방배6구역 래미안 원페를라, 서초구의 진주가 될까?

안녕하세요 뉴글 입니다.

오늘은 하반기 대어로 꼽히는

방배6구역 재건축 래미안 원페를라

분양에 대해서 알아보겠습니다.

👉 방배동 알아보기

방배동의 옛 지명인 방배리는 우면산을 등지고 있는 지리적 특성을 반영한 이름입니다. '방(方)'은 모서리를, '배(背)'는 등을 의미하며, 이는 이 지역이 산을 등지고 있다는 의미에서 붙여진 이름입니다. 방배리는 조선시대부터 사용된 이름으로, 이 지역의 역사적 배경을 잘 보여줍니다. 방배리는 현재의 방배동과 같은 지역을 가리키며, 조선시대부터 이어져 온 지명으로 그 역사적 의미가 깊습니다.

과거 ‘압(구정)·서(초)·방(배)’라는 단어가 말해주듯 방배동은 압구정, 서초에 밀리지 않는 강남권 요지 중 하나였으며, 서초구 서쪽에 위치하며 북쪽으로 반포동, 서쪽으로 동작구와 접해 있습니다.

서울의 전형적인 주거 지역으로, 높은 빌딩이 거의 없으며 아파트, 단독주택, 연립주택이 혼재된 서초구의 전통적 부촌입니다. 강남 지역에서 가장 먼저 개발된 곳 중 하나로, 전반적으로 건물들이 오래된 편입니다.

<1978년 강남종합버스터미널>

1972년부터 1985년까지 시행된 이수(남서울)토지구획정리조합과 이수추가지구토지구획정리조합의 토지구획정리사업으로 형성되었습니다. 이 사업을 통해 동광로, 서초대로, 효령로 및 주변 골목길이 조성되었으며, 방배동의 오래된 단독주택들도 이 시기에 건축된 것으로 볼 수 있습니다.

1988년 서울특별시 서초구가 강남구에서 분리되면서 방배동은 서초구에 속하게 됐다. 이후 방배동은 서초구의 중심 주거지 중 하나로 발전해 나갔다. 이 시기 방배동 일대에는 대규모 아파트 단지가 들어서기 시작했고, 고급 주거지가 조성됐다. 이는 강남 개발 의 일환으로 이루어진 변화였다.

1998년 학국 재조정 이전까지 방배동은 9학군에 속해 있었으나, 이후에는 8학군에 포함됐다. 이로 인해 교육 열풍이 더욱 강화됐다.

<서리풀터널 시점부(내방역측) 조감도>

경부고속도로와 주요 간선 도로에 대한 접근성이 좋고, 서울 지하철 2호선, 4호선, 7호선이 지나 교통도 편리합니다. 2019년 서리풀터널의 개통은 방배동의 교통 접근성을 크게 향상시켰습니다. 이로 인해 강남 생활권에 더욱 쉽게 포함될 수 있었으며, 주거지로서의 가치도 크게 상승했습니다.

👉 방배동 재건축 알아보기

반포보단 못해도…서초·역삼은 제칠 수도?

10여곳 정비사업 추진되는 방배동… 재건축 후 1만가구 미니신도시로 탈바꿈

방배동의 최대 특징은 단독주택·다가구주택·다세대주택(빌라) 등을 중심으로 재건축이 진행되는 곳이 많다는 사실이다. 일반적으로 단독주택 정비사업은 ‘재개발’을 떠올리지만 도로 등 기반시설이 양호한 곳은 재건축을 진행할 수 있다. 언뜻보면 노후 주택가를 대상으로 해 재개발과 비슷하지만 단독주택 재건축은 주택만 허물고 새 아파트를 짓는다는 점에서 차이가 있다. 일반 아파트 재건축 사업과 비교하면 노후도 등 일정 요건을 만족하면 안전진단을 거치지 않아도 되어 사업 속도를 빠르게 낼 수 있다. 단독주택 재건축은 서울시가 2011년 10월 이후 새로 지정한 사업지가 없어 희소성이 높아진 상태다.

방배동은 재건축 사업의 최대 걸림돌인 재건축 초과이익환수제를 피한 곳이 상당수라 관심이 높다. 2017년 12월 31일 이전까지 관리처분인가를 신청하면 초과이익환수제를 피할 수 있었는데, 5·6·13·14구역이 신청에 성공했기 때문이다.

거래도 상대적으로 자유롭다. 현행 법령에 따르면 재건축 조합원은 지위 양도가 원칙적으로 금지돼 있다. 다만 △1가구 1주택 10년 보유, 5년 거주 △조합설립 이후 3년간 사업시행인가 미신청 △사업시행인가 이후 3년간 미착공 등 일부 조건에 해당되면 지위 양도가 가능하다. 공교롭게도 방배 13·14구역은 모두 사업시행인가 이후 3년간 착공을 못하고 있어 거래가 일시적으로 풀린 상태다. 

조국혁신당 대표의 아파트로 유명한 방배 삼익아파트는 ‘아크로리츠카운티’라는 이름으로 하반기 일반분양을 준비하고 있다. 모두 707가구로 탈바꿈하는데 이중에서166가구를 일반분양한다. 내년 이후로는 방배13구역(방배 포레스트 자이)과 방배14구역(방배 르엘)이 분양에 나설 예정이다.

👉 서리풀터널 2019년 4월 22일 개통

방배동이나 사당동, 동작동에서 차를 타고 강남으로 이동하려면 서리풀공원 내의 군부대로 인해 길 중간이 끊겨있어 사평대로를 이용하거나 효령로, 남부순환도로를 통해 우회할 수밖에 없었습니다.

이 때문에 이곳 주민들은 20년 전부터 터널을 만들어달라는 민원을 제기했지만 군사시설이 있다 보니 번번이 무산됐으며, 그러다 2013년 정보사 이전이 결정되고 순차적으로 부지 이전을 완료하면서 37년 숙원이었던 서리풀터널이 뻥 뚫립니다. 

내방역서 서초역까지 걸리던 출퇴근 통행시간이 약 20분이상 단축되고, 만성지·정체 도로인 남부순환로 등 주변 도로의 교통 혼잡이 개선됩니다.

👉 정보사부지문화예술복합타운

옛 정보사 부지(서울 서초동 1005-6번지 일대)는 서울 지하철 2호선 서초역 인근에 위치한 강남권 마지막 금싸라기 땅으로 꼽힌다. 총 사업비는 2조 3천억, 부지면적이 9만1597㎡ 규모로 축구장 13개와 맞먹는 크기다. 옛 한국전력 본사가 자리했던 서울 삼성동 현대자동차 사옥(GBC) 부지(7만9342㎡)보다 넓다. 서리풀공원과 우면산으로 이어지는 녹지 축의 한가운데 자리 잡고 법조타운과 국립중앙도서관·예술의전당 등 서울의 대표 문화시설을 인근에 끼고 있다.

엠디엠과 서울시는 이 지역을 ‘한국판 실리콘밸리’로 조성한다는 계획이다. 지난해 6월 확정된 ‘서리풀 지구단위계획구역에 대한 특별계획구역 세부개발계획 변경 결정(안)’에 따르면 이곳은 동남권을 대표하는 ‘친환경 문화·업무 복합기능’ 중심지로 탈바꿈한다. 해당 부지엔 주거시설을 짓지 않는 대신 바이오·금융 등 첨단산업 분야 기업과 스타트업이 입주할 수 있는 오피스 타운이 들어선다.

세부 개발계획을 보면 서리풀터널을 기준으로 북쪽과 남쪽으로 나뉜다. 세부 개발계획을 보면 서리풀터널을 기준으로 북쪽과 남쪽으로 나뉜다. 북측인 서초구 서초동 1005-9번지 인근엔 글로벌 비즈니스 타운(업무시설)과 공공용지를 건설해 친환경 첨단 비즈니스 허브로 조성할 방침이다. 남측인 서초구 서초동 1005-6번지 인근엔 블록체인·빅데이터 등 4차 산업혁명 관련 기업의 입주를 유도해 테헤란로 수준의 랜드마크급 오피스 단지를 조성하기로 했다. 엠디엠 관계자는 “미국 실리콘밸리에 버금가는 4차 산업혁명 전진기지를 국내에 조성하는 것이 목표다”고 말했다.

👉 첫번째 입지환경 부터 보시죠

○ 강남3구를 대표하는 부촌 지역으로 고가의 주택 및 빌라 다수 위치하여 주거 선호도 최우수 권역

○ 재건축 조합 사업 다수 진행 예정으로 하이엔드 브랜드의 신축 단지 공급 예정 밀집 지역

○ 명문 초·중·고가 다수 위치하여 교육 환경 우수, 방배동을 대표하는 학원가 도보 이용 가능

○ 방배카페거리와 서리풀공원이 인접해 있어 상권 이용 편리

■ 청약 정보

○ 서울2년↑거주, 무주택or1주택, 청약 가입 2년 이상, 5년내 당첨(세대원)사실 없음, 지역 예치금 충족

○ 60㎡↓(가점40%, 추첨60%), 60~85㎡이하(가점70%, 추첨30%), 85㎡ ↑(가점80%, 추첨20%)

○ 재당첨제한 10년, 전매제한 3년, 거주의무 2년

○ 청약 가점 69점 이상이면 도전해 볼 수 있습니다.

○ 래미안 원베일리의 최고 청약 가점은 84점, 평균 청약 가점은 72.9점 입니다.

○ 래미안 원펜타스의 최고 청약 가점은 84점, 최저점이 69점 입니다.

○ 디에이치방배의 최고 쳥약 가점은 74점, 최저점이 69점 입니다.

○ 타입별 평면도를 보니 84C타입이 동배치와 평면이 가장 좋아 보입니다. 당첨을 시켜줘야 말이죠 ^^

👉 두번째 서초구 인문환경을 보시죠

○ 서초구 평균 수요량은 약 2천 세대로 나타남, 최근 10년간 재건축 활성화되며 평균 수요 입주량 형성

○ 서초구 인구수 및 세대수는 지속적으로 하락세 보임, 다수의 재건축 진행으로 감소 추정

○ 서초구 인접 지역을 포함한 가격 수준이 높은 지역 에서 인구 유입 나타남

👉 세번째 가격분석을 보시죠

○ 해당 사진을 클릭하셔서 크게 보세요 21년01월 ~ 24년09월 까지 시세 흐름을 볼 수 있습니다

○ 지역별 평당매매가는 서초구 7,743만원 > 강남구 7,414만원 > 송파구 6,965만원 수준

○ 해당 사진을 클릭하셔서 크게 보세요 21년01월 ~ 24년09월 까지 시세 흐름을 볼 수 있습니다

○ 평형별 평당매매가는 60~85㎡ 8,822만원 > 60㎡이하 7,146만원 > 85㎡초과 7,015만원 수준

○ 20평형대 평균 평당가는 66,110천원, 30평형대 평균 평당가는 62,000천원 수준

○ 실거래가 주도는 방배 롯데캐슬아르떼 이며, 전매제한 해제시 디에이치방배가 가격 주도 할것

○ 계약시 계약금20% + 중도금10% + 잔금20% → 현금 50% 필요, 중도금대출 이자 은행일정 따라 납입

○ 로또 분양이라 불리는 분양가상한제 물량은, 필요 현금↑ + 가점 60점대 후반, 입장권 허들이 높은 로또 분양임

👉 여섯번째 래미안 원페를라 총평

○ 예상 분양가는 보수적과 적정 사이에서 책정될 듯합니다 → 로이터통신

○ 만일 예상한 보수적분양가 보다 더 낮게 가격 책정이 된다면 안전마진 구간이 커집니다.

○ 디에이치방배 84타입 입주권의 경우 약 30억 내외 이며, 매물도 찾기 힘든 상황입니다.

○ 방배 롯데캐슬아르떼 가격 비교시 보수적으로 4~5억 정도의 안전마진이 있습니다.

○ 자금마련시 10%가 부족한 경우, 중도금 10% 마지막 회차는 연체가 가능함, 잔금 대출시 시세 적용