취득세율이 어떻게 적용되는지 알아보자.

분양권 매매계약을 체결한 경우에는?

분양권도 주택 매매계약과 동일하다. 지방세법 제13조2에 따르면 주택에 대한 매매계약에 공동주택 분양계약을 포함한다고 명시되어 있다. 따라서, 조정대상지역으로 지정 되기 전에 매매계약을 체결했다면 비조정대상지역 내 취득으로 보아 취득세율을 적용하면 된다.

다만, 세대판별일은 주택을 취득하는 시점인 잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날로 하며, 주택 수 판정은 분양권 취득일로 최초 분양 받은 경우에는 분양계약일 / 승계분양자는 분양권 취득일로 잔금지급일과 권리의무승계일 중 빠른 날을 기준으로 판단한다. 즉, 세대판별일과 주택 수 판정일, 조정대상지역 내 주택 여부 판정일이 다르기 때문에 주의해야 한다.

입주권 매매계약을 체결한 경우에는? (승계조합원 입장)

조합원 입주권을 매매로 취득하는 경우, 즉 승계조합원인 경우에는 관리처분계획인가 후 종전주택이 멸실되었는지 멸실되지 않았는지에 따라 주택에 대한 취득세를 납부하게 되는지 또는 토지에 대한 취득세를 납부하게 되는지가 달라지게 된다. 종전주택 멸실 전 입주권을 취득했다면 주택에 대한 취득세율이 적용되어 기본세율과 중과세율 적용 여부를 따져봐야 하며, 종전주택 멸실 후 입주권을 취득했다면 토지에 대한 취득세율이 적용된다. (추후 주택으로 완공된 시점에는 건축물에 대한 취득세를 별도로 납부해야 한다.)

따라서, 종전주택 멸실 전 입주권을 취득하여 주택에 대한 취득세를 납부하는 경우에도 해당 매매계약 체결일이 조정대상지역으로 지정되기 전이고, 계약금을 납부한 사실을 입증할 수 있다면 비조정대상지역을 기준으로 취득세율을 판단해야 한다.

다만, 조합원입주권을 보유하고 있는 경우 세대별 소유 주택 수에는 가산되어야 하기 때문에 세대 내 주택 및 조합원입주권 등이 있다면, 실제 취득일자 등에 따라 취득세율을 정확하게 적용해야 추징이 발생하지 않게 된다.

오피스텔 매매계약을 체결한 경우에는?

오피스텔은 취득세 중과세율 적용 대상은 아니다. 오피스텔 취득 시점에서는 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 건축물 대장상 용도대로 건축물 취득세율이 적용된다. 그리고 지방세법에서 정의하는 ‘주택’은 「주택법」을 따라가는데, 「주택법」에서는 오피스텔을 ‘주택’이 아닌 ‘준주택’으로 정의하고 있다. 따라서, 주거용이든 업무용이든 사용 목적에 따라 취득세율을 달리 적용하는 것이 아니라 4.6% 건축물 취득세율이 적용된다.

그러나 앞에서 살펴본 것처럼 세대 내 주택 수 산정에 있어서는 오피스텔(시가표준액 1억원 이하인 오피스텔 등 일정 요건을 충족하는 오피스텔은 제외)도 포함되기 때문에 중과 취득세율 적용이나 일시적 1세대 2주택을 판단할 때는 오피스텔도 꼭 포함하여 살펴봐야 한다.

증여로 부동산 등을 취득하는 경우에는?

증여로 주택을 취득하는 경우에도 중과 취득세율이 적용된다. 다주택자가 조세회피 목적으로 명의 분산하는 것을 방지하기 위해서 조정대상지역 내 시가표준액 3억원 이상 주택을 증여하는 경우, 전용면적 85㎡ 이하 주택은 12.4%, 전용면적 85㎡ 초과 주택은 13.4%의 취득 세율을 적용하여 수증자가 취득세를 납부해야 한다. 이때 다주택자 여부는 주택을 무상취득하는 수증자(취득자)가 아닌 증여자의 주택 소유 수를 기준으로 판단하며, 부담부증여인 경우에도 유상거래분을 제외한 무상취득에 대해서는 중과세율이 적용된다. 단, 1세대 1주택자가 배우자 및 직계존비속에게 증여하는 경우에는 취득세 중과 세율 적용에서 제외되어 전용면적 85㎡이하인 경우 3.8%, 초과인 경우 4%가 적용되므로, 세대판별 및 주택 수 산정에 유의하여야 한다.

증여(무상승계)의 경우 취득일은 계약일이기 때문에, 조정대상지역 지정 전에 증여계약을 체결한 경우에는 비조정대상지역 내 주택 증여 취득세율이 적용된다. 다만, 이를 입증해야하므로 반드시 전문가와의 상담을 진행하는 것을 추천한다.

상속으로 부동산 등을 취득하는 경우에는?

상속으로 취득하는 부동산의 취득세는 중과세율 적용과 무관하다. 즉, 조정대상지역 내 위치해있고, 피상속인이나 상속인이 다주택자라 하더라도 적용되는 중과세율은 없다. 전용면적에 따라 2.96% 또는 3.16%의 취득세율이 적용되는 것이며, 상속주택을 취득하는 상속인이 무주택자인 경우에 한해 전용면적 구분 없이 0.96%의 세율 특례가 적용되는 것이다.

또한, 상속을 원인으로 취득한 주택·조합원입주권·주택분양권·오피스텔은 상속개시일부터 5년간 주택 수 산정에서 제외된다. 다만, 5년이 지난 후에도 상속주택을 계속하여 소유하는 경우에는 주택 수에 포함되며, 여러 사람이 공동으로 1개의 주택·조합원입주권·주택분양권·오피스텔을 상속을 원인으로 취득하여 소유하는 경우에는 지분이 가장 큰 상속인, 거주하는 사람(주택·오피스텔 한정), 연장자 순으로 소유자를 판정한다. 따라서, 취득세율을 적용할 때 상속을 원인으로 취득하게 된 주택이 있다면 주택 수 산정에서 제외되는 주택인지 여부 등을 잘 따져보아야 할 것이다.

부동산을 취득할 때 매매대금 다음으로 큰 비중을 차지하는 것이 취득세이다. 취득세를 고려하지 않고 부동산 취득 계획을 세워 자금 조달에 문제가 생기는 경우가 흔하고, 취득세를 납부하고도 추징되는 사례도 다수이다.

취득세 중과 세율 적용과 세대 판별, 세대 내 주택 수 판정에 있어서 주택·조합원입주권·분양권·오피스텔 등이 각각 취득시기 등에 따라 달리 적용되므로 내가 새로 취득하는 주택에 적용되는 취득세율을 정확하게 확인해야 더 납부하거나 덜 납부하는 상황이 없을 것이다. 자의적으로 판단하지 말고, 전문가와 상의하여 취득세를 납부할 것을 적극 추천한다.