방배6구역 분양 개시… 황당한 평면 받아도 될까

방배6구역 재건축 정비사업 ‘래미안 원페를라’가 드디어 새 주인을 찾는다. 방배동은 현재 대형 건설사들의 집합소이기도 하다. 방배동에는 '디에이치 방배'를 비롯해 '아크로 리츠카운티' '오티에르 방배' '방배 포레스트 자이' '방배 르엘' 등 단지들이 들어설 예정이다. 이번에 래미안까지 나오면서 방배동 지도가 확실히 달라지고 있다는 걸 체감할 수 있다. 각 사업이 완료되면 약 1만 2000가구 규모의 신 주거 중심지역으로 탈바꿈할 예정이다.

방배동 분양가도 매번 최고가를 갈아치우고 있다. 지난해 최고를 찍은 ‘디에이치 방배’ 분양가는 3.3㎡당 평균 6496만원이었다. 당시 일반분양분 650가구 모집에 5만8684명이 신청해 평균 경쟁률이 90.28 대 1에 달했다. 이번 래미안 원페를라는 평균 분양가는 6832만원이다. 방배 신규 아파트 최고가다. 평형별로 △59㎡ 16억1690만~17억9650만원 △84㎡ 22억7920만~24억5070만원 △106㎡28억4490만~29억9780만원 △120㎡ 30억8201만~31억8400만원 등이다. 다만 2021년 입주한 '방배그랑자이' 전용 84㎡가 지난해 12월 29억7500만원(19층)에 거래되고 2010년 입주한 '방배서리풀e편한세상' 같은 평형이 26억5000만원에 거래된 것과 비교하면 낮다.

래미안 원페를라의 가장 큰 장점은 올해 말 입주가 예정된 후분양 단지라는 점이다. 입주 예정일은 오는 11월이다. 아파트를 짓는 건설사 입장에서는 선분양을 선호한다. 입주자들에게 받은 계약금과 중도금으로 공사대금을 확보할 수 있고, 수분양자에게는 공사비에 대한 이자 등이 반영된 후분양가 대비 낮은 분양가와 중도금·잔금 등의 납부 일정이 상대적으로 여유있다는 점이 유리했다. 반면 강남 재건축 단지들은 줄줄이 후분양을 택한다. 강남 3구(서초·강남·송파)는 시세보다 낮게 분양가를 책정해야 하는 '분양가 상한제' 적용 지역이기 때문에 조금이라도 분양 시기를 늦춰야 수익을 높일 수 있다는 계산에서다. 공사기간동안 추가 비용을 더해 분양시기에 분양가를 높일 수도 있고 상한가 규제가 해제될 가능성도 있다. 이들 단지는 분양가가 당초 예상보다 높아지더라도 '완판'에 성공할 수 있다는 자신감도 있다.

사실 래미안 원페를라는 분양 절차가 이미 끝나고도 남을 사업지다. 지난 2009년 정비지역 지정 이후 16년 만에 분양에 나선 사연이 있다. 이 사업은 일부 상가의 임차권자 손실보상 소송을 비롯해 시공사 변경과 조합장 교체, 오염토 검출 등 여러 악재를 해소하는데 상당한 시간이 소요됐다. 지난 2022년 삼성물산으로 시공사가 새롭게 선정되면서 착공신고와 함께 속도를 내는가 싶더니 허용 기준치 이상의 불소가 검출된 오염토 정화작업으로 분양이 늦춰지면서 또 한번의 고비를 맞았다.

그러는 사이 분양가 상승은 불가피해졌다. 주변 시세와 비교하면 5억 원에서 7억 원가량 낮게 책정된 것에 위안을 삼지만 분양가에 대한 아쉬움이 뒤따른다. 사실 금전적 부담은 새로 분양을 받을 예비청약자들에게 돌아간다. 조합원들의 경우 재건축 추가 분담금이 크지 않다. 대부분 단독주택이나 빌라여서 사업성이 좋았다. 그럼에도 불구하고 분양가 상승에 따른 추가 분담금이 예상되지만 분양가를 높여 조합 부담을 최소화시켰다. 결국 추가분담금은 사실상 청약자들의 몫으로 돌아간다.

그럼에도 불구하고 래미안 원페를라는 로또 단지로 불리고 있다. 현재 주변 대비 시세차익은 5억~7억원 정도 예상할 수 있다는 가설때문이다. 3년 뒤 매매가 가능한데 그때 되면 시세가 더욱 오를 것이란 희망도 있다. 나아가 방배동 개발이 완료되면 최소 10억원 이상 아파트 가치가 상승할 것이란 얘기도 들려온다.

하지만 일반분양에서 경쟁을 벌일 평면은 경쟁력이 떨어지는 게 사실이다. 원페를라는 ‘단 하나의 진주’라는 의미를 담고 있다. 누구에게나 해당되면 좋겠지만 조합과 일반분양이 가져가는 세대 평면 차이가 크다.

특히 별도 모형으로 마련된 59C 타입(29세대)의 경우 안방 침실 위쪽으로 드레스룸 공간을 넓게 펼쳐놔 방 2개, 욕실 2개의 독특한 설계가 나왔다. 이 타입은 조합원 분양이 한 세대도 이뤄지지 않아 전부 일반 분양으로 배정됐다. 84타입은 총 5가지(A~E) 타입 중 C(15세대)·E(34세대)만이 판상형 구조였다. 84타입 판상형 구조를 일반분양 받더라도 원하는 층수를 기대하기 어렵다. 조합 대부분이 84C타입 판상형 고층을 선점한 나머지 84B 외에는 5층 이하 저층만 남았다. 실제로 매매가 이뤄질 경우 로얄동 로얄층 물량이 차례로 빠져야 일반 분양에서 배정받은 세대에 기회가 돌아가게 되는 셈이다.

세 구역으로 쪼개진 단지도 아쉽다. 총 16개 동 주에서 8개동, 4개동, 4개동으로 나뉜다. 단지 사이에 2개의 도로가 있다. 내방역과 가장 가까운 동에서 가장 먼 동으로 가려면 횡단보도를 건너야 한다. 대단지인데 대단지 같지 않은 느낌이다. 각 커뮤니티시설도 구역별로 따로 짓습니다. 최근 신축 아파트에서 안전 문제, 소음 및 공해, 주차 문제 등을 해결하기 위해 지상에 차량이 없는 단지를 도입하고 있는 점을 고려하면 아쉬운 요소다.

1순위 청약 조건은 세대주이면서 청약통장 가입 2년 이상, 서울, 수도권 전 지역 거주자 청약이 가능하나 동일 순위 기준 서울시 2년 이상 거주자가 우선이다. 입주자모집공고일 기준 서울특별시 2년 이상 계속 거주자는 해당지역으로, 서울특별시 2년 미만 거주 및 수도권에 거주하는 자는 기타지역으로 청약 신청해야 한다. 2월 4일 1순위 청약을 받는다. 분양가는 계약금 20%, 중도금 60%, 잔금 20%다. 전용 84㎡ 기준 계약금만 약 4억5000만 원이 필요하다. 중도금 6회차도 4월~9월까지 매달 납부해야 한다. 중도금 6회차를 납부한 뒤 2개월 뒤에는 잔금 20% 납부가 필요하다.

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