시티오씨엘 7단지, 미분양 따 놓은 당상!

미분양은 따 놓은 당상 이지만 분양률은 순탄한듯 어려운듯 진행 될 거 같습니다.

· 주변 단지와 시세 비교를 통한 가격 적정여부 체크

· 시티오씨엘 1단지~9단지까지 우수 입지 순위 비교 등 세부 내용은 함께 내려가 보시죠~

안녕하세요. 뉴글 입니다. 오늘은 미추홀구의 Big 시티라고 불리는

시티오씨엘 7단지에 대해 알아보겠습니다.

👉 용현·학익지구 개발 알아보기 인천 미추홀구에 대표적인 민간 도시개발 사업은 용현·학익지구 입니다. 이 도시개발 사업의 개발 배경을 살펴보려면 2003년으로 거슬러 올라가야 하는데요. 2003년 12월 2년 넘게 논란이 되었던지자체 시민위원회 구)동양제철화학이 폐석회 적정 처리를 위한 협약서에 서명하게 됩니다.

구)동양제철화학의 폐석회는 법으로도 해결할 수 없었던 인천의 해묵은 골칫덩어리 였습니다. 이 공장은 1968년에 설립하여 석회석과 소금을 원료로 소다회를 독점 생산하는 공장이었고 이 소다회는 인공 조미료인 간장에서 화약에 이르기까지 그야말로 “약방의 감초” 로 불리는 물질이었어요.

공장 설립 당시에는 문제가 되지 않았던 폐석회는 1987년 4월 폐기물관리법시행령이 생기면서 사회적 문제가 되기 시작했습니다. 소다회 생산은 계속됐고 부산물인 폐석회가 감당할 수 없을 정도로 늘어나면서 처리 문제를 두고 지자체 도로공사 주민 간 첨예한 분쟁이 벌어지게 되었습니다. 폐석회 문제를 해결하기 위해 지자체는 2만명 수용이 가능한 민간도시개발을 진행 하겠다는 중재안을 제시했고 이는 대규모 민간 도시개발의 시발점이 되었습니다. 물론 이후에도 구)동양제철화학의 특혜 시비와 폐석회 처리 비용에 대한 이슈는 있었습니다만 결과적으로는 용현·학익지구를 개발함으로서 구)동양제철화학은 천문학적인 비용을 얻어가게 됩니다.

이후 2020년 용현·학익지구의 본격적인 개발과 분양이 이뤄지기 시작하였습니다. 용현·학익지구의 시행자인 DCRE는 구)동양제철화학의 전신으로 OCI의 약자를 사용하여 시티오씨엘이라는 새 브랜드를 론칭 하였습니다 여기에 HDC현대산업개발 현대건설 포스코건설이 참여하면서 현재 미추홀구를 대표하는 브랜드로 탄생하게 되었습니다.

그럼 토지이용 계획 및 개발 방향에 대해서도 자세히 한번 살펴 볼까요?. 시티오씨엘의 기본적인 개발 방향인데요. 이 지구는 사업면적 467905평 / 계획인구 33530명 / 호수 13149세대의 대규모 민간도시 개발 이며 각 구역마다 개발 방향을 뚜렷하게 정하여 주거·문화 ·일자리 ·생활편의까지 자족 복합도시로서 자리잡고 있습니다.

시티오씨엘 주거 용지의 공급현황도 간단히 소개해볼게요.

현재 입주와 분양이 활발하게 이루어 지고 있고 앞으로도 분양예정 단지가 많습니다. 1만 3000여 세대의 시티오씨엘은 2029년에 완성될 예정입니다.

이와 함께 진행되는 다양한 개발 계획도 살펴 보시죠.

👉 개발 계획 사업지 주변으로 다양한 개발 호재들이 있는데요. 직접적인 개발 호재에 앞서 지자체에서 최근 수도권의 개발 방향에 따라가고자 변경 발표한 2040 인천도시 기본계획에 대해 알아보겠습니다.

인천시 2040 기본계획의 3대 목표 및 12개 핵심전략은 ① 다같이 누리는 ‘시민행복도시’(성장관리형 토지이용계획 원도심 활성화 및 거점개발 스마트 기반 디지털 혁신도시 조성 모두가 누리는 인천형 복지 실현) ② 글로벌 플랫폼 기반의 ‘국제해양도시’(해양도시 위상 강화 첨단산업 생태계 구축 공항·항만 경쟁력 강화 역사·문화벨트 조성) ③건강하고 지속 가능한‘환경도시’(자원순환 환경도시 조성 행복 체감 녹색도시 조성 친환경 미래 교통기반 구축 고유의 경관가치 창출) 입니다. 이에 따라 원도심 재개발 및 재건축들의 지구지정과 해지가 다소 반복될 것으로 보입니다. 또한 인천 도심 어디든 15분 이내 접근 가능한 철도망 확충을 기본 계획의 목표로 잡았습니다. 인천 기본 계획이 확실히 착실하게 진행 되면 좋겠네요.

인천시 원도심·신도시 균형발전 최우선…2040년 도시기본계획 변경 - 아시아경제

이제 직접적인 개발 호재 입지 분석 그리고 가장 중요한 가격 현황 등에 대해 알아볼게요. + 시티오씨엘 단지별 순위도 준비되어 있어요! 먼저 개발 호재입니다.

✔️ 송도 역세권 개발

송도 역세권 개발은 삼성물산이 시행·시공하는 현장이었는데요. 사실 처음에는 송도신도시도 아닌데 이 가격이?라는 의문점이 있었습니다만 인천에서 최근 제일 좋은 성과를 달성하며 완판을 기록했습니다. 3BL을 시작으로 12BL은 분양을 하였고 추후 45BL을 분양할 예정 입니다.

‘래미안 송도역 센트리폴 1·2블록’ 1순위 완판 - 매일경제

✔️ 학익역 신설사업

시티오씨엘의 제일 직접적인 개발 호재인 수인선 학익역 입니다. 2027년 개통 예정이고 개통 된다면 강남 등 주요 지역까지의 교통환경이 대폭 개선될 전망입니다. 인천의 고질적인 문제였던 대중교통이 개선되면 용현·학익지구의 주거 환경은 더욱 상승될 것으로

보는데요. 향후 개통 이후가 매우 궁금해집니다.

✔️ 인천발 KTX직결노선(송도역~ 어천역)

송도역 KTX 직결노선 입니다. 2026년 12월부터 개통될 예정이고 래미안 센트리폴의 주요 개발 호재 였습니다.다만

래미안 센트리폴의 흥행에 이 개발 호재가 가장 주요했다기 보다 브랜드 프리미엄이 미친 영향도

무시할 수 없었다고 보고 있습니다. 물론 KTX가 개통 되면 광역 교통망이 대폭 개선될 거라고 봅니다.

✔️ 월곶·판교복선전철

월판선 복선전철입니다. 사실 이 노선은 진행이매우 더디게 되고 있는거 같아요. 공사비 상승과 노선 추가 등 대외적인 요인이 많이 작용한 것으로 보이는데요. 최초 개통 예정 시기는 2025년 하반기 였습니다. 추후 개통 시기가 온다면 다시 한번 이 지역 집값이 조금이나마 상승곡선 그릴 것으로 조심스럽게 예상해 봅니다.

✔️ 인천 주요 대형 개발 호재 ① 롯데몰 송도의 경우 2010년 사업을 시작으로 최초 2016년 착공 목표 였으나 시공사의 계획 변경으로 착공 지연 24년 11월 착공을 진행하여 2026년 12월 준공 목표로 진행 중입니다.

14년 지연 송도롯데몰 11월 착공... 2026년 말 완공 목표 < 경제 < 뉴스 < 기사본문 - 인천투데이투

②

스타필드 청라의 경우 2026년 수주하여 2027년 12월 준공 목표 입니다. 최근 스타필드 내 돔구장 건축 인허가까지 완료하면서 순조롭게 사업이 진행되고 있습니다.

스타필드 청라 2만1천석 돔구장 건축 인허가 완료 … 2027년 준공"

③

검안 플라시아 복합환승센터 개발은 사실상 현재 중단 상태입니다.

인천도시공사에서 민간사업자에게 협약 통지를 한 상황이고 현재 가처분되어 법정다툼이 진행되고 있습니다.

인천 검암 복합환승센터 사업 좌초 일보직전

👉 입지분석

○ 26년 개통 예정인 학익역(수인분당선) 도보 10분 거리 / 송도역 인천발 KTX 26년 개통 예정 월곶판교선 28년 개통 예정 ○ 차량 이용 시 제2경인고속도로 수도권 제2순환고속도로 등 진입 가능 ○ 도보 10분 거리 용현학익초교 27.03월 개교 예정으로 입주시점 배정초 가능성↑ 단지 남측 바로 앞 초교용지 계획 ○ 도보 10분 거리 중·고교용지 계획과 상업시설 부지에 학원시설 확충 예정

시장 분석 전에 최근 사업지 권역에

공급된 이슈 단지의 청약 경쟁률을 한번 살펴볼까 합니다. 사실 인천 시장이 장기적으로 침체되고 있는 상황에서 “래미안 센트리폴”은

브랜드 및 개발호재로 역대급 청약성적을 거두었습니다. 특히 국민평형(59~84㎡)의 경우 실수요 및 투자 수요에게 모두 인기가 있었는데요. 이에 따라 시티오씨엘 6단지도 양호한 청약 경쟁률을 내며 단기간 내 분양완료 되었습니다.

✔️ 이슈 단지 청약 경쟁률 현황(1순위기준)

○ 래미안 센트리폴 3BL(`24.10 분양) 특공 413세대 2869건 접수 / 일반 611세대 18957건 접수

○ 래미안 센트리폴 2BL (`24.12 분양) 특공 349세대 1383건 접수 / 일반 365세대 6928건 접수

○ 래미안 센트리폴 1BL (`24.12 분양) 특공 407세대 1631건 접수 / 일반 412세대 7704건 접수

○ 시티오씨엘 6단지 (`24.09 분양) 특공 761세대 2204건 접수 / 일반 1161세대 8137건 접수

→102㎡ 전 타입 1순위 미달 2순위 마감 / 무순위 84 42㎡세대 102B 18세대 → 선착순 내 분양마감

‘래미안 송도역 센트리폴 1·2블록’ 흥행돌풍

👉 시장환경 알아보기

✔️ 인천시 면적별 거래량 추이

○ 인천시 2024년 기준 면적별 거래량은 60㎡ 이하 > 85㎡ 이하 > 85㎡ 초과 순으로 거래 비중 높음 ○ 최근 대형 평형 비율 소폭 상승 하였으나 국민평형 59~84㎡ 타입의 거래 비중이 대부분

“분양가 낮지만 집값 상승률 더 높아”…더 커진 소형 인기

✔️ 미추홀구 기간별 수요/입주

○ 미추홀구 평균 수요랑2122세대 입주량4086세대 최근 수요 대비 과공급 되며 수급 리스크 존재

○ 미추홀구 총 아파트는 약 8.1만 세대 이며 10년 초과 63.2% 10년 이하 11.9% 5년 이하 24.2%

✔️ 미추홀구 세대수/인구수

○ 인구수는 재개발 및 재건축 활발하여 등락 반복 반면 세대수는 지속적으로 증가 추세

✔️ 미추홀구 전입/전출

○ 미추홀구는 신규 입주 단지가 많아 인접 지역에서 내집마련 수요 활발하게 유입되는걸로 보여짐

→ 전입 및 전출 보게 되면 동쪽에서 서쪽 중심지로 이동하려는 수요 다수 보이며 인천 특성상 서해와 맞닿은 부분이 가격수준 높음

👉 가격 현황 알아보기

○ 지역 내 리딩 단지의 84㎡ 시세 Range 5.62억(@16599) ~6.5억(@19067) 수준 ○ 비교 단지로 힐스테이트 학익 시티오씨엘 1·3단지 학익 SKVIEW 인천 스카이뷰 단지를 선정하여 가격 체크

○ 리딩 단지 타입별 시세 비교 시 84㎡ 최대 +8.9% → 84㎡ 선호도 높음

✔️ 최근 분양사례

○ 84㎡기준 분양가 Range 6.44억(@18658) ~ 7.2억(@21872)

○ 시티오씨엘 6단지 60세대 무순위 줍줍 진행 ○ 최근 분양한 시티오씨엘과 래송센(래미안송도역센트리폴)은 단기간 분양완료

→ 학익지구 미니신도시급 개발 + 송도역 역세권 미래가치로 수요자들의 관심도 높음

○ 인하대역 푸르지오 에듀포레는 입지·상품 열위 + 고분양가 산정으로 수요자 관심도 낮음

○ 송도역세권 단지와 시티오씨엘 분양가 분석 시 약 10% 수준의 가격 차등 형성 ○ 또한 시티오씨엘 7단지 분양가는 시티오씨엘 6단지 분양가와 비슷한 수준 형성 될 것으로 보임

→ 래송센 3블럭 분양후 래송센 1·2블럭 2개월 이후 분양 하였으나 가격은 비슷한 수준 이였음

학익역 역세권 ‘시티오씨엘 7단지’ 분양…관건은 분양가 [이번주 분양 '픽'] - 이투데이

✔️ 주요 청약 정보(예정) ○ (예정) 모집공고 02.14(금) 특별공급 02.24(월) 1순위 02.25(화) 당첨자 발표 03.05(수) ○ 인천시 거주하거나 서울시 경기도 지역에 거주하는 만 19세 이상인 자 ○ 전매제한 1년 거주의무 없음 재당첨제한 없음 ○ 전용 60 ㎡ 60~85㎡ 이하 가점제 40% 추첨제 60% / 전용 85㎡ 초과 추첨제 100% ○ 동일 순위 내 경쟁 시 해당 거주지역 우선 요건

⚡ 시티오씨엘 단지별 위계(중개업소 인터뷰)

※ 단지별 순위는 주관적인 인터뷰 의견을 바탕으로 작성된 참고용 자료입니다. ※ 도보 거리의 경우 '네이버 길찾기' 기준이며 일부 동에 따라 상이 할 수 있습니다.

👉 시티오씨엘 7단지 총평

■ 예상 분양가(발코니 확장비 미포함)

○ 시티오씨엘은 대규모 1군 브랜드 타운 도시개발사업으로 향후 개발 완료 시 인천 신흥 주거지로 변모 ○ 시티오 6단지 60세대 줍줍 물량 발생으로 시티오 7단지 역시 줍줍 물량 예상됨 ○ 6단지 7단지가 입지는 비슷하지만 제2경인고속도로를 마주하는 6단지 보다 조금 나은 수준

● 입주장을 시작한 시티오3·4단지는 무피 물량과 마피 물량이 있는 상태임(실수요자 기회?)

○ 시티오씨엘 2·5·8·9단지 분양물량이 남아 있는 상태(실수요 선택권이 남아 있음)

○ 최근 인접권역 분양사례가 많은 만큼 입주장을 파악하지 못한 투자수요 및 낙첨수요가

접수 할 듯 합니다.

○ 투자로 접근하기에는 향후 분양권 매물과 신규분양 물량을 예상하여 조심스럽게 접근 해야 합니다.

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