래미안트리니원 '30억 로또' 뺨치는 반포주공1단지 '50억 로또'

반포주공1단지 1·2·4주구 재건축 조감도.

가구당 19억~27억원에 달하는 아파트 청약에 7만8000여명이 몰렸습니다. 분양가가 3.3

㎡당 8500만원이었습니다. 중도금 대출이 분양가의 40%까지만 가능하고 잔금 대출 금액이 2억~4억원에 불과한데도 말입니다.

비싼 분양가에도 청약 열풍을 일으킨 이유는 ‘역대급 로또’이기 때문입니다. 주변 시세의 반값 수준이어서 최대 30억원에 가까운 시세차익을 기대할 수 있습니다. ‘30억 로또’인 셈입니다. 최근 청약접수한 서울 서초구 반포동 반포주공1단지 3주구를 재건축하는 반포래미안트리니원 얘기입니다.

그런데 같은 반포주공1단지 내 ‘형제 단지’에서 전혀 예상치 못한 ‘50억 로또’를 주운 행운의 주인공이 있습니다. 입주권이 없는 재건축 ‘물딱지’인 줄 알고 싸게 산 아파트가 알고보니 ‘대박’을 터뜨린 겁니다. 무슨 일이 벌어진걸까요.

투기과열지구 조합원 지위 양도 금지

2018년 반포주공1단지 3주구와 도로로 나눠져 서로 다른 재건축 길을 걷는 1,2,4주구의 전용 140㎡가 법원 경매에 나왔습니다. 주인 A씨가 채무를 갚지 못해서였습니다. 이 단지는 관리처분 인가를 앞두고 있었습니다. 감정평가액이 42억원이었습니다. 2019년 경매에 응찰자가 없어 유찰된 뒤 최저가가 20% 내려간 34억원에 다시 경매가 열렸다. B씨가 43억원에 낙찰을 받았습니다. 재건축 조합원이 돼 새 아파트 입주권을 받기 위한 것이었습니다.

위치도.

그런데 조합원 자격에 문제가 생겼습니다. 2017년 문재인 정부의 8·2대책에 따라 투기과열지구로 지정된 서초구에서 조합이 설립된 주택을 구입하더라도 조합원 자격이 없기 때문입니다. 이 아파트는 2013년 조합설립을 했습니다. 조합원 지위가 없으면 새 아파트를 분양받을 권리(입주권)가 없어지고 현금을 받고 소유권을 조합에 넘겨야 합니다(현금청산).

뒤늦게 이를 안 K씨는 법원에 매각허가 결정 취소 신청을 했습니다. 법원이 받아들여 경매가 무효가 됐습니다. 그 뒤 경매 명세서에 ‘현금청산 대상’이라고 명시됐습니다.

2020년 최저가 34억원으로 경매가 재개됐으나 유찰됐습니다. 최저가 20% 더 낮춘 26억8160만원으로 내려갔습니다. C씨가 28억원에 낙찰 받았습니다. 현금청산 금액이 낙찰금액보다 많을 것으로 기대한 것 같습니다.

1주택자 5년 보유, 10년 거주 '예외'

그런데 현금청산 과정에서 조합원 지위가 뒤집어졌습니다. 조합이 현금청산 액수로 34억원을 제시하며 소유권이전등기 소송을 서울지방법원에 냈습니다. 그러자 C씨가 조합원 지위 양도 금지의 예외 조항을 제시하며 조합원 자격이 있다고 반박했습니다. 전 소유주 A씨가 1992년부터 10년 넘게 소유하고 5년 이상 거주했기 때문입니다. 조합설립 이후에도 5년 이상 거주하고 10년 이상 소유한 1세대 1주택자 주택은 조합원 지위를 승계할 수 있습니다.

없는 줄 알았던 조합원 자격이 되살아날 상황에서 변수가 생겼습니다. A씨의 5년 이상 보유, 10년 이상 거주가 사실이지만 경매 당시 공동소유자인 D씨가 문제가 됐습니다. A씨가 이혼하면서 D씨와 재산분할로 지분을 절반씩 나눴는데 D씨가 이혼 후 유주택자인 자녀와 같이 사는 바람에 1세대 1주택자가 아니었던 것입니다. 법원은 C씨가 경매로 받은 이 집의 절반만 조합원 자격이 있다고 판결했습니다. 지분 절반은 현금청산 대상이고 나머지 절반은 입주권 자격이 있는 것입니다.

‘원고일부승’으로 사실상 무승부인 셈입니다. 고등법원의 항소심에서도 지방법원과 같은 결론이었습니다.

재건축 투시도.

절반은 현금청산, 절반은 입주권

이 소송은 대법원까지 갔고 최근 결론이 났습니다. 대법원의 조합원 자격에 대해 고등법원의 판결을 인정했습니다. 그런데 절반의 지분에 대한 현금청산 금액 산정 기준이 달라졌습니다. 지방법원과 고등법원은 모두 재건축 개발이익을 배제한 감정평가금액이라고 했지만 대법원은 개발이익을 포함시키라고 했습니다. 앞서 법원에서 개발이익을 배제하고 감정평가한 지분 절반의 금액이 17억원이었습니다. 개발이익을 포함할 경우엔 22억원이었습니다.

C씨는 지분 절반에 대해 현금청산 금액 22억원을 받고 나머지는 입주권 자격을 갖게 됩니다. 전용 140제곱의 입주권 매물이 120억~130억원에 나와 있습니다. 절반이면 60억원 이상입니다. C씨 지분 몸값이 80억원이 넘는 셈입니다. 5년 전 ‘물딱지’인 줄 알고 얼떨결에 경매받은 집이 50억원 이상의 시세차익을 안겨주는 로또였던 것입니다.

조합도 손해를 본 게 아닙니다. C씨에게 현금청산하고 넘겨받는 지분을 시세 수준에서 매각할 수 있기 때문입니다.