너죽고 나죽는 지방 분양

<e편한세상 성성호수공원이 들어서는 충남 천안시 사업 현장>

지방 스카이라인을 보고 있으면 한숨이 나온다. 그 좋은 푸른 산과 들을 닭장 같은 아파트가 가리고 있다. 어떨 땐 숨이 턱 막힌다. 삐쭉삐쭉 난개발도 보기 흉하다. 빼어난 조망을 앞세운 바다 근처 아파트도 많아졌다. 강이나 호수는 말할 것도 없다. 전 세계 어딜 봐도 특이한 일이다. 중국 빼고.  

설 이후 전국 분양 시장이 다시 시작됐다. 지지난 주 대전 롯데캐슬 더퍼스트, 지난주 충남 천안 e편한세상 성성호수공원이 분양을 알렸다. 대전, 천안은 이미 도시화가 이뤄진 곳이지만 인구 소멸을 피할 수 없는 지역이기도 하다. 억지로 인구수를 끌어 올리고 있지만 당장 곤두박질쳐도 이상할 게 없다. 두 지역 모두 부족한 인구수는 외국인 노동자들로 채워지고 있는 게 현실이다.

e편한세상 성성호수공원 일대를 살펴보고 난 뒤 문득 대한민국 미래가 그려졌다. 어두운 미래. 대전에 가면 '입주까지 계약금 5%' 등 미분양 플래카드로 곳곳이 지저분하게 변해있다. 사람들이 많이 드나드는 길목이나 차도에는 어김없이 걸려있다. 지방 신규 아파트는 서울과 수도권 분양과는 다른 시각으로 접근해야 한다.

e편한세상 성성호수공원 단지가 위치한 천안시 서북구 업성동은 현재 활발한 도시개발이 진행 중이다. 이 지역은 성성지구와 업성지구를 포함한 총 14개 구역에서 도시개발사업이 추진되고 있다. 총 2만5,000여 가구 규모의 신흥 주거타운으로 개발된다는 게 사업자들의 주장이다. 지방 곳곳에는 이런 기약 없는 계획이 수도 없이 많다.    

개발이 예정대로 진행돼도 문제다. 정부청사 이전으로 개발됐던 세종시만 봐도 안다. 천지가 아파트인 세종시는 상가 공실이 넘쳐나고 주말에는 유령도시 같다. 조금만 머물러 보면 이해가 갈 것이다. 원주혁신도시는 이보다 더하다. 혁신이라는 타이틀이 무색할 정도로 침체해 있다.  

e편한세상 성성호수공원 장점은 한가지다. 호수 조망이 아니고 최신 설계다. 방 3개와 거실이 모두 전면 발코니 방향으로 배치돼 있어 개방감과 채광, 통풍이 우수하다. 가변형 벽체를 통해 구조 변경이 용이하며 입주민의 라이프스타일에 맞춘 공간 활용이 가능하다. 웬만한 서울 및 수도권 분양 단지에서 나올 수 없는 설계다. 호수 조망은 단 3일 짜리다. 바쁜 삶 속에서 조망 감상은 옵션일 뿐이다.

<e편한세상 성성호수공원 모델하우스>

지하 3층에서 지상 39층까지 총 13개 동으로 구성, 총 1763세대 중 1498세대가 일반분양 대상인데 과연 언제 완판이 될까? 의문이 든다. 분양가는 전용면적 84㎡ 상층 기준 5억 원 후반대다. 서쪽으로 산업단지가 있어 호불호도 갈릴 것으로 보인다. 인구 소멸로 학교도 없어지고 있는 마당에 이곳에 초등학교가 입주 즈음 2028년 3월 예정돼 있다. 그것도 입주 시점에 가봐야 학교가 지어질지 확정된다.    

지방 분양을 멈춰야 하는 이유는 수도 없다. 첫째 수요 부족이다. 지방의 일부 지역에서는 인구 감소와 고령화로 인해 아파트에 대한 수요가 급격히 줄어들고 있다. 분양을 하더라도 구매자가 부족해 결국 미분양이 늘어나게 될 수 있다. 이는 공급 과잉 상태를 초래하고, 건설사나 투자자들에게 손실을 안겨줄 수 있다.  

둘째 주택 시장의 불균형. 수도권과 지방 간의 경제적 격차가 커짐에 따라, 많은 사람이 수도권에 집중되고 지방의 주택 수요는 점점 더 줄어든다. 이로 인해 지방 아파트의 분양을 늘리는 것이 오히려 시장에 과잉 공급을 초래할 수 있다.  

셋째 투자 위험성. 지방 아파트 분양은 장기적인 투자 수익을 보장하지 못할 위험이 있다. 특정 지역은 경제 활력이 떨어지고, 지역 경제 기반이 약화하면 아파트 가격이 떨어지거나 자산가치가 하락할 가능성도 있다.  

넷째 지방 경제 활성화의 어려움. 지방 분양이 증가하면 해당 지역의 경제적 기반을 강화하는 것보다는 건설업체 중심의 단기적인 경제적 이익만을 가져올 수 있다. 장기적인 지역 경제 활성화와는 분명 거리가 있다.  

일부 지방 지역에서는 이미 충분한 주택 공급이 이루어졌고, 추가적인 아파트 분양이 공급 과잉을 초래할 수 있다. 이는 가격 하락과 함께, 주거 환경의 질 저하를 초래할 수도 있는 셈이다.  

장기적인 관점에서 환경 파괴도 심각한 문제다. 많은 신축 아파트 단지는 대규모 개발을 위해 산림, 농지, 또는 녹지대를 개발지역으로 사용한다. 이러한 지역은 자연 생태계의 중요한 부분으로, 파괴되면 지역 동식물의 서식지와 생물 다양성이 위협받는다.  

한국에서 녹지 감소는 도시화와 개발로 인해 지속해서 진행되고 있다. 2021년 도시계획현황 통계에 따르면 도시지역 내 녹지지역은 전년 대비 30㎢ 감소하여 1만2,592㎢로, 전체 도시지역의 70.8%를 차지하고 있다.  

또한 2022년 도시계획현황 통계에 따르면 용도지역 지정면적은 총 10만6,232㎢로, 도시지역은 1만7,792㎢(16.7%)를 차지하며, 그중 녹지지역은 1만2,581㎢(70.7%)로 나타났다. 전년 대비 녹지지역은 12㎢ 감소하지만, 주거지역은 13㎢ 증가했다.

<e편한세상 성성호수공원이 들어서는 충남 천안시 사업 현장>

대규모 건설 작업은 비가 올 때 토양 침식과 함께 오염 물질이 하수로 유입되는 문제를 일으킬 수 있다. 또한, 빗물의 자연적인 침투를 막아 수자원이 제대로 공급되지 않거나, 하천과 지하수가 오염될 수 있다. 개발 과정에서 자연적인 생태계가 파괴되면서 원래의 동식물들이 이주하거나 멸종 위험에 처할 수도 있다. 특정 지역에서 자생하는 식물이나 동물들이 서식지 상실로 인해 영향을 받는다.  

대기와 기후도 영향을 미친다. 건설 자재의 생산과 운반, 건축 과정에서 발생하는 탄소 배출이 기후 변화에 기여할 수 있고, 아파트 단지 건설로 인한 도시 열섬 현상도 증가할 수 있다.  

지방 아파트는 가격이나 넓은 공간 등의 장점이 있지만, 현시점에서는 공사비 증가로 가격적인 메리트도 사라졌다. 교통, 인프라, 일자리 부족, 지역 발전의 불확실성 등 여러 한계로 인해 향후 성장 가능성이 제한적이다. 지방 부동산 시장은 이러한 문제를 해결하기 위한 종합적인 접근이 필요하며 장기적인 발전을 위한 정책적 노력이 중요해 보인다. 특히나 허허벌판에 지어지는 지방 아파트는 허가 자체를 지양해야 할 것이다. 사업 주체, 건설사, 공무원, 은행이 만들어낸 합작품이 언제까지 계속될까.

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