래미안 원페를라 “로또”청약, 당첨되면 세금은?

곧 방배동 재건축 6구역, 래미안 원페를라가 분양된다.

래미안 원페를라는 내방역 역세권으로 서문여중고가 가깝고, 인근에 학원밀집구역이 있어서 교육환경이 아주 우수하다는 장점이 있다.

2019. 4. 22. 서리풀터널이 개통되어 서초역까지 출퇴근은 막힘이 없고, 지난해 6월 확정된 서리풀 지구단위계획구역으로 정보사부지 문화예술복합타운도 생길 예정이다.

간단한 청약정보는 다음과 같다.

현장위치 : 서울특별시 서초구 방배동 818-14일대

규모 : 총 16개동(지하 4층 ~ 최고 22층) 총 1097세대 / 일반분양 480세대

입주예정일 : 2025년 11월 입주 예정

타입 : 59㎡ 3종, 157세대 / 84㎡ 5종, 265세대 / 106㎡ 2종, 56세대 / 120㎡ 1종, 4세대

분양가 : 59㎡는 16억 1,600만 원, 84㎡는 22억 7,900만 원, 106㎡은 28억 4,400만 원, 120㎡은 30억 8,200만 원 부터 타입에 따라 조금씩 상이.  

그렇다면 래미안 원페를라에 당첨되면 어떤 세금 이슈들이 생기게 될까? 로또 청약인 원페를라 청약 당첨 이후 세금이슈를 확인하지 않으면 마냥 행복한 청약이 되지는 않을 것이다. 청약 전 래미안 원페를라에 맞춘 취득-보유-처분단계에서의 세금 이슈를 미리 공부해보자.

1. 취득세

<조정대상지역 주택 매매취득세율표>

무주택자가 청약 당첨으로 1주택자가 되면 84㎡ 기준으로 일반 취득세 3.3%를 적용받아 약 7,500만 원 가량의 취득세를 2025년 11월 입주예정 시점에 잔금을 지급하면서 같이 준비해야 한다.

원페를라가 위치한 서초구는 조정대상지역이므로 2주택부터는 취득세 중과세율이 적용된다. 원페를라는 1주택자도 청약 신청이 가능하므로 1주택자가 청약 당첨으로 2주택자가 되면 84㎡ 기준으로 중과세율 8.4%를 적용받아 1억 9,200만 원 가량의 취득세를 준비해야 한다.

1주택자가 원페를라 취득세 중과세를 피하기 위해서는 3가지 방법을 모색해볼 수 있다.

1. 종전주택을 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 양도하면 되기 때문에 원페를라 준공 후 분양권 잔금을 치르는 때부터 3년 이내에 종전주택을 양도하면 취득세 중과세율을 피해서 일반세율을 적용받을 수 있다.

2. 종전주택을 양도할 계획이 없다고 한다면 종전주택과 분양권 당첨자의 세대가 다를 수 있을 시 분양권 잔금 전에 세대를 분리하는 것이 좋다. 그러나 부부간에는 주소를 달리해도 하나의 세대로 보기 때문에 불가능하고, 부자간의 관계에서만 가능하다고 볼 수 있다. 분양권 잔금일은 입주예정일인 2025년 11월 즈음이 될 것으로 보인다.

3. 아주 낮은 가능성이지만 분양권 잔금일 전에 서초구가 조정대상지역에서 벗어나 비조정대상지역이 되는 것이다. 비조정대상지역은 3주택부터 주택 취득세 중과세율을 적용하기 때문에 2주택까지는 일반세율을 적용받는다.

세법상으로는 1주택자가 분양권 당첨 이후 추가로 주택을 취득한다면 조정대상지역 여부와 무관하게 분양권도 주택 수에 포함되기 때문에 이미 2주택자인 상태에서 추가주택을 취득한 것이 된다.

그래서 조정대상지역은 3주택 중과세율인 12.4%, 국민주택규모인 85㎡를 초과하면 13.4%, 비조정대상지역은 3주택 중과세율인 8.4%, 국민주택규모를 초과하면 9%의 중과세율을 적용받게 된다는 점도 유념하자. 그래서 똘똘한 한 채에 더욱 집중해야 하는 바가 있다.

2. 보유세

원페를라는 2025년 11월 입주 예정이므로 26년부터는 당연히 보유할 때 내는 세금인 재산세 및 종합부동산세에 대한 부담을 준비해야 한다. 종합부동산세도 중과세가 존재하는데 3주택 이상이면서 과세표준 12억 원 이상이라면 일반세율의 2배에 가까운 중과세율이 과세된다.

<주택 종합부동산세 세율표>

중과세가 적용되지 않더라도 원페를라의 공동주택가격은 상당할 것으로 예상되므로 2026년부터는 재산세와 종합부동산세 고민을 해야 한다.

3. 양도소득세

분양권 상태에서 양도를 한다면 양도소득세는 얼마나 낼까요? 준공까지 1년도 남지 않은 상황이므로 1년 이내 양도가 되어 무려 77%의 단일세율로 세금을 납부해야 합니다.

현재 기사로는 인근 '방배 그랑 자이'의 동일 면적이 지난 12월 29억 7,500만원 거래된 점을 감안하면 원페를라는 주변 시세보다 6~7억 원 가량 저렴한 것으로 파악됩니다. 즉 이 프리미엄의 77%인 약 5억 4,000만 원이나 양도소득세를 내야합니다.

그러므로 무조건 자금을 모으거나 전세 세입자를 찾아서 잔금을 치르는 것이 낫다. 그리고 원페를라는 ‘전매제한 3년’을 지켜야 하는 점도 있기 때문에 현실적으로 양도도 불가능합니다. 다행히 실거주 의무가 없기 때문에 전세로 잔금 마련도 가능한 상황입니다.

세법에서 분양권이 아파트가 되는 시점은 통상 잔금 지급일이므로 지금 입주자 모집공고 상 예상되는 2025년 11월 준공 이후 분양 잔금을 치르면 주택이 된다고 볼 수 있습니다.

주택이 된 이후에도 2년 이내에 양도하게 되면 1년 이내 77%, 1년~2년 이내에 양도 시 66%의 고율 단일세율이 나오기 때문에 단기양도는 생각하지 말고, 무조건 2년 이상 보유하고 양도할 생각을 하는 것이 좋다.

주택 양도 시 가장 큰 절세방법은 비과세 요건을 충족하여 양도하는 것이다. 그럼 래미안 원페를라 비과세 플랜은 어떤 방법들이 있을까?

1. 1세대 1주택 비과세 전략으로 거주자가 주택을 취득한 후 2년 이상 보유, 보유 기간 중 2년 이상 거주하면 된다. 실거주가 가능한 분양 당첨자는 이를 활용하도록 하자. 비과세를 통한 절세가 실거주하면서 대출에 따르는 이자를 지급하는 것보다 더 큰 이득을 보는 경우도 많으니 이러한 점은 세무사를 통해 미래의 양도소득세를 비교해보고 절세플랜을 고민해보도록 하자.

2. 주택이 이미 있는 상태라면 일시적 1세대 2주택 요건이 되는지 여부를 확인하여 종전주택을 양도하고 그후 준공된 래미안 원페를라를 비과세 요건 충족 후 양도하도록 하자.

일시적 1세대 2주택 비과세 요건은 위 1번의 비과세 요건을 충족한 종전주택 취득 후 1년 이상이 지나 원페를라 분양계약을 하고, 원페를라 분양계약일 이후 3년 이내에 종전주택을 양도하면 된다.

3. 상생임대주택 요건을 맞춰서 비과세를 만들고 양도하는 전략이다. 사실상 분양잔금을 치르기 어려워 전세세입자를 두었다면 청약당첨자가 실거주를 하지 않아도 상생임대주택 요건을 충족하여 비과세를 받을 수 있다.

상생임대주택은 비과세 받길 원하는 주택이 조정대상지역이었을 때 2년 거주요건을 면제해주고, 1세대 1주택 장기보유특별공제 2년 거주요건도 면제해주는 파격적인 절세제도이다.

이를 적용받기 위해서는 먼저 직전임대차계약과 상생임대차계약 요건을 충족해야한다.

1. 직전임대차계약 : 해당 주택을 ‘취득한 후’ 임차인과 체결한 임대차계약으로 최소 1년 6개월 이상 임대, 주택 매수 시 승계받은 계약은 제외된다.

2. 상생임대차계약 : 직전임대차계약에서 5% 이내 인상 및 2년 이상 의무 임대를 해야 하고, 2021년 12월 20일~2026년 12월 31일 기간에 계약금 지급 사실이 확인되는 계약

그러나 한가지 전제가 있다. 최근 세법개정에서 상생임대차계약을 맺는 시점을 24년 12월 31일에서 26년 12월 31일로 연장해주었지만 래미안 원페를라는 준공예정이 2025년 11월이므로 26년 12월 31일까지 직전 임대차계약 조건도 못 맞추는 상황이 될 것이다.

결국 2025년이나 2026년에 세제 개편을 통해서 상생임대차계약 시점을 이번 개정과 같이 2년 연장하여 28년 12월 31일까지 연장해준다면 미래에 2년 거주요건을 충족하는 상생임대차계약을 맺을 수 있을 것이다.

분양권 취득관련해서 주의해야 할 상생임대주택 예규도 살펴보자.

예규에서 보는바와 같이 주택 취득일인 분양 잔금일 이전에 체결한 임대차계약은 ‘직전임대차계약’에 해당하지 않아서 큰 낭패를 볼 수 있다. 그러므로 아직 세법개정으로 상생임대차계약일의 연장이 확정되진 않았지만, 미래 혹시 모를 세법개정의 적용을 받기 위해서라도 원페를라 주택 완공 후 잔금을 청산하기 전에 임대차계약을 맺는 불상사를 일으키지 않도록 하자.

추후 양도를 위해 고민해야 할 바 중 비과세 다음으로는 중과세가 있다.

물론 이는 현재 거의 유명무실한 제도이기는 하다. 아직 강남 3구와 용산구는 조정대상지역으로 세대 내 2주택자 이상자는 중과세율을 적용하지만, 다행히 2년 이상 보유를 하게 되면 중과세를 배제하는 시행령이 2026년 5월 9일까지 적용되고 있기 때문이다.

그러나 원페를라는 2025년 11월 준공이고, 2년 보유가 완료되는 시점은 아무리 빨라도 분양 잔금을 치른 이후부터 2년인 2027년 11월이 될 것이다. 그러므로 그때까지 2년 보유 시 다주택자의 중과세를 배제해주는 소득세법이 매년 연장되길 바라는 수 밖에 없다.

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